Тема 4. договор найма жилого помещения

1. Основания нуждаемости в улучшении жилищных условий по договору социального найма.

2. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма.

3. Стороны договора социального найма. Содержание договора социального найма.

4. Предоставление жилых помещений в связи с капитальным ремонтом жилого дома, а также в связи с ликвидацией жилых помещений.

5. Изменение договора социального найма.

6. Расторжение договора социального найма и выселение из занимаемых помещений.

7. Обмен жилыми помещениями.

8. Элементы договора коммерческого найма.

9. Расторжение договора коммерческого найма и выселение из занимаемых помещений.

Задания

1. Перечислите граждан, имеющих право на внеочередное предоставление жилья по договорам социального найма.

2. Укажите существенные признаки договора социального найма жилого помещения.

3. Со ссылкой на нормативные документы разъясните, что означает требование законодательства: жилое помещение должно быть пригодным для проживания.

4. Ст. 1 ЖК РФ предусматривает свободу выбора места пребывания и жительства. Значимым фактором, позволяющим установить место жительства и гражданина, является регистрация по месту жительства. Согласуется ли это условие (регистрация) с положениями ст. 17, 19, 27, 40 Конституции РФ.

5. Охарактеризуйтеразъяснение, данное Верховным Судом РФ в части возможных ограничений для реализации права на льготное обеспечение жильем детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей?

6. Перечислите основания признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.

7. Объясните разницу между понятиями «обмен» и «мена».

Задачи

№ 1. Славин, инвалид 1-й группы, передвигаться самостоятельно не может и пользуется креслом-коляской, проживает в неприватизированной квартире (общей площадью 74,8 м²), где прописаны еще семь человек. Все совершеннолетние. Учетная норма площади жилого помещения (для постановки на учет) на одного человека составляет 9 м² общей площади жилого помещения.

Квартира в соответствии с актом обследования признана непригодной для проживания (согласно п. 54 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

Имеет ли Славин право стать на учет (в очередь, вне очереди) в качестве нуждающегося в жилом помещении для предоставления ему жилого помещения по договору социального найма?

№ 2. Романова состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Суд вынес решение о предоставлении ей жилого помещения вне очереди. Однако администрация не исполнила решение в указанный срок. При повторном обращении в суд Романовой выдали исполнительный лист, который был передан на исполнение судебным приставам. Через неделю Романовой в администрации района предложили на выбор комнату в общежитии или дом, который находится в аварийном состоянии. В администрации пообещали сделать в этом доме косметический ремонт и предупредили её, что в случае отказа от помещения следующего предложения придется ждать долго.

Сколько раз Романова может отказываться от предлагаемых помещений? Как ей поступить?

№ 3. После расторжения брака Кантемиров продолжал проживать со своей бывшей женой в квартире, предоставленной семье по договору социального найма. Договор социального найма был заключен с супругой Кантемирова. Отношения у бывших супругов были достаточно сложные.

После очередного скандала Кантемиров собрал свои вещи и ушел из квартиры. В течение года он не появлялся в данной квартире, коммунальные платежи не вносил.

Может ли Кантемиров быть признан утратившим право на жилое помещение по иску его бывшей супруги?

№ 4. Петровой было предоставлено жилое помещение по договору социального найма. После заключения брака с Кондратьевым она вселила мужа в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя. В последующем брак супруги расторгли, так как Кондратьев злоупотреблял спиртными напитками. Совместное проживание в одной квартире стало невозможным.

Петрова требует признания бывшего супруга не приобретшим право пользования жилым помещением. Правомерно ли ее требование? Имеет ли юридическое значение то обстоятельство, что Кондратьев не имеет собственного жилого помещения?

№ 5. К юристу за консультацией обратилась семья Тимошенко. Их интересует вопрос: учитывается ли состав семьи нанимателя жилого помещения в доме, подлежащем сносу, а также размер занимаемой им жилой площади и другие заслуживающие внимания обстоятельства при предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома?

№ 6. Супруги Клименковы проживают в 2-комнатной квартире, предоставленной им по договору социального найма. Вместе с ними в квартире проживают их несовершеннолетние дети: сын 12 лет и дочь 15 лет. Дом, в котором проживает семья, признан аварийным и подлежащим сносу.

Местная администрация предоставила Клименковым благоустроенную, равнозначную по площади 2-комнатную квартиру в черте данного населенного пункта по договору социального найма. Однако Клименковы от переселения отказываются, считая, что им должно быть предоставлено жилое помещение большей площади с учетом количества членов семьи и возраста детей, а также с учетом того обстоятельства, что они состоят на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Местная администрация обратилась с иском в суд о выселении Клименковых.

Подлежит ли иск администрации удовлетворению?

Правомерны ли возражения Клименковых?

№ 7. Семья Ивановых занимает двухкомнатную квартиру по договору социального найма. Данное жилое помещение ранее было предоставлено родителям Иванова, после смерти которых в договоре социального найма был заменен наниматель.

Ивановы нигде не работают, пьянствуют, имеют задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги более чем за 8 месяцев.

Можно ли выселить Ивановых из квартиры в данной ситуации?

№ 8. Никонов проживал в двухкомнатной квартире по договору социального найма. Решением суда он был признан недееспособным. Опекуном был назначен Валентинов, который в целях исполнения своих обязанностей вселился в квартиру Никонова и с согласия органов местного самоуправления был зарегистрирован в ней.

Никонов получал небольшую пенсию, поэтому Валентинов часто затрачивал свои денежные средства для оплаты квартиры и приобретения продуктов питания для Никонова.

После смерти Никонова местная администрация предъявила иск о выселении Валентинова без предоставления другой жилой площади. Валентинов возражал против выселения, так как принадлежащую ему квартиру он продал и другого жилья не имеет. Кроме того, вместе с Никоновым он проживал более двух лет, вел с ним общее хозяйство и у них был общий бюджет.

Какое решение вынесет суд?

№ 9. Бондарев с женой и двумя несовершеннолетними детьми занимал в муниципальном фонде 2-комнатную квартиру. После расторжения брака он резко изменил свое отношение к жене и детям. Часто приходил домой пьяным, избивал детей, выгонял их на улицу, отказывался предоставлять средства на содержание детей и на оплату квартиры.

Бондарева обратилась в органы опеки и попечительства за советом, как защитить права детей. Ей было рекомендовано подать в суд заявление о лишении Бондарева родительских прав.

Бондареву интересовал также вопрос о возможности выселения ее бывшего мужа из квартиры, и она обратилась к юристу.

Дайте консультацию.

№ 10. Денисов занимал с женой и двумя разнополыми детьми комнату в коммунальной квартире. В этой же квартире в связи со смертью соседа освободилась комната. Поскольку семья Денисовых не была обеспечена жильем ни по учетной норме, ни по норме предоставления жилой площади, Денисов подал в орган местного самоуправления заявление о закреплении освободившейся комнаты за его семьей. Однако ему в этом было отказано по тем основаниям, что его семья не относится к числу малоимущих.

Денисов обратился в суд с иском о закреплении за его семьей освободившейся комнаты.

Какие возможности есть у семьи Денисовых для получения освободившейся комнаты?

№ 11. Гражданин Сидоров заключил устный договор найма с владельцем дома Николаевым о пользовании домом на 2 года. Через месяц он вселил в него свою жену, детей, родителей и подругу своей жены. Николаев узнав об этом потребовал от Сидорова выселиться самому и выселить всех граждан, мотивируя это тем, что он продает дом, а так как там проживает 7 человек, то покупатели отказываются от сделки. Николаев, не добившись добровольного выселения Сидорова, обратился с иском в суд о выселении Сидорова и других граждан, мотивируя свои требования тем, что последний поселил других лиц без его согласия, самоуправно.

Сидоров с иском не согласился и в доказательство наличия договора найма указал, что он заплатил за пользование домом за 2 года вперед, о чем имеется расписка Николаева.

В каком порядке происходит вселение граждан по договору коммерческого найма? Решите спор.

№ 12. Кудрявцева приобрела у администрации поселка старое здание детского садика и после ремонта организовала там гостиницу. С жильцами она заключила договор коммерческого найма на срок, не превышающий 1 год. Таким образом, Кудрявцевой было заключено 6 договоров.

Дополнительным условием в них было условие об ответственности всех постоянно проживающих в доме перед Кудрявцевой за порчу обоев, загрязнение кухни и других недостатков, возникшие при пользовании жильем. По истечении срока договора все жильцы отказались оплатить за испорченные обои, мебель и т.д., мотивируя это тем, что многие из них не заключили об этом договор с Кудрявцевой.

Кудрявцева настаивала на том, что в соответствии с законом и договором все совершеннолетние жильцы обязаны заплатить за порчу имущества независимо от суммы оплаты по договору в течение года

Разберите доводы сторон. Представьте схематично основания, позволяющие Кудрявцевой удовлетворить свои требования. Дайте понятие сонанимателей. Решите спор.

№ 13. Трофимов, уезжая работать по трудовому контракту за границу, на 1 год заключил с Посоховым договор найма на свою квартиру.

В договоре они указали, что Посохов произведет в квартире ремонт, оплатит все коммунальные услуги, что и это будет являться платой за жилье.

Вернувшись через год, Трофимов узнал, что Посоховы за коммунальные услуги не платили 6 месяцев, мотивируя это тем, что ремонт стоил дорого. Коммунальные услуги они намерены оплатить позже, и это будет платой за пользование квартирой еще на 1 год. Кроме того, Трофимов все равно обязан перезаключить с ними договор найма, потому что он не предупредил их об отказе перезаключить договор на новый срок, и поэтому Посохов пользуется преимущественным правом на заключение нового договора. Трофимов обратился с иском в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Разберите доводы сторон. Как следует решить дело?

№ 14. Профессор Хитров занимал с женой и дочерью по договору найма, заключенному в 1981 г., в доме муниципального фонда, квартиру общей площадью 85 м², из которых 50 м² – площадь жилых изолированных комнат (22,16 и 12 м²).

После вступления в брак дочери Хитровых в квартиру с согласия всех членов семьи вселился ее муж Улитин. Через год Улитин и Хитрова брак расторгли. Вскоре Улитин потребовал раздела жилой площади и выделения ему комнаты 12 м².

Профессор Хитров решительно возражал против этого требования, ссылаясь на то, что предметом спора не может быть комната 12 м², которая 20 лет является его кабинетом.

Улитин обратился в суд с иском о признании за ним права на комнату 12 м².

Какое решение может принять суд?

№ 15. Художник Носов вместе с семьей (жена, сын и две дочери), занимали по договору найма четырехкомнатную квартиру в доме муниципального фонда общей площадью 92 м². После смерти жены и выбытия детей, создавших свои семьи, Носов остался единственным жильцом в этой квартире.

В связи с отводом по решению компетентных органов земельного участка, на котором был расположен дом. Акционерному обществу «Пульт» все жильцы дома, подлежали выселению с предоставлением других благоустроенных жилых помещений. АО «Пульт» предложило Носову переселиться в благоустроенную однокомнатную квартиру общей площадью 40 м². Носов отверг это предложение, считая, что он имеет право на получение четырехкомнатной квартиры, поскольку он занимает квартиру из такого числа комнат и его как художника нельзя лишить помещения для работы и хранения своих произведений.

АО «Пульт» предъявило иск о выселении Носова с предоставлением ему однокомнатной квартиры общей площадью 40 м².

Какое решение должен принять суд?

№ 16.Гражданин Петров обратился в суд с иском к бывшей супруге об обмене 2-комнатной квартиры. В обоснование иска он сослался на то, что после расторжения брака проживание в одной квартире с ответчицей стало невозможным. По предложенному им варианту обмена ответчица поселяется в комнате размером 11 м², а истец с сыном – в 1-комнатной квартире.

Ответчица в возражение сослалась на то, что предлагаемая ей комната временно изолирована и сообщается с соседней через заколоченную дверь, а получившаяся «стена» оклеена обоями.

Заслуживает ли внимания возражение ответчицы для принятия решения? Какое решение должен принять суд?

Темырефератов и сообщений

1. Сравнительный анализ договоров социального и коммерческого найма жилого помещения.

2. Норма площади жилья.

3. Право на дополнительную жилую площадь.

4. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением другого жилого помещения.

5. Выселение граждан из жилых помещений без предоставления другого жилого помещения.