Форма сделок с объектами недвижимости

Волеизъявление участников сделки может быть выражено различными способами, т.е. в разных формах. Форма сделки имеет важное юридическое значение для ее действительности, для доказательства прав и обязанностей сторон в случае возникновения разногласий между ними. Изменение, прекращение прав и обязанностей сторон, уступка требований и перевод долга по сделке производятся в той же форме, в которой она была совершена. Молчание может свидетельствовать о совершении сделки только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Например, молчание арендодателя после истечения срока договора аренды может считаться выражением его воли возобновить (продлить) договор на тех же условиях на неопределенный срок.

Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа, который должен:

- выражать содержание сделки (ее условия);

- быть подписан одним лицом (при односторонней сделке) или двумя или более лицами (при двух- или многосторонних сделках) или олномоченными их представителями;

-ив предусмотренных законом случаях или по соглашению сторон нотариально удостоверен, а подписи должностных лиц предприятий и организаций заверены их печатью;

- зарегистрирован в учреждениях юстиции по Государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объектов.

С введением в действие Гражданского кодекса РФ и закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью сохранено только для ипотеки, ренты — продажи имущества с правом пожизненного проживания (ст. 339 и 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (ст. 35 и 41 Семейного кодекса РФ).

Отмена обязательности нотариальной формы сделок купли-продажи и дарения недвижимости (ст. 550, 560, 574) заимствована из англо-саксонской правовой системы без учета и создания соответствующих механизмов:

- участия в оформлении сделок маклера, адвокатов сторон и страховой компании;

- обязательного заключения договора страхования права собственности на недвижимость;

- защиты прав добросовестного приобретателя в случае призна* ния сделки недействительной и возмещения понесенных им убытков.

Полагают, что нотариус не в состоянии обеспечить надлежащие гарантии интересов сторон, так как не обладает всей документацией по предыдущим сделкам с данным объектом и не может достоверно подтвердить ее юридическую чистоту. В то же время ограничения сферы нотариата на рынке недвижимости могут вызвать ряд негативных последствий:

- увеличить опасность для граждан и их прав на имущество стать объектами незаконного посягательства путем инициирования другим лицом волеизъявления собственника либо подделки его подписи в доверенности, договоре купли-продажи или дарения;

- сузить конституционные гарантии охраны прав и свобод граждан при совершении сделок с недвижимостью без установления личности сторон, без проверки их дееспособности и полномочий, обычно осуществляемых нотариусом;

- исключить подписание договора заинтересованными лицами непосредственно в присутствии нотариуса, который обязан выяснить все обстоятельства дела и соответствие требованиям закона;

- увеличить срок заключения сделок до трех месяцев и осложнить взаиморасчеты, совершаемые до регистрации договора;

- расширить поле для недобросовестного продавца недвижимости, который может после заключения договора и до его государственной регистрации еще несколько раз подписать другие договоры и получить деньги за одно и то же имущество;

- увеличить государственные расходы на создание новой системы регулирования отношений граждан и юридических лиц на рынке недвижимости.

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ) и не создает никаких правовых последствий. В целях защиты добросовестной стороны действующее гражданское законодательство допускает возможность в случае, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого оформления, признать по требованию исполнившей сделку стороны в судебном порядке данную сделку действительной. При таком варианте последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Но в данном случае важно иметь в виду, что приведенное правило допустимо при условии доказанности самого факта заключения договора.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, а следовательно, нарушающая требования закона, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Положения о последствиях несоблюдения установленной формы сделки применяются и в том случае, если требование о нотариальном удостоверении сделки установлено соглашением сторон. Это касается и несоблюдения приравненной к нотариальной формы доверенности и завещания.

Согласно ст. 131 ГК РФ все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая с 1 февраля 1998 г. выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (см. главу 21). Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

Перечень необходимых документов для регистрации, установленный законом (ст. 13 ГК РФ), включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др.

В случае сомнений в отношении качества (подлинности) представленных документов регистратор может обратиться в правоохранительные органы, в жилищно-эксплуатационные конторы и другие учреждения для проведения соответствующей проверки. Исчерпывающий ответ они должны представить в 10-дневный срок. Если при проведении юридической экспертизы возникают замечания, которые можно исправить, то заявителю предоставляется право в месячный срок, а по письменному заявлению — в срок до трех месяцев привести весь пакет в соответствие с установленными требованиями. На этот период государственная регистрация прав приостанавливается.

ТЕМА. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникно­вения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на не­движимое имущество в соответствии с ГК РФ. Порядок государственной ре­гистрации - это совокупность норм, регулирующих отношения между госу­дарством в лице регистрирующего органа и лицом, обращающимся за реги­страцией.

1 Кстати, лучшая в России система регистрации прав на недвижимость начала активно развиваться в Петербурге после того, как в 1994 Г образовалось Государствен­ное бюро регистрации, которое стало брать плату за свои устуги с участников квар­тирного рынка.

Государственной регистрации подлежат права собственности, хозяйствен­ного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также права возникновения, ограничения, перехода и прекращения на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обо­собленные поверхностные водные объекты, многолетние насаждения и другие объекты. Сама по себе государственная регистрация прав на объекты недвижи­мости является объективной необходимостью, если рынок недвижимости су­ществует, т. е. имеется возможность перехода прав от одного собственника к другому. Изменение прав на объекты недвижимости всегда выступает в доку­ментальной форме. Государственный орган регистрирует все изменения прав на соответствующий объект недвижимости и одновременно является держате­лем правовой истории каждого объекта По существу названная регистрация призвана обеспечить стабильность оборота недвижимости, поскольку после­дняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость.

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это лега­лизация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязан­ностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей. Как исключение момент возникновения прав может по времени не совпадать с их государственной регистрацией, например, в случае наложения ареста на объект недвижимости ограничение в правах наступает с момента наложения, а не со времени их государственной регистрации.

Таким образом, законодатель, установив обязательность государствен­ной регистрации прав и иных событий, не придал данному процессу исклю­чительно правоустанавливающий характер, что позволяет рассматривать та­кую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимо­сти, его изменении или прекращении.

Проследим разницу между го суд арстве иным актом и регистрацией пу­тем сравнения решаемых ими задач. Так, издание государственного акта слу­жит основанием для возникновения прав и обязанностей. Государственная регистрация имеет иные задачи, в том числе определяет в конкретных случа­ях время возникновения прав.

Главная задача государственной регистрации -защита имущественных прав на объекты недвижимости участников гражданского оборота. Ни один собственник не может быть уверен в действительности своих прав на объек­ты недвижимости при отсутствии их регистрации. Объекты недвижимости (земля, здания, сооружения, жилой фонд и др ) - существенный источник го­сударственных доходов, поэтому управление недвижимостью, находящейся в государственной собственности, можно назвать второй важной задачей ин­ститута государственной регистрации.

Являясь одним из источников информации о рынке недвижимости, а также крупнейшим (по объему недвижимости, находящейся в собственности) учас­тником рыночных отношений, государство мoжeY влиять на процессы, про­исходящие на рынке недвижимости.

Функцией института государственной регистрации является также пре­дупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отноше­ний, связанных с недвижимостью. Борьба с преступлениями в этой сфере находит отражение как в нормах, устанавливающих порядок регистрации, так и в организации взаимодействия между регистрирующими и правоохрани­тельными органами.

Регистрация объекта недвижимости и регистрация прав - это два разных вида деятельности, требующих абсолютно различных методов и знаний в аб­солютно разных областях. Так, описание объектов недвижимости, которые существуют независимо от прав на них, требует технических знаний, а уста­новление прав на них - это юридическая практика.

Взаимосвязь регистрации объекта недвижимости и регистрации права на него обусловлена взаимосвязью объекта правоотношения собственности и самого этого правоотношения. Правоотношение характеризуется взаимосвя­зью субъектов по поводу объектов недвижимости. Без объекта недвижимости правоотношение становится беспредметным, в то время как отсутствие пра­воотношений по поводу объекта недвижимости не делает этот объект не су­ществующим. Все объекты, подлежащие государственной регистрации и уче­ту, можно классифицировать, как показано на рис. 11.1

Объекты недвижимости представляют собой особый вид собственности, а права владения, пользования и распоряжения этими объектами существен­но отличаются от прав владения другими видами имущества. Так, при прода­же зданий, сооружений и иных объектов недвижимости покупателю одновре­менно передается право на ту часть земельного участка, которая занята этим и объектами, необходима для их использования, даже если в договоре не огово­рено право покупателя на соответствующий участок. Эти вопросы легко ре­шаются, если продавцом земельного участка и связанного с ним объекта не­движимости является одно и то же лицо. Если же земельный участок принад­лежит другому лицу, покупатель здания, сооружения и т. п. приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что и про­давец этого объекта недвижимости. При этом не требуется согласия собствен­ника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с продавцом.

Вещные права являются абсолютными, т. с. субъекты таких прав могут осуществлять свои правомочия самостоятельно без содействия третьих лиц Даже при переходе права собственности на объект недвижимости к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжить свои правомочия (действия) в отношении имущества

Поэтому любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно быть зареги­стрировано.

Государственная регистрация передачи недвижимости в доверительное управление осуществляется в том же порядке, что и переход права собствен­ности. Согласно закону, любые права на объекты недвижимости, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, долж­ны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

Поскольку само право аренды воплощается в договоре аренды, подле­жит регистрации именно договор как носитель этого права. Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательственными и не должны регистрироваться.

При совершении сделок с объектом незавершенного строительства пра­во на него регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, или проектно-сметной документации и описания объекта незавершенного строи­тельства.

Особое место занимают сделки, совершенные до вступления в действие закона о регистрации прав. Права на объекты недвижимости, возникшие до момента вступления в силу закона, признаются действительными без госу­дарственной регистрации, которая может проводиться по желанию их обла-

дателей. Если же сделки с объектами недвижимости регистрируются после введения в действие закона, то требуется регистрация прав на этот объект, возникших до введения рассматриваемого нормативного акта.

Кроме государственной регистрации, могут осуществляться специаль­ная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества, а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости. Поэтому не следует отождествлять правовой и технический учет объектов недвижимости, который ведут различные государственные органы (БТИ,

КЗРиЗ и др.)-

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости осуществ­ляется на основании правоустанавливающих документов, которые на основа­нии законодательства и нормативных актов, действующих в период их состав­ления, бесспорно подтверждают право указанного в них лица на объект не­движимости, при этом для установления зафиксированного права не требует­ся каких-либо других документов.

11.2. Принципы государственной регистрации прав на недвижимость

Один из важнейших принципов государственной регистрации прав на объект недвижимости - государственный характер этих прав. Это положе­ние закреплено как в ГК РФ, так и в законе. Весь комплекс действий, связан­ных с государственной регистрацией, отнесен к компетенции учреждений юстиции, и возможность делегирования этих функций кому бы то ни было исключается. Принцип самостоятельности функции регистрации прав на объект недвижимости исходит из самостоятельной системы целей и специ­фической формы осуществления этой деятельности. Законом определены в качестве регистрирующих органов учреждения юстиции по регистрации прав, полностью отделенные от любых органов государства, выступающих на рын­ке недвижимости в качестве представителей государства.

Согласно «Примерному положению об учреждении юстиции по государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущее! во и сделок с ним», регис­тратор является независимым в принятии своих решений. Даже Минюст РФ и его территориальные подразделения не наделены полномочиями по непосред­ственному руководству этими учреждениями юстиции и не могут давать им обязательных указаний по принятию конкретных решений. В рамках своей ком­петенции регистрирующий орган должен контролировать соблюдение закона и по тем сделкам, где государство выступает в качестве одной из сторон

Принцип ответственности государства.за деятельность по регистра­ции прав на объекты недвижимости следует из двух выше рассмотренных принципов. В «Законе о регистрации .» ответственности посвящена гл. V, состоящая из одной статьи 31. Пункт 1 этой статьи гласит- «Учреждение юс-

тиции по регистрации прав несет ответственность за своевременность и точ­ность записей о праве на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой инфор­мации о правах на недвижимое имущество и сделок с ним». В п. 2 этой статьи говорится об ответственности лиц, виновных в умышленном или неосторож­ном искажении имеющейся в реестре информации. Ответственность этих лиц за материальный ущерб, нанесенный какой-либо из сторон, согласно данной норме наступает «в соответствии с законодательством РФ».

Принцип открытости информации и регистрации прав на объекты не­движимости провозглашен Гражданским кодексом РФ и «Законом о регист­рации...». Любое лицо может получить выписку из ЕГРП, содержащую ин­формацию о зарегистрированных правах на любые объекты недвижимости, ограничениях (обременениях) прав, а также описание объекта. Для этого не­обходимо подать письменное заявление и предъявить надлежащие докумен­ты (для юридического лица - свидетельство или иной документ о государ­ственной регистрации и доверенность о полномочиях представителя, кото­рый от имени юридического лица обращается за информацией; для физичес­кого лица - паспорт). Запрашиваемая информация выдается в пятидневный срок или предоставляется мотивированный отказ.

Открытость сведений о соответствующих правах на объект недвижимос­ти ограничена в целях защиты личной и коммерческой тайны. Сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имею­щиеся у него объекты недвижимое"! и, а также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, предоставляются только соот­ветствующим правообладателям (не только обладателям «запрашиваемого» права или обременения, но и всем обладателям каких-либо вещных прав или обременении по конкретному объекту недвижимости, если таковых несколь­ко), их представителям и наследникам (за плату), а также государственным органам, органам местного самоуправления, судебным, правоохранительным и налоговым органам.

Сам правообладатель имеет право получать информацию о том, какие лица (физические и юридические) запрашивали и получали сведения о пра­вах на соответствующие объекты недвижимости, что тоже можно расценить как защиту интересов правообладателя. Эта же цель преследуется и в Инст­рукции1, в соответствии с которой не сообщаются полные данные о физичес­ком лице (дата рождения, адрес, данные паспорта), а только фамилия, имя, отчество, а о юридическом лице сообщается его полное наименование.

1 Утверждена совмесшым Приказом Минюста РФ, Министерства имущесшен-ных отношений РФ, 1 осконтроля РФ и Федеральной службы земельного кадастра России № 194/16/1 /168 от 03 06 2000 г

11.3. Единый государственный реестр прав

Государственная регистрация должна производиться по единой системе записей по каждому объекту недвижимости в ЕГРП, который хранится бес­срочно. Это исключает возможность афер с объектами недвижимости.

ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, данные об указанных объектах и сведения о пра­вообладателях. Состоит реестр из отдельных разделов, идентифицированных кадастровым или условным номером определенного объекта недвижимости (рис. 11.2). Каждый раздел состоит из трех подразделов. В правилах ведения ЕГРП формы соответствующих разделов именуются- «Земельный участок», «Здание, сооружение», «Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений». Таким образом, законом установлена трехзвенная клас­сификация объектов недвижимости: первое звено - земельный участок; вто­рое - здания, сооружения и иные объекты недвижимости, связанные с зем­лей; третье - объекты, входящие в состав здания, сооружения (квартиры, не­жилые помещения и иные объекты).

Возникновение каких-либо промежуточных уровней законом не допус­кается. Так, например, комната в квартире не может быть объектом недвижи­мости, ибо квартира должна рассматриваться как неделимый объект, и ее раз­дел в натуре невозможен без изменения ее назначения как жилого помеще­ния, пригодного для постоянного или временного проживания. Предметами

сделок, связанных с комнатами, выступает соответствующая доля в праве соб­ственности на квартиру

Установив дели, задачи и принципы государственной регистрации объек­тов недвижимости, логично рассмотреть сам процесс регистрации. Основ­ным содержанием этой деятельности является юридический анализ докумен­тов, представляемых для принятия решения о регистрации.

Закон детально регламентирует и устанавливает порядок регистрации, последовательно определяя ее стадии (рис. 11.3). Регистрация возникновения и перехода прав на объекты недвижимости удостоверяется свидетельством, а регистрация договоров и иных сделок - специальной регистрационной над­писью на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается правилами ведения ЕГРП.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости осуществ­ляется по месту их нахождения в пределах регистрационного округа, в кото­ром действует учреждение юстиции и является единственным доказательством существования зарегистрированного права для всех лиц, поскольку она не

оспорена в судебном порядке Государственной регистрации подлежат также все сделки с объектами недвижимости. Так, при продаже коммерческого объек­та недвижимости стороны обязаны осуществить сначала государственную регистрацию договора на его продажу, затем по передаточному акту произве­сти фактическую передачу объекта покупателю, после чего осуществить го­сударственную регистрацию права собственности покупателя на этот объект

Если сделка с объектами недвижимости была совершена до принятия законодательством установленного порядка регистрации договоров купли-продажи, право собственности у покупателя возникает с момента внесения платежа в соответствии с условиями заключенного договора. Отсутствие ре­гистрации такого договора не является основанием для признания его недей ств ител ь н ы м

Министерство юстиции РФ как орган, осуществляющий правовой конт­роль за деятельностью учреждений юстиции по государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разрабатывает методи­ческие материалы, направленные на формирование единой практики приме­нения законодательства, регулирующего процессы регистрации прав Эти документы не только устанавливают определенные правила для регистриру­ющих органов, но и существенным образом касаютсялиц, совершающих сдел­ки с объектами недвижимости.

Для примера рассмотрим процедуру мены объектами недвижимости В соответствии с п. 2 ст 558 ГК РФ к договору мены применяются правила о купле-продаже, и если хотя бы одним обмениваемым объектом является жи­лая недвижимость, то такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации

Если обмениваются квартиры в разных районах одного субъекта Феде­рации, то все действия будут производиться одним учреждением юстиции Если же обмениваемые квартиры находятся в разных субъектах Федерации, то и регистрационные действия будут происходить в разных регистрацион­ных округах с рядом дополнительных действий. Чтобы избежать дополни­тельных проблем, целесообразно составить договор мены в двух подлинных экземплярах, так как каждая обменивающаяся сторона должна будет предста­вить его в учреждение юстиции по месту нахождения того объекта, права на который возникают у данной стороны. По желанию сторон договор мены может быть удостоверен нотариально либо совершен в простой письменной форме. Для регистрации договора все его подлинные экземпляры необходи­мо представить в один из регистрирующих органов по выбору сторон.

То учреждение юстиции, в которое поступил на регистрацию договор мены, должно направить второму регистрирующему органу запрос о правах на объект, находящийся на его территории, приложив копию договора. Второе учреждение юстиции, получив сообщение о поступившем на регистрацию договоре, должно

внести в ЕГРП запись о том, что в отношении данного объекта заявлено право-притязание, а также сообщить необходимые сведения о запрашиваемом объекте. ' Все эти действия, безусловно, напраапены на то, чтобы исключить возможное ib одновременного совершения нескольких сделок с одним и тем же объектом либо сокрытия наличия обременения или ограничения прав собственника обменивае­мого объекта недвижимости. Однако направление запроса и ожидание ответа на него может значительно увеличить срок регистрации договора мены, поскольку зависит не только от регистрирующих органов, но и от работы почты.

После регистрации договора, о чем свидетельствует специальная регис­трационная надпись, проставляемая на всех подлинных экземплярах догово­ра, стороны могут смело переходить к следующему этапу - его исполнению" передавать необходимые документы, ключи, деньги, если договором предус­мотрена доплата, и т. д.

Подписав акт приема-передачи объекта недвижимости (если это предус­мотрено договором) каждая из сторон должна зарегистрировать переход пра­ва на ту квартиру, которую она получает по договору, обратившись в уч­реждение юстиции по ее местонахождению Основанием для регистрации перехода права является зарегистрированный договор мены.

Документы должны предоставляться как в подлиннике, так и в копии Ко­пии могут быть не заверенными, в этом случае их заверяет сотрудник учрежде­ния юстиции, ведущий прием, путем проставления на них соответствующей надписи, а также своей подписи и подписи заявителя Кроме того, подлинники учредительных документов, документа, подтверждающего факт внесения све­дений о юридическом лице в единый государственный реестр юридических лиц, и документа о постановке на учет юридического лица как налогоплатель­щика только предъявляются при подаче документов на регистрацию и сразу же возвращаются заявителю. Наличие в документах приписок, подчисток, неого­воренных исправлений, а также отсутствие прошивки, нумерации и т д не мо­гут являться основанием к отказу в приеме документов, поскольку закон не предусматривает отказа в приеме вообще В целом. Минюст рекомендует учреждениям юстиции шире использовать возможность приостановления ре­гистрации, чтобы заявители могли исправить обнаруженные в ходе проведения экспертизы противоречия, несоответствия и иные недостатки документов, пре­пятствующие проведению государственной регистрации.

Регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе право­обладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (об­ременение) регистрируется не правообладателем, обязательно уведомление правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении) Регист­рация ограничений (обременении) права возможна только при наличии реги­страции ранее возникших прав па данный объект в ЕГРП.

Регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и необходимых документов. Заявление на регистрацию по­дает правообладатель, сторона (стороны) договора или уполномоченное им (ими) лицо при наличии у него надлежащим образом оформленной доверен­ности. Если право возникает на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого принят такой акт.

ТЕМА НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Налоги — это единые экономические нормативы, действующие незави­симо от желаний и воли юридических и физических лиц. Перед налогом все равны.

Прежде всего следует выделить две большие категории налогов:

1. налоги на недвижимость как имущество, т. е. те налоги, которые уплачиваются периодически в течение длительного времени и включаются в стратегическое (долгосрочное) планирование хозяйственной деятельности управляющего;

2. налоги на операции с недвижимостью, которые уплачиваются одноразово по каждой отдельной операции и включаются в тактическое (среднесрочное) планирование хозяйственной деятельности управляющего.

К налогам на недвижимость как на имущество относятся:

1. налог на имущество физических лиц;

2. налог на имущество предприятий;

3. земельный налог.

к налогам на операции с недвижимостью относятся:

· налог на прибыль предприятий и организаций;

· подоходный налог с физических лиц;

· налог с имущества, переходящего в порядке наследования и да­
рения;

· налог на добавленную стоимость.

Определение налогооблагаемой стоимости осуществляется в экономической и политической среде, где совместно действуют как государственный, так и частный сектор. Специалисты по недвижимости обязаны быть в курсе фискально-монетарной деятельности, которая меняет налоговую политику,

а также отслеживать тенденции развития землепользования и деятельность участников рынка недвижимости по освоению новых участков земли. Влияние всех этих факторов на процесс оценки показано на рис. 7.1. Кратко рассмотрим основные черты вышеперечисленных налогов.

Налогообложение недвижимости предприятий

Налог на недвижимость — это форма безвозмездного изъятия в бюджет части стоимости объекта недвижимости, находящегося в собственности физического или юридического лица.

Данным видом налогов облагаются объекты недвижимости, находящиеся на балансе предприятий, учреждений и организаций, являющихся юридическими лицами и имеющих самостоятельный расчетный (текущий) счет в банке. Недвижимость на балансе учитывается по остаточной стоимости (т. е. за минусом физического износа, рассчитанного бухгалтерским методом). Для налогообложения определяется среднегодовая стоимость недвижимости за отчетный период (квартал, полугодие, 9 месяцев, год) путем деления на 4 суммы, полученной от сложения половины стоимости недвижимости на 1 января отчетного года и на 1-е число следующего за отчетным периодом, а также суммы стоимости недвижимости на каждое 1-е число всех остальных кварталов отчетного года.

Данным видом налогов не облагается недвижимость:

а) бюджетных учреждений и организаций, органов законодательной (представительной) и исполнительной власти, органов местного самоуправления, Пенсионного фонда РФ, Фонда социального страхования РФ, Государственного фонда занятости населения
РФ, Федерального фонда обязательного медицинского страхования;

б) коллегий адвокатов и их структурных подразделений;

в) предприятий по производству, переработке и хранению сельскохозяйственной продукции, выращиванию, отлову и переработке рыбы и морепродуктов при условии, что выручка от указанных видов деятельности составляет не менее 70% общей суммы выруч­ки от реализации продукции (работ, услуг);

г) используемая для нужд образования и культуры;

д) религиозных объединений и организаций, национально-
культурных обществ;

е) жилищно-строительных, дачно-строительных и гаражных
кооперативов, садоводческих товариществ;

ж) научно-исследовательских учреждений, предприятий и организаций российских академий, а также предприятий независимо
от организационно-правовой формы и форм собственности, в объеме работ которых научно-исследовательские, опытно-конструк­торские и экспериментальные работы составляют не менее 70%;

з) некоторых других предприятий.

Стоимость недвижимости предприятий, исчисленная для целей налогообложения, уменьшается на балансовую (нормативную) стоимость:

а) объектов жилищно-коммунальной и социально-культурной,
оборонной сферы, полностью или частично находящихся на балан­се налогоплательщика;

б) законсервированных объектов недвижимости;

в) некоторых других объектов.

Поскольку налог на недвижимость предприятий отнесен зако­нодательством РФ к числу территориальных налогов, то субъекты РФ и органы самоуправления (их представительные органы) имеют право законодательным путем устанавливать для отдельных пред­приятий дополнительные льготы по этому налогу в пределах сумм, зачисляемых в бюджеты субъектов РФ и муниципалитетов.

Предельный размер налоговой ставки на недвижимость предпри­ятия в настоящее время не может превышать 2% от налогооблагаемой базы. Конкретные ставки налога на недвижимость предприятий, оп­ределяемые в зависимости от видов их деятельности, устанавливают­ся законодательными (представительными) органами субъектов РФ. При этом устанавливать ставку налога для отдельных предприятий не разрешается. При отсутствии решений законодательных (представи­тельных) органов субъектов РФ об установлении конкретных ставок налога на имущество предприятий применяется максимальная ставка налога 2%.

Сумма налога исчисляется и вносится в бюджет поквартально нарастающим итогом, а в конце года производится перерасчет. Сумма платежей по налогу на недвижимость предприятий зачисля­ется равными долями в республиканский бюджет республики в со­ставе РФ, краевой, областной бюджеты края, области и районный бюджет района или городской бюджет города по месту нахождения предприятия. Исчисленная сумма налога вносится в виде обя­зательного платежа в бюджет в первоочередном порядке с отнесе­нием затрат на финансовые результаты деятельности предприятия, а по банкам и другим кредитным организациям — на операционные и разные расходы.

Налогообложение недвижимости физических лиц

Плательщиками налога на недвижимость физических лиц являются физические лица, имеющие на территории РФ в собственности объекты недвижимости.

Виды налогов, взимаемых с физических
лиц, определяются объектами обложения. Надо отметить, что почти
все их виды напрямую связаны с доходами граждан либо с принадлежа­
щим им имуществом.

Объектами, подлежащими налогообложению при совершении
операций с недвижимостью или владении недвижимостью, выступают:

доход, получаемый от заключаемых договоров (сделок): договор купли-продажи недвижимости, договор аренды, договор найма жилого помещения (договор ренты) (облагается подоходным налогом с физических лиц);

имущество физических лиц в виде жилого дома, дачи, садового домика, квартиры, других объектов хозяйственного назначения и объектов, принадлежащих физическим лицам, для осуществления предпринимательской деятельности (гаражи, сараи, помещения для содержания домашних животных, ларьки, павильоны и т. д.) (облагается налогом на строения, помещения, сооружения);

земельные участки (облагаются земельным налогом или арендной платой за землю);

недвижимое имущество, переходящее физическим лицам в порядке наследования или дарения (облагается налогом с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения).

Ставка налога на недвижимость устанавливается органами законодательной (представительной) власти субъектов РФ, так как этот вид налога отнесен к числу территориальных налогов. В настоящее время (на 01.01.1998 г.) максимальная ставка этого налога не превышает 0,1% от инвентаризационной стоимости, рассчитываемой на 1 января каждого года, зачисляются в бюджет субъектов РФ и муниципалитетов.

От уплаты этого вида налога освобождаются следующие категории граждан:

Герои РФ, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;

инвалиды I и II групп;

инвалиды с детства;

пенсионеры;

а также другие категории граждан.

Представительные органы субъектов РФ имеют право уменьшать размеры ставок и устанавливать дополнительные льготы по налогу на недвижимость физических лиц как для категорий плательщиков, так и для отдельных плательщиков. Муниципалитеты могут устанавливать льготы по этому налогу для отдельных плательщиков.

Исчисление размера налога производится налоговыми инспекциями. Лица, имеющие льготы, самостоятельно представляют необходимые документы в налоговые органы. За объекты недвижимости, находящиеся в общей долевой собственности нескольких собственников, налог уплачивается каждым из собственников соразмерно их доле в этих объектах недвижимости.

Органы коммунального хозяйства (бюро технической инвентаризации — БТИ), осуществляющие оценку объектов недвижимости, обязаны по требованию налоговых органов представлять сведения, необходимые для исчисления налогов на недвижимость физических лиц в сроки, установленные налоговыми органами. За непредставление данных, необходимых для исчисления налоговых платежей, на должностных лиц этих организаций налагается штраф в размере пятикратной установленной законом минимальной месячной оплаты труда (ММОТ). Данные, необходимые для исчисления налоговых платежей, представляются налоговым органам бесплатно.

По новым только что построенным или приобретенным объектам недвижимости налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением или приобретением. За объект недвижимости, перешедший по наследству, налог взимается с наследников с момента открытия наследства.

В случае уничтожения или полного разрушения объекта недви­жимости взимание налога прекращается начиная с месяца, в кото­ром он был уничтожен или полностью разрушен. При переходе пра­ва собственности на объект недвижимости от одного собственни­ка к другому в течение календарного года (например, в сделке куп­ли-продажи этого объекта) налог уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала того месяца, в кото­ром он утратил право собственности на указанный объект, а новым собственником — начиная с месяца, в котором у последнего возник­ло право собственности. При возникновении права на льготу в те­чение календарного года перерасчет налога производится с месяца, в котором возникло это право.

Платежные извещения об уплате налога вручаются плательщи­кам налоговыми органами ежегодно не позднее 1 августа. Уплата налога на недвижимость производится владельцами недвижимости равными долями в два срока — не позднее 15 сентября и 15 ноября.

Лица, своевременно не привлеченные к уплате налога, уплачи­вают его не более чем за три предыдущих года. Пересмотр непра­вильно произведенного налогообложения допускается не более чем за три предыдущих года.

За просрочку платежей налогов гражданами начисляется пеня в размере 0,7% с суммы недоимки за каждый день просрочки. В случае несвоевременной уплаты налогов к виновным в этом физическим ли­цам применяются меры, установленные для взыскания не внесенных в срок налогов и неналоговых платежей в соответствии с действую­щим законодательством. Обжалование действий налоговых органов и их должностных лиц производится в порядке, предусмотренном Законом РФ «О государственной налоговой службе РФ».

Налогообложение недвижимости при сделках по ней

Налогообложение при сделках купли-продажи объекта недвижимости

По договору купли-продажи недвижимости продавец —собственник недвижимости обязуется передать в собственность покупа­теля объект недвижимости, а покупатель обязуется уплатить за не­го определенную цену. Договор купли-продажи недвижимости заключается обязательно в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор может быть составлен как самими сторонами, так и но­тариусом. Ставка госпошлины за нотариальное удостоверение договора зависит от того, в чью пользу отчуждается объект недвижи­мости. Если покупателями являются дети, супруг или родители про­давца, госпошлина взимается по ставке 0,5% суммы договора, но не менее 4 ММОТ, если другие лица — 1,5% суммы договора, но не менее 10 ММОТ. Составление проекта договора оплачивается госпошлиной в размере 1% суммы договора.

Для заключения договора купли-продажи необходимо представить документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, справку территориального бюро технической инвентаризации (БТИ) о технических характеристиках, сведения о на­личии ареста, залога, запрещения отчуждения или других ограни­чениях. Требуется также представить документы об отсутствии задолженности по уплате налога на недвижимость (и строения, и земельного участка), оплате услуг техобслуживания, ремонта и коммунальных услуг.

При заключении договора купли-продажи объекта недвижимости необходимо обратить внимание на следующие два обстоятельства.

Первое. Если в объекте недвижимости проживают лица, обла­дающие самостоятельным правом пользования этим объектом (члены семьи собственника, арендаторы и пр.), то в договоре купли-продажи должен быть приведен перечень лиц с указанием их прав на продаваемый объект недвижимости. При отсутствии такого перечня, либо данных, позволяющих точно идентифицировать продаваемый объект, либо отсутствии цены сделки договор купли-продажи считается незаключенным.

Второе. Если в соответствии со ст. 552 ГК РФ при продаже объекта недвижимости продавец обязан передать покупателю права на соответствующий земельный участок или его часть и если земельный участок принадлежит продавцу объекта недвижимости на праве соб­ственности, он может либо продать его, либо предоставить покупателю строения право аренды на земельный участок. Это должно быть решено в договоре купли-продажи. При отсутствии в договоре этого положения считается, что покупателю перешло право собственности на ту часть земельного участка, которая занята под строение. Если продавец — собственник объекта недвижимости (строения) не является собственником земельного участка, продажа недвижимости без согласия собственника земли допускается, если это не противоречит условиям пользования земельного участка. При этом к покупателю переходят такие же права пользования земельным участком, какие были у продавца (например, право постоянного пользования земельным участком и пр.).

Покупатели недвижимости — физические и юридические лица — имеют льготы по подоходному налогу. Их совокупный доход, полученный в налогооблагаемый период, уменьшается на суммы, направленные в течение отчетного календарного года, но не более чем в течение последующих трех лет, физическими лицами, являющимися застройщиками, либо покупателями, из личных доходов, по их письменным заявлениям, представляемым указанными лицами в бухгалтерию предприятия, учреждения или организации по месту основной работы, либо в налоговый орган по месту постоянного жительства, на новое строительство или приобретение жилого дома, или квартиры, или дачи, или садового домика на территории РФ в пределах 5000-кратного ММОТ, учитываемой за год, включая суммы, направленные на погашение кредитов и процентов по ним, полученных физическими лицам в банках и других кредитных учреждениях на эти цели.

Эти суммы не могут превышать размера совокупного дохода физических лиц за отчетный календарный год1.

Если покупатель приобретает объект недвижимости у юридического лица по цене ниже рыночной, то он должен уплатить подоходный налог с суммы разницы в цене.

Продавец недвижимости — физическое лицо — также имеет льготы по подоходному налогу от сделки купли-продажи недвижи­мости. Его совокупный доход, полученный в налогооблагаемый период, уменьшается на суммы, получаемые в течение года от продажи квартир, жилых домов, дач, садовых домиков, земельных участ­ков, земельных паев (долей), принадлежащих физическим лицам на праве собственности, в части, не превышающей 5000-кратного установленного законом ММОТ, а также суммы, получаемые в течение года от продажи другого имущества, принадлежащего физическим лицам на праве собственности, в части, не превышающей 1000-кратного установленного законом размера ММОТ. По желанию плательщика такой вычет может быть заменен вычетом фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, свя­занных с получением указанных доходов

1.Закон РФ «О подоходном налоге с физических лиц» от 7 декабря 1991 г. № 1998-1(с последующими изменениями и дополнениями). Ст. 3, п. 68.

Рекомендуемая литература

1. Булгаков С.Н., Наназашвили И.Х, Мирошниченко А.С. и др. Системва экспертиз и оценка объектов недвижимости. М.: Архитектура-С, 2007.

2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости М.: АСВ, 2007.

3. Иванов В.В. Управление недвижимостью. М.: ИНФРА-М, 2007.

4. Григорьев В.В., Острина И.А., РудневА.В. Управление муниципальной недвижимостью. М.: Дело. 2001.

5. Федеральный закон РФ от 29 июля 1998 года №135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»(с изменениями и дополнениями).