Тема 7. Управление многоквартирными домами

Устно ответить на вопросы:

1. Понятие многоквартирного дома. Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Право общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

3. Выбор способа управления многоквартирным домом.

4. Непосредственное управление многоквартирным домом.

5. Управление многоквартирным домом управляющей организацией.

6. Управление многоквартирным домом, все помещения которого находятся в государственной или муниципальной собственности.

Решить задачи:

1. Собственники квартир в 120-ти квартирном многоквартирном доме приняли решение об управлении указанным домом путем создания товарищества собственников жилья "На левом", которое было зарегистрировано в качестве юридического лица.

Между ТСЖ "На левом" и управляющей организацией "Жилсервис" был заключен договор, согласно которому последняя обязалась начислять членские взносы товарищества на содержание общих помещений и производить текущий и капитальный ремонт в многоквартирном доме.

Собственники 97 квартир, недовольные качеством обслуживания, направили заявления председателю товарищества о выходе из состава товарищества и переходе на обслуживание в управляющую организацию МУП "РЭУ". Председатель правления ТСЖ полагал, что действия собственников не соответствуют законодательству и нарушают права других членов ТСЖ.

Каковы правовые последствия этих заявлений? Какова процедура изменения способа управления многоквартирным домом?

2. ТСЖ "Магнит" 01.07.2005 г. заключило договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией ООО "Градиент". На внеочередном общем собрании членов ТСЖ "Магнит", состоявшимся 30.05.2006 г., было принято решение, что управление общим имуществом будет осуществлять непосредственно ТСЖ "Магнит".

31.05.2006 г. ТСЖ "Магнит" письменно уведомило ООО "Градиент" о прекращении действия договора управления. ООО "Градиент" сочло действия ТСЖ необоснованными, а сам договор - действующим, т.к. в законном порядке он не был расторгнут.

Позиция, какой стороны соответствует действующему законодательству?

3. Общим собранием собственников помещений многоквартирного дома путем заочного голосования был избран способ управления - управление управляющей организацией, в качестве которой было выбрано ООО "Ареола". Последняя направила проект договора всем собственником, в том числе и в адрес городской администрации, поскольку в многоквартирном доме имелось несколько неприватизированных квартир, находящихся в муниципальной собственности. Городская администрация отказалась подписывать договор, т.к. не давала своего согласия на выбор ООО "Ареола" в качестве управляющей компании. ООО "Ареола" обратилось в суд с требованием понудить администрацию заключить с ним договор управления как с управляющей организацией.

Обосновано ли требование истца?

4. Управляющая организация ООО "Горизонт" обратилась к МУП "Жилтрест-1" с требованием передать всю техническую и бухгалтерскую документацию, связанную с управлением многоквартирным домом. Требование было обосновано тем, что на общем собрании собственников дома в форме заочного голосования было принято решение об отказе от услуг МУП и о выборе в качестве управляющей организации ООО "Горизонт". Во исполнение указанного решения между большинством собственников дома и ООО "Горизонт" был заключен договор управления многоквартирным домом.

МУП отказалось передать документацию, указав в ответе, что значительная часть жильцов дома выразила желание остаться на обслуживании МУП и отказалась от заключения договора управления многоквартирным домом с ООО "Горизонт".

Кто имеет право обслуживать данный многоквартирный дом? Чья позиция, на Ваш взгляд, соответствует закону?

5. В договоре управления многоквартирным домом был указан размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также размер платы за коммунальные услуги. Порядок изменения размера платы договором не был определен. Через три месяца после заключения договора собственники помещений получили уведомления о повышении размера платы за содержание дома, обоснованного необходимостью повышения заработной платы работников управляющей организации в связи с повышением минимального размера оплаты труда.

Правомерно ли требование управляющей организации? Какие условия должен содержать договор управления многоквартирным домом?

Выполнить задания:

1. Рассчитайте долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома собственников комнат в коммунальной квартире. Общая площадь многоквартирного дома составляет 2020 кв.м. Общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением общего имущества) составляет 1420 кв.м. Площадь комнат, принадлежащих Иванову и Петрову, – 20 кв.м. каждая. Площадь комнаты, принадлежащей Сидоровой, – 30 кв.м. Площадь комнаты, принадлежащей Гаврилову, – 25 кв.м.

2. Составьте таблицу: «Достоинства и недостатки способов управления многоквартирными домами».

Тесты для самоконтроля:

1. Как соотносятся между собой понятия «многоквартирный дом» и «жилой дом»:

А) являются синонимами;

Б) являются разными понятиями;

В) жилой дом – это разновидность многоквартирных домов;

Г) многоквартирный дом – это разновидность жилых домов.

2. Впишите в утверждение недостающие слова:

_______________ собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

3. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

А) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

Б) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом;

В) управление органами местного самоуправления;

Г) управление управляющей организацией.

4. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу создания товарищества собственников жилья принимается:

А) простым большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании собственников помещений в многоквартирном доме;

Б) простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

В) большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании собственников помещений в многоквартирном доме;

Г) большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

Д) единогласно.

5. Способ управления многоквартирным домом, избранный общим собранием собственников помещений, может быть изменен на основании его решения:

А) раз в год;

Б) раз в 5 лет;

В) в любое время.

6. Управляющая компания в договоре управления многоквартирным домом – это:

А) коммерческая организация;

Б) коммерческая организация или индивидуальный предприниматель;

В) организация любой организационно-правовой формы;

Г) организация любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель.

7. По общему правилу управляющая организация заключает договор управления многоквартирным домом с:

А) с лицом, уполномоченным на это общим собранием собственников помещений;

Б) с каждым собственником помещения в таком доме;

В) с органом местного самоуправления.

8. Срок, на который заключается договор управления многоквартирным домом, по общему правилу не может превышать:

А) 1 год;

Б) 5 лет;

В) 10 лет.

9. Полномочие собственника, действующего от имени всех собственников многоквартирного дома, избравших в качестве способа управления непосредственное управление, удостоверяется:

А) договором поручения;

Б) договором управления многоквартирным домом;

В) доверенностью;

Г) протоколом общего собрания собственников.

10. Договор управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования заключается с управляющей компанией, выбираемой:

А) на общем собрании лиц, проживающих в данном доме;

Б) по результатам открытого конкурса;

В) по усмотрению органов соответствующего публично-правового образования.

Рекомендуемые нормативные акты и литература:

1. Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст] : [принят 29.12.2004 г., в ред. от 30.11.2010 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2005. - №1 (ч.1). -Ст.14; 2010. - №49. - Ст.6424 (глава 6, разд.VIII).

2. Российская Федерация. Законы. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации [Текст] : закон: [от 29.12.2004 г. №189-ФЗ, в ред. от 30.07.2010] // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2005. - №1 (ч.1). - Ст.15; 2010. - №32. - Ст.4298.

3. Российская Федерация. Правительство. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме [Текст] : пост.: [от 13.08.2006 № 491] // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2006. - №34. - Ст.3680.

4. Российская Федерация. Правительство. О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам [Текст]: пост.: [от 23.05.2006 №307, в ред. 29.07.2010 г.] // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2006. - №23. - Ст.2501; 2010. - №31. - Ст.4273.

5. Российская Федерация. Правительство. О порядке проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом [Текст]: пост.: [от 06.02.2006 № 75, в ред. 18.07.2007 г.] // Российская газета. - 2006. -22 февр.; Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2007. - №30. - Ст.3943.

6. Российская Федерация. Минрегион. О передаче технической документации на многоквартирный дом [Текст]: пост.: [от 20.12.2006 №14313-РМ/07] // Журн. руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. - 2007. - №4 (ч.II).

7. Кемеровская область. Администрация. Положение о порядке управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Кемеровской области [Текст] : пост.: [от 09.06.2005 №53] // Кузбасс. - 2005. - 24 июня.

8. Новокузнецк. Городской Совет народных депутатов. Положение о порядке управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности муниципального образования «город Новокузнецк» [Текст] : пост.: [от 22.09.2006 №12/125] // Новокузнецк. - 2006. - 05 окт.

9. Российская Федерация. Высший арбитражный суд. Пленум. О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся взимания налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов [текст] : пост.: [от 5 октября 2007 г. №57] // Вестник ВАС. - 2007. -№11.

10. Баранов В.А., Гущин В.В., Курганова Л.С. Жилищное право Российской Федерации [Текст] / В.А. Баранов, В.В. Гущин, Л.С. Курганова. - М.: НОРМА, 2006. - С. 390-407.

11. Белов В.А., Бушаенкова С.А. Гражданско-правовые формы отношений в сфере управления многоквартирными домами [Текст] / В.А. Белов, С.А. Бушаенкова // Законодательство. - 2006. - № 12. - С. 23-31.

12. Голосова С.А. О праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом [Текст] / С.А. Голосова // Юрист. - 2008. - №4. -С. 27-31.

13. Гордеев Д.П. Подходы к регулированию содержания общего имущества в многоквартирном доме [Текст] / Д.П. Гордеев // Жилищное право. - 2006. - №6. - С.11-28.

14. Гутор С.П. Содержание общего имущества многоквартирного дома управляющей организацией [Текст] / С.П. Гутор // Жилищное право. – 2010. - №3. – С. 47-52.

15. Дроздов И.А. К вопросу о передаче многоквартирных домов в управление [Текст] / И.А. Дроздов // Закон. - 2007. - №6. - С. 19-29.

16. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. В.М. Жуйкова. - М.: Юридическая фирма "Контракт", 2007. - С. 105-131, 334-351.

17. Макеев П.В. Передача технической документации на многоквартирный дом [Текст] / П.В. Макеев // Жилищное право. – 2010. - №7. – С. 91-100.

18. Миронов И.Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом [Текст] / И.Б. Миронов // Семейное и жилищное право. - 2005. - №4. - С. 31-43.

19. Миронов И.Б. Проблемные вопросы заключения договора управления многоквартирным домом [Текст] / И.Б. Миронов // Семейное и жилищное право. – 2009. - №2. – С. 22-25.

20. Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения [Текст] / С.Г. Певницкий, Е.А. Чефранова. - М.: Статут, 2006. - С. 197-258.

21. Савицкая А.Г. Некоторые аспекты правового положения саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами [Текст] / А.Г. Савицкая // Семейное и жилищное право. – 2011. - №2. – С. 3-7.

22. Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома [Текст] / Ю.П. Свит // Жилищное право. – 2006. - №6. – С. 2-10.

23. Симанович Л.Н. Управление многоквартирным жилым домом посредством управляющей организации [Текст] / Л.Н. Симанович // Правовые вопросы недвижимости. – 2009. - №1. – С. 24-27.

24. Стрембелев С.В., Петрова Ю.В. Управляющая компания против неплательщиков: на кону сохранение многоквартирного дома [Текст] / С.В. Стрембелев, Ю.В. Петрова // Закон. – 2010. - №6. – С. 155-161.

25. Юрьева Л.А. Ответственность управляющей организации по договору управления многоквартирным домом [Текст] / Л.А. Юрьева // Жилищное право. – 2011. - №2. – С. 27-38.

26. Юрьева Л.А. Прекращение договора управления многоквартирным домом путем одностороннего отказа от его исполнения [Текст] / Л.А. Юрьева // Жилищное право. - 2010. - №9. - С.75-84.

ВОПРОСЫ К ЗАЧЕТУ

1. Жилищное законодательство Российской Федерации: понятие, структура, основные этапы развития, принципы, соотношение с гражданским законодательством.

2. Конституционное право граждан РФ на жилище, способы его реализации в условиях рынка.

3. Понятие и элементы жилищных правоотношений.

4. Понятие и классификация жилищных фондов.

5. Способы формирования жилищного фонда. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

6. Государственный учет жилищного фонда. Государственный контроль за его использованием и сохранностью. Ответственность за нарушение установленных требований.

7. Государственный жилищный фонд: понятие, состав, способы формирования.

8. Муниципальный жилищные фонд; понятие, состав, способы формирования.

9. Фонд социального использования как составная часть государственного и муниципального жилищных фондов: понятие, особенности правового режима.

10. Специализированный жилищный фонд как составная часть государственного и муниципального жилищных фондов: понятие, состав, порядок формирования.

11. Частный жилищный фонд: понятие, состав, способы формирования.

12. Жилищные права и обязанности собственников жилых помещений.

13. Жилищные права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения. Правовое положение бывших членов семьи.

14. Пользование жилыми помещениями, предоставленными на основании завещательного отказа, а также договора пожизненного содержания с иждивением.

15. Основания предоставления жилых помещений по договору социального найма.

16. Порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма.

17. Понятие и элементы договора социального найма.

18. Права нанимателя по договору социального найма.

19. Обязанности нанимателя по договору социального найма.

20. Обязанности наймодателя по договору социального найма.

21. Ответственность нанимателя по договору социального найма.

22. Ответственность наймодателя по договору социального найма.

23. Права и обязанности членов семьи нанимателя по договору социального найма. Правовое положение бывших членов семьи нанимателя по договору социального найма.

24.Прекращение и расторжение договора социального найма: основания, порядок, последствия.

25. Особенности пользования жилыми помещениями по договору социального найма в коммунальных квартирах.

26. Предоставление специализированных жилых помещений; основания, порядок.

27. Понятие и элементы договора найма специализированного жилого помещения.

28. Содержание договора найма специализированного помещения.

29. Прекращение договора найма специализированного помещения.

30. Понятие, виды и отличительные признаки жилищных кооперативов.

31. Правовое положение членов жилищных кооперативов: права, обязанности, прекращение членства в кооперативе.

32. Понятие и отличительные признаки товарищества собственников жилья.

33. Правовое положение членов товариществ собственников жилья.

34. Лица, обязанные вносить плату за жилое помещение и услуги.

35. Структура и порядок расчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Порядок внесения платы.

36. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Меры социальной поддержки.

37. Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.

38. Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по предоставлению жилищно-коммунальных услуг гражданам.

39. Понятие многоквартирного дома. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: понятие, правовой режим, содержание

40. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений.

41. Управление многоквартирным домом управляющей организацией.

42. Выбор способа управления многоквартирным домом.

43. Управление многоквартирным домом, все помещения которого находятся в государственной или муниципальной собственности.

Учебное издание

Юрьева Лариса Анатольевна

Жилищное право

Практикум для студентов дневного отделения

юридического факультета

Подписано в печать г. Формат 60 х 84/16

Бумага писчая. Ризография.

Уч.-изд. л. . Усл. печ. л. . Тираж экз.

Новокузнецкий филиал-институт

государственного образовательного учреждения

высшего профессионального образования

«Кемеровский государственный университет»

654041, г. Новокузнецк, ул. Кутузова, 56, тел.(3843)71-46-96

Редакционно-издательский отдел

Цена договорная