Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Собственность на жилое помещение - это собственность на высоко социально и человечески значимое материальное благо (жилье), которое одновременно с ГК РФ регулируется особой комплексной отраслью законодательства - жилищным правом.
Собственник осуществляет свои права на жилое помещение в соответствии с ГК РФ и ЖК РФ в соответствии с его назначением, то есть с целью проживания граждан, личного проживания собственника и членов его семьи (ст. 288 ГК РФ). Жилые помещения могут сдаваться собственником для проживания на основании договора.
Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (такое размещение допустимо только после перевода жилых помещений в нежилые в соответствии с требованиями жилищного законодательства).
Члены семьи собственника, как и сам собственник, имеют вещное право на помещение, но это право существует в рамках жилищного обязательства и имеет ограничения. Поэтому переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением членами семьи бывшего собственника. При этом, однако, как установлено положением ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения ("владельческая защита").
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
Квартира. Граждане, проживающие в многоквартирном доме, имеют, как правило, право собственности или право по договору найма на отдельное изолированное жилое помещение - квартиру.
Собственнику квартиры принадлежит также на праве общей долевой собственности право на общее имущество дома, в том числе несущие конструкции, оборудование, обслуживающее более одной квартиры. Он, однако, не вправе отчуждать указанную долю, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (ст. 289, 290 ГК РФ).
Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома образуют некоммерческую организацию - товарищество собственников квартир (жилья), создаваемую и действующую в соответствии с жилищным законодательством.
Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (ст. 293 ГК РФ). Если собственник содержит свое жилое помещение бесхозяйственно (использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, допускает разрушение помещения и др.), то орган местного самоуправления может предупредить собственника об устранении нарушений, а при допущенных разрушениях - также назначить соразмерный срок для ремонта помещения.
Если же собственник продолжает бесхозяйственно содержать свое помещение, допускать указанные выше нарушения (в т.ч. не произведет в установленный срок ремонт), то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже такого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.
33. Права и обязанности собственника жилого помещ-я.
Собственник жилого помещения осущ-ет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены жилищным закон-вом (ст. 30 ЖК РФ). Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании дог-ра найма, дог-ра безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юр-кому лицу на основании дог-рааренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским и жилищным закон-вом. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение явл-ся квартирой, общего имущ-ва собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущ-ва собственников комнат в такой квартире. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущ-ва собственников помещений в многоквартирном доме. Ст. 31 ЖК РФ - права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Др. родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в искл. случаях иные граждане м.б. признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Все перечисленные категории имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними. В определенной ситуации за бывшим членом его семьи м.б. сохранено право пользования жилым помещением на определенный срок на основании решения суда. В этом случае он имеет права, несет обязанности и ответ-ть, предусмотренные законом для членов семьи собственника, совместно с ним проживающих. Соглашением между сторонами срок, определенный решением суда, м.б. продлен. Однако, рассматриваемое право может прекратиться до обозначенного срока при прекращении право собственности на данное жилое помещение его собственника или если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права на основании решения суда. Если право пользования жилым помещением у гражданина возникло из соглашения между ним и собственником данного жилого помещения, то объем прав, обязанности и ответ-ти гражданина определяются исходя из условий указанного соглашения.
34. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником жилого помещ-я.
Ст. 31 ЖК РФ определяет права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Все перечисленные категории имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между ними.
В определенной ситуации за бывшим членом его семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением на определенный срок на основании решения суда. В этом случае он имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные законом для членов семьи собственника, совместно с ним проживающих. Соглашением между сторонами срок, определенный решением суда, может быть продлен. Однако, рассматриваемое право может прекратиться до обозначенного срока при прекращении право собственности на данное жилое помещение его собственника или если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права на основании решения суда. Если право пользования жилым помещением у гражданина возникло из соглашения между ним и собственником данного жилого помещения, то объем прав, обязанности и ответ-ти гражданина определяются исходя из условий указанного соглашения.
35. Пользование жилымпомещ-ем, предоставленным по завещательному отказу.
Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе (включая жилое помещение), в том числе о том, которое он может приобрести в будущем (ст. 1120 ГК РФ). Завещательный отказ (ст. 1137 ГК РФ) - возложение завещателем на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущ-ногохар-ра в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Завещательный отказ должен быть установлен в завещании. Предметом завещательного отказа м.б. передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание ему определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и т. п. Фактически речь идет об обременении права жилого помещения правом пользования другим лицом. В частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить др. лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования таким помещением или его определенной частью. Т.о., в зависимости от условий завещательного отказа гражданин может пользоваться жилым помещением по завещательному отказу как в течение определенного срока, так и бессрочно (в течение жизни). При последующем переходе права собственности на имущ-во, входившее в состав наследства, к др. лицу право пользования этим имущ-вом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Право на получение завещательного отказа действует в течение 3 лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам, если отказополучателю в завещании не подназначен другой отказополучатель (п.
4 ст. 1137 ГК РФ).Право пользования жилым помещением у гражданина, которому такое право предоставлено по завещательному отказу на определенный срок, может прекратиться по истечении установленного завещательным отказом срока, если у такого гражданина право пользования не возникло на ином законном основании (пр., при вступлении в брак с собственником жилого помещения, заключении с ним договора найма жилого помещения и т. п.). Ст. 33 ЖК РФ: гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании (при вступлении в брак с собственником жилого помещения, заключении с ним договора найма жилого помещения и т. п.). Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответ-ть по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать гос-ной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.
36. Пользование жилым помещ-ем, предоставленным на основании дог-ра пожизненного содержания с иждивением.
Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании дог-ра пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ, если иное не установлено дог-ром пожизненного содержания с иждивением. 1. Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании. 2. Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином. 3. Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.
37. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещ-я при изъятии земельного участка для гос-ных и муниц-ных нужд.
Ст. 32 ЖК РФ содержит нормы регулирования права собственности на жилое помещение в случае изъятия земельного участка для гос=ных или муниц=ных нужд. Такое изъятие происходит с обязательным выкупом данного жилого помещения РФ, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием (в зависимости от того, для чьих нужд оно изымается), при чем выкуп только его части возможен лишь с согласия собственника. Механизм изъятия следующий: • орган гос-ной власти или ОМС принимает решение об изъятии земельного участка для гос-ных или муниц-ных нужд; • тот же орган принимает решение о выкупе жилого помещения, находящегося на рассматриваемом земельном участке; • решение об изъятии жилого помещения подлежит гос-ной регистрации в органе, осущ-щемгос-ную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении с указанием даты его регистрации. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента гос-ной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Однако, если произведенные собственником в этот период времени улучшения значительно увеличивают стоимость изымаемого помещения, то правомерно отнесение затрат на эти улучшения на собственника при определении выкупной цены.
Условия соглашения по выкупу жилого помещения в рассматриваемой ситуации (его цена, сроки и иное) определяются сторонами или судом. Соглашение содержит обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается: • рыночная стоимость жилого помещения; • все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием (в т.ч. упущенную выгоду), включая убытки, связанные с: – изменением места проживания; – временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения); – переездом; – поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него; – оформлением права собственности на другое жилое помещение; – досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами. Возможен вариант предоставления собственнику (только по соглашению с ним) изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену. В случае не достижения соглашения об условиях выкупа (например, цене) жилого помещения, находящегося на подлежащем изъятию земельном участке, соответствующий орган (государственной власти или местного самоуправления) вправе обратиться с иском в суд. Иск в суд может быть предъявлен в течение 2 лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о решении соответствующего органа об изъятии жилого помещения.