Тема 31. Договор найма жилого помещения

План лекционного занятия:

1. Жилищные правоотношения и их правовое регулирование в Российской федерации.

2. Договор коммерческого найма жилого помещения.

3. Договор социального найма жилого помещения.

Контрольные вопросы:

1. Каков механизм возникновение права на жилую площадь в домах государственного жилищного фонда?

2. Каковы права временных жильцов?

3. В чем суть преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок?

4. Каковы форма и срок договора найма жилого помещения?

5. Как распределяются обязанности по ремонту сданного внаем жилого помещения между контрагентами?

6. Каковы основания расторжения договора найма жилого помещения?

7. Каковы последствия расторжения договора найма жилого помещения?

8. Можно ли сдавать снимаемое жилье в поднаем?

9. На ком лежит обязанность по ремонту сданного в наем жилого помещения?

10. Что выступает объектом договора найма жилого помещения?

План семинарского занятия:

1. Жилищные правоотношения и их правовое регулирование в Российской федерации.

2. Договор найма жилого помещения. Виды, предмет и элементы договора.

3. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане, их вселение. Временные жильцы.

4. Права и обязанности сторон.

5. Плата за жилое помещение. Срок договора. Поднаем жилого помещения. Замена нанимателя.

6. Расторжение договора и его правовые последствия.

7. Отличительные особенности договора социального найма жилого помещения.

Примерные темы рефератов и докладов:

1. Правовое положение членов семьи в домах различных фондов.

2. Договор коммерческого найма жилого помещения.

3. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения.

4. Жилищные права лиц, проживающих в приватизированных квартирах.

Контрольные тесты по теме:

Выберите наиболее правильное утверждение:

Временные жильцы могут проживать совместно с нанимателем в течение:

1. 6 месяцев.

2. 1 месяца.

3. 3 месяцев.

4. 1 года.

Если в договоре найма жилого помещения не указан срок, договор считается:

1. бессрочным.

2. не заключенным.

3. заключенным на срок 5 лет.

4. заключенным на срок 1 год.

Наймодатель имеет право отказать нанимателю во вселении временных жильцов, если норма жилой площади на одного человека составляет менее:

1. 12 кв. м.;

2. 9 кв. м.;

3. 20 кв. м.;

4. 10 кв. м.

Нанимателю по решению суда для устранения им нарушений, послуживших основанием расторжения договора найма жилого помещения, может быть предоставлен срок не более:

1. трех месяцев;

2. двух месяцев;

3. года;

4. месяца.

Наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях не позднее, чем за:

1. 1 месяц до истечения срока договора найма жилого помещения.

2. 6 месяцев до истечения срока договора найма жилого помещения.

3. 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения.

4. 2 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения.

Срок исковой давности по требованиям, вытекающим из договора коммерческого найма жилого помещения составляет:

1. 2 года.

2. 1 год.

3. 3 года.

4. 10 лет.

Договор коммерческого найма жилого помещения, содержащий все существенные условия, считается заключенным с момента:

1. государственной регистрации.

2. передачи квартиры наймодателем нанимателю.

3. его подписания сторонами.

4. его нотариального удостоверения.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован не позднее ____ дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем:

1. 10;

2. 15;

3. 14;

4. 7.

Наниматель вправе потребовать возмещения убытков причиненных отказом возобновить с ним договор, в течение ____ со дня истечения договора с наймодателем:

1. двух лет;

2. трех лет;

3. года;

4. трех месяцев.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон договора:

1. в случаях аварийного состояния жилого помещения;

2. в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем;

3. в случае разрушения или порчи жилого помещения гражданами, за действия которых отвечает наниматель;

Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за:

1. месяц;

2. три месяца;

3. два месяца;

4. шесть месяцев.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение:

1. приводит к его расторжению;

2. приводит к его изменению;

3. не влечет его изменения или расторжения.

Нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения могут быть:

1. только физические лица;

2. юридические и физические лица;

3. публично-правовые образования, юридические и физические лица.

Договор поднайма может быть заключен:

1. только на один год;

2. на любой срок не превышающий пять лет;

3. на любой срок, не превышающий срок договора найма жилого помещения;

4. только на шесть месяцев.

Форма договора найма жилого помещения:

1. письменная подлежащая нотариальному удостоверению;

2. письменная подлежащая государственной регистрации;

3. устная.

4. простая письменная.

Задачи

Задача № 1. Лохновский снял комнату в квартире в г. Москве через агентство недвижимости «Кедр». Заплатил наймодателю 10000 рублей за месяц вперед, заключив договор найма в устной форме. Хозяин квартиры оказался любителем выпить, постоянно приводил в квартиру своих друзей и устраивал шумные вечеринки. Лохновский посчитав, что так жить невозможно, через 3 дня съехал. Агентство бесплатно нашло ему другую комнату, в этот раз он заключил договор найма в простой письменной форме. Но деньги от предыдущего наймодателя он получить не смог.

Может ли Лохновский потребовать возврата 10000 рублей?

Задача № 2. Быков (наниматель) заключил с Семеновым (наймодатель) договор коммерческого найма жилого помещения сроком на 5 лет. Быков надлежащим образом исполнял свои обязанности в течение 5 лет. По истечении срока действия договора он продолжал пользоваться данным помещением, намереваясь заключить договор на новый срок. Однако через три месяца Семенов позвонил ему и сказал, что уже заключил договор с другим нанимателем, в связи, с чем он должен в течение дня освободить данное жилое помещение. Быков считая, что его права нарушены, обратился за консультацией к юристу.

Какие разъяснения ему должен дать юрист?

Задача № 3. Иванов, снимающий квартиру в г. Москве по договору коммерческого найма, разрешил безвозмездно пожить в ней своему брату Сергею. При этом стороны не договорились о времени такого проживания. Брат работал на стройке в г. Москве и увольняться не собирался. Через месяц братья поссорились, и Иванов потребовал от брата, чтобы он освободил снимаемое им жилое помещение. Однако Сергей заявил, что он имеет статус временного жильца и по закону может проживать в ней не менее 6 месяцев.

Кто прав в споре?

Каков порядок вселения временных жильцов?

Задача № 4. Серов снял квартиру у Степанова, заключив с ним договор в устной форме. Через месяц между ним и хозяином квартиры произошел конфликт и Степанов сказал, чтобы Серов съезжал в этот же день. Поскольку ночью ему некуда было съезжать, он попросил остаться до вечера следующего дня. Утром Серов ушел на работу, собираясь вечером выезжать из данной квартиры. Но когда он пришел то оказался перед закрытой дверью, хозяин поменял замки и уехал. Все его вещи остались в квартире. Серов обратился к участковому, но он сказал, что ничем помочь не может, остается только ждать хозяина. А сколько ждать не известно.

Какой совет можно дать Серову?

Задача № 5. Данова заключила договор о найме квартиры с Петренко. При заключении сделки он, сославшись на то, что ему пока негде переночевать ключи от квартиры не отдал. В назначенный день Петренко заявил, что находится в командировке и ключи передать не сможет. Откладывание срока передачи ключей, под различными предлогами, продолжалось неделю. Затем Петренко отказался сдавать квартиру Дановой. Данова заплатила ему за месяц вперед, но эти деньги он не отдает, мотивируя это своей занятостью.

Какие действия может предпринять Данова?

Задания:

Задание № 1. Составьте проект договора коммерческого найма жилого помещения.

Задание № 2. Составьте проект искового заявления с просьбой о взыскании платы за найм за десять месяцев и выселении нанимателя.

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) // Российская газета. 1993. № 237. 25 декабря.

2. Гражданский кодекс РФ (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изм. и доп. от 20.02.1996 г., 12.08.1996 г., 24.10.1997 г., 8.07.1999 г., 17.12.1999 г., 16.04.2001 г., 1505.2001 г., 26.11.2001 г., 21.03.2002 г., 26.11.2002 г., 10.01.2003 г., 26.03.2003 г., 11.11.2003 г., 23.12.2003 г., 29.06.2004 г., 29.07.2004 г., 2.12.2004 г., 29.12.2004 г., 30.12.2004 г., 21.03.2005 г., 9.05.2005 г., 2.07.2005 г., 18.07.2005 г., 21.07.2005 г., 3.01.2006 г., 10.01.2006 г., 2.02.2006 г., 3.06.2006 г., 30.06.2006 г., 27.07.2006 г., 3.11.2006 г., 4.12.2006 г., 18.12.2006 г., 29.12.2006 г., 30.12.2006 г., 26.01.2007 г., 5.02.2007 г., 6.12.2007 г.). М.: Эксмо, 2008.

3. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. (в ред. от 13.05.2008 г.) // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14; 2008. № 20. Ст. 2251.

4. Закон РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 11.06.2008 г.) // Ведомости РФ. 1991. № 28, Ст. 959; СЗ РФ. 2008. № 24. Ст. 2797.

5. Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2501.

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // Российская газета. 2006. № 3394. 10 февраля.

Судебная практика

1. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 21.07.2000 г. «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2000. № 8.

2. Постановление Президиума ВАС РФ от 20.02.2002 г. № 5380/01 «Дело по иску о взыскании задолженности за пользование комнатами в общежитии и пеней за несвоевременную оплату счетов за наем направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела» [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://infopravo.by.ru.

Специальная литература

1. Воложанин В. П. Охрана жилищных прав граждан. М., 1968.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Изд. 4-е. – М.: «Статут», 2004.

3. Гражданское право: В 4 т: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2006.

4. Гражданское право: Учеб.: В 3 т. – 4-е изд. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006.

5. Гражданское право. Учебник для вузов. В двух частях. / Под ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало и В.А. Плетнева. М.: НОРМА, 2004.

6. Гражданское и торговое право капиталистических стран. Глава 4. М., 1993.

7. Гуев А.Н. Гражданское право: Учебник. Ч. 1, 2, 3. М.: ИНФРА – М., 2003.

8. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, (постатейный). 3-е изд., испр. и доп. / Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор О.Н. Садиков. М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ: Издательская группа ИНФРА-М – НОРМА, 2006.

9. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части третьей / Под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Югуславского, А.Г. Светланова; Ин-т государства и права РАН. М.: Юрайт-Издат, 2004.

10. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч). М.: «Статут», 1997.

11. Образцы договоров по гражданскому законодательству Российской Федерации / Под ред. О. М. Оглоблина, М. Ю. Тихомиров, М. Ю. Тихомирова. -2-е изд., доп. и перераб. - М.: Изд. М. Ю. Тихомирова, 2007.

12. Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов / Сост. Крашенинников П. В., Федосова Е.Г., Славинская Г. А., Солопова Е. А. М., 1999.

Периодическая литература

1. Журавлев Т. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма // Гражданское право. 2007. № 2.

2. Садовникова Е. В. Некоторые вопросы судебной практики по жилищным спорам // Закон. 2006. № 8.

3. Кириченко О.В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. 2007. № 4.

4. Поминов А.В. Риэлтор как субъект жилищных правоотношений // Журнал российского права. 2002. № 8.

5. Юрченко Е. В. Об изменении договора социального найма жилого помещения // Закон. 2006. № 8.