Элементы договора имущественного найма

Субъекты. В отношениях по найму имущества субъектами, т. е. наймодателем или нанимателем, могут быть как граждане, так и социалистические организации. При этом систематическая сдача имущества внаем организациями допустима лишь при условии, когда совершение таких сделок входит в их уставную деятельность. Что же касается граждан, то они не вправе прибегать к договору имущественного найма как к средству извлечения постоянных доходов, а потому не должны систематически выступать в качестве наймодателей.

Ввиду того, что рассматриваемый договор является обычно неплановым, выбор контрагентов зависит от усмотрения сторон и ограничивается только одним условием: данный конкретный субъект должен быть правоспособен к получению во временное возмездное поль-

зование данного конкретного имущества. Однако в тех случаях, когда согласно действующему законодательству >• заключение договора должно опираться на определенные планово-административные предпосылки, имущество может быть сдано внаем лишь тому, кто обозначен в распоряжении или ином планово-административном акте.

Право сдачи имущества внаем принадлежит его собственнику или обладателю права оперативного управления. Если это требование нарушается, сохранение нанимателем своих прав зависит от его добросовестности и от всех других обстоятельств, исключающих истребование имущества собственником (ст. ст. 151—157 ГК). Но даже когда сохраняется действие договора найма, заключенного не с собственником, наниматель по требованию собственника обязан вносить наемную плату ему, а не лицу, заключившему договор, и по истечении срока . его действия возвратить имущество собственнику.

Г. Н. Полянская придерживается по этому поводу-иного мнения. Она полагает, что «не обязательно, чтобы ;] наймодатель являлся собственником передаваемой в ^ пользование вещи», и приводит такие примеры, как^ сдача имущества внаем нанимателем или сдача внаем 1 жилой площади членом жилищно-строительного коопе-. ратива ¹. Но первый случай — не наем, а поднаем. Вто*'= рой же случай относится не к имущественному, а к жи-лищному найму, не говоря уже о том, что для заключе' ^ ния договора здесь требуется согласие собственника —• самого жилищно-строительного кооператива в лице его правления.

Несобственник может иметь в отношении вещи только право владения или также и право пользования. При на^ личии у него одного лишь права владения (когда вещь ^»! сдается в залог, на хранение и т. п.) он не управомочен -| на заключение договора имущественного найма. Когда I же ему принадлежит право пользования, он сам является I нанимателем и потому управомочен (при определенных •" условиях) заключить договор поднайма, но не найма. Из ,| этого следует, что наймодателем может быть только соб-, ственник вещи. ,

Объект. Основным материальным объектом рассматриваемого договора является сдаваемое внаем имущество,

' См. «Отдельные виды обязательств», стр. 158

а действия по его передаче в пользование другому лицу составляют основной юридический объект договора имущественного найма.

Как уже говорилось, сдаваемое внаем имущество характеризуется непотребляемостью и тем, что оно определяется индивидуальными признаками. В границах этих вещей, оставляя в стороне вещи, потребляемые и определенные родовыми признаками, круг материальных объектов имущественного найма шире круга материальных объектов купли-продажи. Так, здания и сооружения не могут быть объектом купли-продажи между госорганами, но в случае их временного неиспользования могут сдаваться в аренду одним предприятием другому.

Вместе с тем комплекс возможных предметов найма далеко не безграничен. В частности, запрещена сдача в аренду земли, ее недр и лесов. Не передаются в возмезд-ное пользование как действующие, так и временно законсервированные предприятия. Не считается действительным договор о сдаче внаем садов и иных насаждений.

В каждом отдельном случае допустимость передачи в возмездное пользование той или иной вещи зависит от конкретного состава участников правоотношения. Так, сельскохозяйственные машины могут сдаваться напрокат только колхозам, совхозам и другим сельскохозяйственным предприятиям. Арендаторами складских помещений могут быть только организации, но не граждане. Организации по прокату предметов домашнего обихода созданы для обслуживания нужд населения.

Срок. Поскольку имущество передается другому лицу во временное пользование, обязательным элементом договора о его передаче становится срок. Отсюда, однако, не следует, что период действия договора должен быть обязательно определен в нем самом.

Существуют срочные, т. е. такие договоры, которые сами определяют срок их действия. Его продолжительность зависит от усмотрения сторон, но во всяком случае' не должна превышать в отношениях с участием граждан— 10 лет, в отношениях между организациями—5 лет при аренде строений или нежилых помещений и 1 года при сдаче внаем оборудования или иного имущества, а в отношениях по бытовому прокату—срока, установленного типовыми договорами. Указанные в договоре более Длительные сроки подлежат автоматическому сокраще-

яию до периода, предельного с точки зрения действующего законодательства (ст. 277 ГК). "

Договоры имущественного найма бывают и бессрочными, т. е. такими, в которых вообще не определяется срок их действия. Как и во всех других случаях того же рода, в бессрочном договоре по сдаче имущества внаем каждый из контрагентов в любой момент может потребовать его прекращения. Однако, учитывая, что имущество, полученное в пользование, должно более или менее длительно обслуживать соответствующие потребности, закон устанавливает здесь для предупреждения другой стороны о намерении прекратить действие договора не 7-дневный срок, предусмотренный в ст. 172 ГК, а период гораздо большей продолжительности: 3 месяца — при найме строений и нежилых помещений и 1 месяц—при найме прочего имущества. В отношениях между организациями договор прекращается также истечением установленного для них предельного срока (5 лет или 1 год), если ни одна из сторон не отказалась от договора ранее. Что же касается договора бытового проката, то при отсутствии в нем условия о сроке он считается заключенным на срок, указанный в типовом договоре (ст. 278 ГК).

Срочный договор имущественного найма может при определенных обстоятельствах стать бессрочным. Бывает,. что по истечении установленного срока наниматель про- ' должает пользоваться имуществом, а наймодатель—получать наемную плату, выражая тем самым согласие сохранить свои взаимоотношения. При этих условиях договор считается возобновленным на неопределенный срок и каждая сторона вправе прекратить его действие, предупредив другую сторону за месяц, а при найме строений и жилых помещений—за 3 месяца. Это правило не применяется, однако, к договорам между социалистическими организациями и бытового проката, действие которых по истечении обусловленного срока должно быть прекращено (ст. 279 ГК).

Но у социалистической организации — нанимателя имеется другое преимущество, предусмотренное ст. 280 ГК. Надлежащим образом выполняя принятые на себя по договору найма обязанности, она приобретает по окончании срока действия договора преимущественное перед другими лицами право на его возобновление. Наличие такого права не означает, конечно, что наймодатель обязан

перезаключить договор на прежних условиях. В пределах, допускаемых законом, они могут быть изменены. Важно лишь, чтобы новые условия, предлагаемые наймо-дателем, не были худшими по сравнению с теми, на ко< торых он готов сдать имущество внаем третьему Лицу.

Преимущественное право нанимателя на перезаключение договора обеспечивается исковой защитой. Когда, например, Управление продторгами Ленинграда отказалось возобновить договор с заготовительной базой о найме складского помещения, по иску базы договор был признан заключенным на очередной год решением Госарбитража при Ленгорисполкоме.

Однако в двух случаях указанное право нанимателя отпадает: если наймодатель, желая использовать имущество для собственных нужд, не намерен больше сдавать его внаем или если меняется назначение имущества (например, конторское помещение решено превратить в жилое). Кроме того, когда предпосылкой имуществен* ного найма служит изданный компетентным органом административный акт, тот же орган вправе прекратить действие уже заключенного договора или устранить возможность его перезаключения.

Права и обязанности сторон. Основная обязанность наймодателя состоит в своевременном предоставлении нанимателю имущества, относительно которого заключен договор (ч. 1 ст. 281 ГК). Если бы наймодатель уклонился от ее выполнения, наниматель имел бы право либо истребовать наемное имущество в принудительном порядке, либо расторгнуть договор. Независимо, однако, от того, какую из этих двух возможностей использует наниматель, он, кроме того, управомочен взыскать причиненные ему убытки (ст. 282 ГК). Впрочем, во многих- случаях заключение договора имущественного найма совпадает во времени с исполнением обязанности по передаче нанимателю самой вещи. Таков, в частности,- порядок передачи гражданам напрокат велосипедов, спортивного инвентаря и т. п. Это, естественно, исключает нарушение наймодателем обязанности по передаче вещи, а потому и отпадает потребность в предъявлении к нему указанных исков.

Наймодатель, далее, обязан передать нанимателю вещь в таком состоянии, которое соответствует договорным условиям и целевому назначению имущества,

сдаваемого внаем (ч. 1 ст. 281 ГК). Так, если железная дорога, сдавая владельцу подъездных путей в аренду вагоны, не произведет их очистку от остатков ранее перевозившегося груза, считается, что она не выполнила обязанности по передаче арендатору имущества в состоянии, соответствующем его целевому назначению. Приведение наемного имущества в состояние, пригодное к использованию,— обязанность наймодателя. Но за его счет и с взысканием с него убытков это может сделать наниматель. И лишь за недостатки, прямо им оговоренные при заключении договора, наймодатель ответственности не несет (ч. 3 ст. 281 ГК). Вместе с тем, если уже во время действия договора в силу не зависящих от нанимателя обстоятельств имущество окажется в состоянии, непригодном для его использования по условленному назначению, наниматель вправе досрочно расторгнуть договор (п. 2 ст. 290 ГК).

После передачи имущества наймодатель не должен совершать действий, препятствующих его нормальному! использованию. Например, дачевладелец нарушил бвд| указанную обязанность, если бы после передачи помещен ния дачнику отключил водоснабжение, электросеть и т. п^ При определенных обстоятельствах наймодатель обязьй вается также к совершению некоторых активных, поло^ жительных действий, необходимых для нормального ис"| пользования имущества нанимателем. Например, собстч| венник музыкального инструмента, предоставляя пользо-| вание им в своей квартире, обязан обеспечить пользовав телю доступ в квартиру в назначенные часы. Нарушение обязанностей такого рода также дает нанимателю правй расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков,

Наряду с обязанностями наймодатель обладает опреч деленными правами, а соответствующие им обязанности несет наниматель.

Основная обязанность нанимателя состоит в своевременном внесении наемной платы (ст. 286 ГК). Наемная плата выражается обычно в периодических месячных квартальных, годовых денежных платежах. По соглаше<| нию сторон допускается единократная уплата за весь период действия договора, а для некоторых отношений (например, бытового проката) такой порядок предусмат-^ риваечся специальными правилами. Установление наем^ ной платы не в денежной, а в натуральной форме (в ви^

т

де передачи продуктов, выполнения работы и т. п.) действующим законодательством не предусмотрено. Но в отношениях между гражданами нет препятствий для такого способа ее определения, как и для сочетания денежных и натуральных элементов.

Когда имущество сдается внаем социалистическими организациями в порядке осуществления своей уставной деятельности, размер наемной платы обычно определяется государственными тарифами. Государственные ставки нередко обязательны для них и при эпизодической сдаче имущества внаем. Так, согласно Положению о государственном социалистическом производственном предприятии¹ последнее вправе сдавать в аренду временно бездействующие здания и сооружения по ставкам, применяемым в данной местности, а временно неиспользуемое оборудование—с взиманием арендной платы в размере амортизационных отчислений по данному виду оборудования. В подавляющем большинстве остальных случаев, особенно если участниками договора являются граждане, стороны договариваются относительно размера наемной платы самостоятельно. Они обязаны лишь соблюдать такие пределы, которые исключают превращение наемной платы в источник наживы.

Помимо внесения наемной платы, на нанимателя могут быть возложены и некоторые другие платежи. Например, сдав в аренду дачу, гражданин вправе обусловить внесение нанимателем налогов и платежей по обязательному страхованию дачного помещения, а по договорам аренды государственных строений сам закон обязывает граждан страховать их за свой счет в пользу государства.

Наемная плата должна вноситься независимо от фактического пользования вещью. Иногда, однако, частичная или полная невозможность ее использования в течение известного времени обусловливается обстоятельствами, относящимися к самой вещи и не вызванными виной нанимателя (например, заарендованный рабочий скот временно не может быть использован из-за заболевания). Если тем самым не просто уменьшается,

' СП СССР 1965 г № 19—20,ст. 155. В дальнейшем именуется— положение о предприятии.

а существенно ухудшается возможность использования наемного имущества, наниматель вправе требовать соотя ветственнога уменьшения наемной платы, включая и освобождение от обязанности по ее уплате за весь период, пока длится состояние полной невозможности использования имущества.

Нарушение нанимателем обязанности по внесению наемной платы дает наймодателю право взыскать ее принудительно, а также расторгнуть договор, если платежи просрочиваются систематически, т. е. в течение трех месяцев подряд (п. 3 ст. 289 ГК).

Другой обязанностью нанимателя является использование имущества в соответствии с договором, а также общим его целевым назначением (ст. 283 ГК). Например, если бы арендатор использовал складское помещение не для хранения товаров, а для проживания своих работай" ков, это противоречило бы требованиям ст. 283 ГК. Одно из судебных дел заключалось в том, что Т., арендовавший, маломерное жилое строение у исполкома местного Со- -вета, не проживал в нем, а использовал для сдачи жильч.;" цам в зимнее и отдыхающим в летнее время. Иск испол-1 кома о досрочном расторжении договора аренды бьщ удовлетворен на том основании, что наниматель исполь-| зовал строение в противоречии с его целевым назначением.'

В отношениях между организациями к использованию^ имущества не по назначению приравнивается его пол- 3 ное или частичное неиспользование. Например, железная] дорога вправе истребовать вагоны, переданные в аренду^ владельцу подъездных путей, если установлено, что, ос-» вобожденные от груза, они систематически простаивают:

и не эксплуатируются в качестве перевозочного средства.;

Когда же нанимателем является гражданин, то, как пра-| вило, факт неиспользования им имущества, полученного^ внаем, не отражается на действии договора. Исключение' составляет аренда маломерных жилых домов, которые;

могут быть истребованы исполкомом местного Совета^ если гражданин фактически не проживает в доме в тече*| ние длительного времени.

Использование нанимателем имущества не по назна-;

чению дает наймодателю право на досрочное расторже-^ ние договора (п. 1 ст. 289 ГК).

На нанимателя возлагается также обязанность бережно относиться к наемному имуществу, обеспечивая!

его сохранность. В результате нарушения этой обязан* ности вещь может быть повреждена (если, например, наниматель допустил аварию автомашины) или уничтожена (если, например, вследствие аварии автомашина как транспортное средство перестает существовать). Вызванные нанимателем убытки должны быть им возмещены (ст. 292 ГК). Но поскольку возложение обязанности возместить убытки является одним из видов гражданскэ-правовой ответственности, оно допустимо лишь при виновности ответственного лица. По общему же правилу, риск случая несет собственник. А так как собственником является наймодатель, то он и не вправе предъявлять какие-либо претензии нанимателю по поводу случайной гибели вещи. Если же по закону или условиям договора наниматель обязан страховать полученное в пользование имущество, но не выполнил этой обязанности, он и при случайной гибели вещи отвечает перед наймодателем в пределах суммы, которую можно было бы получить в виде страхового возмещения

Установив, что ухудшение или гибель вещи произошли в момент, когда она находилась во владении нанимателя, надлежит исходить из презумпции его виновности. Это означает, что обязанность по возмещению убытков должна быть возложена на нанимателя, если не доказан случайный характер ухудшения или гибели имущества. Та же презумпция, пока она не опровергнута, дает наймодателю право на досрочное расторжение договора (п. 2 ст. 289 ГК).

По истечении срока действия договора, а при его бессрочности — по предъявлении требования наймодателем и истечении установленного льготного срока договор прекращается и наниматель обязан возвратить имущество наймодателю. Имущество должно быть возвращено в том состоянии, в каком наниматель получил его, т. е. в полной сохранности, со всеми принадлежностями и т. п. Учитывается лишь обусловленная пользованием степень нормального износа. Но в договоре может быть предусмотрен возврат имущества и в ином состоянии (ст. 291 ГК), например в отремонтированном виде, с восстановлением износа и т. п Когда внаем сдаются крупные объекты, снабженные инвентарем, он обычно фиксируется в специальной описи, на основе которой объект затем принимается наймодателем.

- Уклонение нанимателя от обязанности своевременно возвратить имущество дает наймодателю право на егр истребование в принудительном порядке. Он вправе, кроме того, взыскать убытки, причиненные ему просрочкой, а также тем, что в возвращенном объекте отсутствуют или приведены в негодность некоторые составные части, принадлежности, элементы инвентаря и т. п.

Договор имущественного найма заключается обычно на длительное время. Важно поэтому определить, кто и в каких пределах обязан в период его действия обеспечивать содержание имущества, включая ремонт—как текущий, обусловленный повседневным использованием вещи, так и капитальный, вызываемый ее значительным износом,

Распределение между сторонами указанных обя^ занностей может быть определено в договоре. Иногда этот вопрос разрешается в специальных правилах, типе» вых договорах и т. п. Так, согласно Типовому договору о сдаче гражданам в аренду маломерных жилых домов| капитальный ремонт возлагается на арендатора. Ут-1 вержденный Ленгорисполкомом Типовой договор ^ сдаче в аренду нежилых помещений предусматривает! что при передаче арендатору помещения в целом ой| обязан производить капитальный ремонт за свой счет| а при сдаче ему части помещения—за счет наймов дателя, но своими средствами. |

Если, однако, в законе, специальных правилах или в договоре соответствующее условие не предусмотрено! применяются диспозитивные нормы ст. ст. 284—285 ГЩ В них учитывается, что обычное содержание имущества! и его текущий ремонт призваны обслуживать потреб^ ности нанимателя, поскольку без этого неосуществим! повседневное использование вещи, тогда как капиталы ный ремонт является средством восстановления сгощ мости имущества, сохранения его целостности и, следа вательно, служит интересам наймодателя. Поэтом;

обязанность капитального ремонта возлагается на най модателя, а текущего ремонта и обеспечения обычном содержания имущества—на нанимателя.

Наймодатель вправе расторгнуть договор, лит когда наниматель не выполняет возложенной на нег специальными правилами или соглашением сторон оба занности по капитальному ремонту (п. 4 ст. 289 ГК)Ц Что же касается обязанности по обычному содержанн

вещи и текущему ремонту, то ее нарушение дает право отказаться от договора, только если это ухудшило состояние имущества (п. 2 ст. 289 ГК). Нанимателю также предоставляется право на расторжение договора, когда свою обязанность по капитальному ремонту нарушает наймодатель (п. 1 ст. 290 ГК). Но в распоряжении нанимателя имеется и другая, возможность— произвести необходимый ремонт самостоятельно, а связанные с ним расходы взыскать' с наймодателя или зачесть в счет причитающейся наймодателю наемной платы (ч. 2 ст 284 ГК).

От ремонта нужно отличать вносимые в имущество улучшения. Когда, например, арендатор жилого дома устанавливает в нем газопровод или взамен печного сооружает паровое отопление, то в подобных случаях речь уже идет не о поддержании целостности, а об известных изменениях объекта, усиливающих эффективность его использования. Это и называют улучшениями. И если за время действия договора они полностью не амортизируются, нужно определять судьбу самих улучшений или связанных с ним материальных затрат следующим образом.

Улучшения, внесенные с согласия наймодателя, должны быть им компенсированы в пределах необходимых затрат. Если же согласие наймодателя испрошено не было, применяются несовпадающие правила к улу I-шениям отделимым, которые могут быть изъяты из объекта найма при полном сохранении его прежнего состояния, и неотделимым, изъятие которых причинило бы вред наемному имуществу. Неотделимые улучшения переходят к наймодателю безвозмездно. Отделимые он тоже может оставить за собой, но с оплатой компенсации нанимателю. Если от оплаты таких улучшений наймодатель отказывается, они могут быть изъяты нанимателем (ч. 2 ст. 293 ГК). -

Приведенные правила касаются лишь таких изменений, вносимых в наемное имущество, которые имеют характер именно улучшений. Всякое иное переоборудование объекта имущественного найма, не связанное с его улучшением, может быть произведено только с разрешения наймодателя. В противном случае наниматель обязан восстановить прежнее состояние имущества и возместить наймодателю убытки,

11 Зак. 645321

Особенности договора бытовою проката. В предшествующем изложении уже упоминался договор проката и отмечались некоторые его особенности. Конкретное выражение они находят в каждом из элементов договорного обязательства.

Субъектный состав договора отличается тем, что в качестве наймодателя выступают лишь специализированные прокатные организации, а нанимателя — только граждане при предъявлении паспорта или иного соответствующего документа. Прокат некоторых видов доступен лишь гражданам, отвечающим определенным требованиям, например имеющим водительские права, если напрокат сдается автомобиль. С малолетними договоры проката не заключаются, а с несовершеннолетними, достигшими 15 лет, могут быть заключены при наличии справки о заработке (стипендии) или с письменного согласия родителей (попечителей).

Срок проката зависит от пожелания нанимателя, но не должен превышать установленного типовым договором максимального срока. По истечении обусловленного срока стороны вправе возобновить действие договора на следующий срок такой же продолжительности. Но так как право на преимущественное перезаключение договора нанимателю не предоставлено, нельзя возобновлять договор, если в порядке очередности его заключения требует другой гражданин.

Форма проката всегда письменная. Конкретные ее реквизиты видоизменяются в зависимости от объекта, сдаваемого напрокат. Чаще всего договор фиксируется на типовых формулярах установленного образца с вручением одного экземпляра нанимателю и оставлением второго прокатной организации.

Права и обязанности сторон, помимо того, что характерно для любого правоотношения по имущественному найму, предполагают совершение некоторых, дополнительных действий. Как указано в ч. 2 ст. 281 ГК, организация, заключающая договор бытового проката, должна в присутствии нанимателя проверить исправность сдаваемого внаем имущества. Типовые договоры обязывают ее также осведомлть нанимателя о порядке -| пользования имуществом, условиях проката и мерах ответственности за допущенные нарушения. В пределах установленного срока после заявления нанимателя проч

322

катный пункт должен либо устранить обнаруженные в имуществе дефекты, либо заменить его исправным предметом. Несмотря на срочность прокатного договора, наймодатель обязан принять сдаваемый нанимателем объект проката в любое время и возвратить ему наемную плату за вычетом суммы, приходящейся на истекший период, включая день возврата вещи.

Прокатная организация вправе осуществлять надзор за содержанием и эксплуатацией имущества, чему соответствует обязанность нанимателя допускать к проверке его состояния представителя этой организации. Если выяснится, что наниматель содержит или эксплуатирует имущество ненадлежащим образом, повредил его, самостоятельно отремонтировал или разобрал, договор может быть досрочно расторгнут с отнесением на счет нанимателя расходов по возвратной транспортировке вещи и ее ремонту. При возвращении вещи без отдельных деталей наниматель обязан оплатить их стоимость в полуторном размере с начислением пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы просроченного платежа. Наниматель, приведший полученное напрокат имущество в полную негодность, имеет возможность либо передать наймодателю такой же по качеству и марке предмет, либо оплатить его стоимость по розничным ценам, оставив поврежденное имущество за собой.