Виды жилищных правоотношений

Профессор А.В. Афонина предлагает такую классификацию.

«Жилищные отношения, как правило, классифицируют исходя из принципа взаимозависимости общественных отношений:

1) жилищные отношения, построенные по принципу власти и подчинения (управление жилищным фондом, обеспечение его сохранности, предоставление жилых помещений по договорам социального найма и т. д.);

2) жилищные отношения, которые складываются на основе равенства прав их участников (членство в жилищном кооперативе, использование жилых помещений нанимателями и т. д.).

В свою очередь, они подразделяются на:

•имущественные (например, связанные с социальным наймом жилых помещений);

•неимущественные (семейные отношения с собственником жилого помещения, отношения между собственниками комнат в коммунальной квартире).»[5]

Но есть и другие виды классификации, некоторые из них расширяют приведенный чуть выше список.

Жилищные правоотношения весьма многочисленны и разнообразны. Все их разнообразие в источниках разделить на две группы:

1) Организационные правоотношения, которые складываются по вертикали на началах власти и подчинения (например, по управлению жилищным фондом, по учету граждан, нуждающихся в жилье, и распределению жилых помещений);

2) Имущественные правоотношения, складывающиеся на началах равенства их участников. Сюда следует отнести отношения, которые складываются между субъектами жилищного права по поводу пользования жилыми помещениями. «Эти отношения могут, в частности, возникать:

· из договора социального найма жилого помещения;

· из договора коммерческого найма жилого помещения;

· из договора найма жилого помещения, находящегося в специализированном жилищном фонде;

· из договора поднайма жилого помещения и др."[6]

Поскольку эти два вида правоотношений приведены в качестве примера, можно предположить, что имеются и другие виды организационных отношений. Жилищный фонд может находиться в собственности юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, а также муниципальных образований, которые управляют жилищным фондом через сеть создаваемых ими органов управления жилищно-коммунальным хозяйством (ЖКХ). Возникающие в процессе управления жилищным фондом отношения чисто управленческие, и вряд ли их следует относить к организационным жилищным правоотношениям. Иначе обстоит дело с отношениями, складывающимися между жилищно-эксплуатационными организациями и пользователями жилых помещений – а это уже отношения, основанные, как правило, на договоре найма.

С созданием рынка жилья в рыночные отношения вовлечены жилые помещения, входящие во все жилищные фонды, за исключением фонда социального использования. Жилые помещения из этого фонда распределяются среди нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан и передаются им бесплатно, т.е. без использования рыночных механизмов, в частности договора купли-продажи. Этим и обусловлено возникновение организационных отношений по поводу распределения жилья.

Что касается рыночных отношений, то они возникают, как правило, из договора коммерческого найма жилого помещения, договора поднайма и других оснований и являются в основном возмездными и регулируются Гражданским кодексом России.

Вместе с тем ст. 4 ЖК РФ указывает, что жилищное законодательство регулирует отношения, возникающие по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) предоставления коммунальных услуг;

10) внесения квартирной платы за жилое помещение и коммунальные услуги и т.д.

Вот такие возможные виды жилищных правоотношений предусматривает законодатель. Указанные виды по различным квалифицирующим признакам можно подразделить, в свою очередь, на подвиды.

Так, по юридической природе жилищные правоотношения можно подразделить на первичные и производные. Правоотношение по пользованию и владению жилым помещением собственником жилья и жилыми помещениями, находящимися в государственном и муниципальном жилищных фондах того или иного фондодержателя, будет первичным, а правоотношения по пользованию и владению указанными помещениями нанимателями - производными.

Среди перечисленных в ст. 4 ЖК РФ [7]отношений следует выделить отношения по управлению многоквартирными домами.

Жилищные отношения, связанные с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, могут регулироваться нормами гражданско-правового характера с учетом требований, установленных ЖК РФ.

Основываясь на признаках определенности жилищные правоотношения, делятся на абсолютные и относительные. Если управомоченному лицу противостоит одно или несколько определенных лиц, то данное правоотношение является относительным. Наиболее характерным примером абсолютного правоотношения является правоотношение собственности на жилое помещение. По данному праву собственник жилого помещения, как управомоченное лицо, осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением, которые установлены Жилищным кодексом[8], и другие лица обязаны не препятствовать собственнику, осуществлять указанные правомочия.