Элементы договора пожизненного содержания
Субъекты. Договор пожизненного содержания — единственный пример договора, который может быть заключен только в отношениях между гражданами. Но в то же время и не каждый гражданин признается способным к его заключению. •
В качестве отчуждателей могут выступать лишь граждане, ставшие нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровья (ч. 1 ст. 253 ГК), т. е. мужчины в возрасте от 60 и женщины в возрасте от 55 лет или инвалиды I, II, III групп. Смысл этого требования состоит в том, что в противном случае договор пожизненного содержания мог бы быть использован как средство обеспечения паразитического образа жизни лицам, способным к труду, но уклоняющимся от него. Заключение того же договора от имени детей, не достигших возраста трудового совершеннолетия, несовместимо с самою сущностью данного договора, предназначенного для обеспечения пожизненного содержания, между тем как несовершеннолетние в лучшем случае нуждались бы в обеспечении содержания лишь до достижения ими возраста трудового совершеннолетия. Можно, таким образом, констатировать, что только такая нетрудоспособность, которая обусловливается состоянием здоровья или престарелым возрастом, порождает для гражданина правоспособность быть отчуждателем в договоре пожизненного содержания.
В качестве приобретателей могут выступать лишь дееспособные граждане. Это и понятно, ибо приобретатель принимает на себя обязанности по содержанию отчуж-дателя, оказанию ему помощи и уходу за ним. Конечно» -
296
для их выполнения необходимы и определенные материальные ресурсы, наличие или отсутствие которых влияет, однако, не на способность к заключению договора, а на возможность его исполнения. Самая же правоспособность быть приобретателем по договору пожизненного содержания неотделима от дееспособности приобретателя. 'I
Объект. Материальным объектом рассматриваемого договора является жилой дом или часть дома. Дачные. и другие строения или имущественные ценности иного характера как возможные самостоятельные его объекты в законе не упоминаются. К материальным относятся и те объекты, которые в вещественной форме должны предоставляться для обеспечения содержания отчужда-теля. Действия по передаче материальных объектов, а также по уходу за отчуждателем и оказанию ему необходимой помощи составляют юридический объект договора.
В ч. 1 ст. 253 ГК как возможный материальный объект договора пожизненного содержания фигурирует не только жилой дом, но и его часть. Однако в числе обязанностей, возлагаемых на приобретателя, значится также обеспечение отчуждателя жильем. И если бы он предоставил приобретателю только часть дома, у него оставалась бы другая часть того же дома, надобности в которой для удовлетворения собственных жилищных потребностей он уже не испытывал и которая могла бы быть использована только для сдачи внаем, вопреки потребительскому назначению личной собственности. Во избежание этого следует признавать часть жилого дома лишь тогда возможным объектом договора пожизненного содержания, когда сам отчуждатель обладает не домом в целом, а только его частью или когда одна часть дома отчуждается по иным договорам, а Другая — по договору о пожизненном содержании.
Форма, б ст. ст. 253—254 ГК нет прямого указания на то, в какую форму должен облекаться договор пожизненного содержания. Но так как по ГК РСФСР пожизненное содержание есть разновидность купли-продажи жилого дома, его следует подчинять правилам ст. 239 того же Кодекса, согласно которым договор нуждается в нотариальном, а в сельской местности — письменном оформлении с последующей регистрацией в исполкоме
29Г
местного Совета. В целях охраны интересов как отчужда-'] теля, так и третьих лиц на случай, если бы приобретатели! попытался реализовать дом во время действия договора,! в актах регистрации отмечается, что жилой дом приобретен по договору пожизненного содержания.
Срок. Договор пожизненного содержания — не только срочный, но и такой договор, который сам определяет срок своего действия. Он обозначен, однако, не календарной датой, а событием — наступлением в будущем смерти отчуждателя. Если во многих других случаях срок может определяться разными способами, то для рассматриваемого договора закон императивно устанавливает единственно допустимый срок: его нельзя заключать иначе, кроме как пожизненно для отчуждателя. Указание на любой иной срок было бы равнозначно отсутствию одного из существенных условий договора, делающему его несостоявшимся. Из пожизненного действия договора именно для отчуждателя следует, что предоставленные ему права непередаваемы ни по наследству, ни каким-либо иным способом.
Содержание. Действия по передаче жилого дома или его части в собственность приобретателя совершаются отчуждателем в момент заключения договора. Следовательно, об обязанностях отчуждателя можно говорить только применительно к случаям, когда договор уже совершен, но дом приобретателю еще фактически не передан, хотя и подлежит передаче. Основное же значение имеют обязанности приобретателя, обрисованные в ч. 1 ст. 253 ГК и обозначенные понятием материального обеспечения в натуре. Конкретные формы такого обеспечения выражаются в предоставлении следующих благ:
а) жилища. Оно может быть точно определено дого- I вором. При отсутствии в нем необходимых указаний от-чуждателю должна быть предоставлена изолированная комната, если это не исключается характером отчуждаемого дома. Так как двумя домами владеть запрещено, а поселение на площадь, полученную приобретателем внаем, не обеспечивало бы стабильности (пожизненности) прав отчуждателя, жилище должно быть ему предоставлено именно в отчужденном доме;
б) питания. Нет препятствий к определению в договоре и видов питания, особенно если отчуждатель нуждается в особом питании. Но самый характер склады-
вающихся здесь отношений таков, что практически следует ориентироваться не на договорный перечень, а на уровень обеспечения, необходимый в данных конкретных условиях с точки зрения обычно предъявляемых требований;
в) ухода. Конкретные формы ухода зависят от состояния отчуждателя: прикованный к постели больной нуждается в ином уходе, чем инвалид III группы. Соглашением сторон могут быть определены и такие формы ухода, в которых отчуждатель не нуждается по состоянию здоровья (например, обеспечение уборки комнаты престарелого, но здорового отчуждателя). Не исключено, что отчуждатель в данный момент не испытывает потребности в уходе за ним, а в договоре конкретные формы ухода не предусмотрены. Однако имеется обязанность ухода, и как только надобность в нем возникнет, эта обязанность вступит в действие и должна быть исполнена сообразно со сложившимися условиями и обычно предъявляемыми требованиями;
г) помощи. Отчуждатель может испытывать потребность в различных видах помощи, например в совершении гражданско-правовых сделок, составлении писем, получении посылок, денег по переводам и др. Приобретатель обязан оказывать ему такую помощь, которая прямо предусмотрена договором или без которой отчуждатель не смог бы по состоянию своего здоровья совершить нужных действий.
Перечисленные обязанности неотделимы от договора пожизненного содержания и приобретают юридическую силу вследствие самого факта его заключения. Соглашения, освобождающие приобретателя от какой-либо из этих обязанностей, противоречат природе договора, а потому должны влечь его недействительность, парализовать которую может только сам приобретатель, признав себя обязанным к совершению всех указанных в ст. 253 ГК действий, несмотря на состоявшееся между сторонами иное соглашение. В то же время стороны вправе условиться о возложении на приобретателя и некоторых других обязанностей, например по ежегодному приобретению санаторных путевок для отчуждателя, обеспечению его дачей в летнее время и т. п.
Обязанности приобретателя сохраняются и при случайной гибели дома (ч. 2 ст. 253 ГК). Поскольку
собственником дома с момента заключения договора становится приобретатель, он несет риск случайной гибели дома, включая риск, связанный с дальнейшим выполнением договорного обязательства, в том числе с необходимостью обеспечить приобретателя новым жилищем. Те же последствия должны наступить, если дом погибнет по вине самого приобретателя или третьих лиц. Следует признать, что в случае гибели дома по вине отчуждателя договор прекращается, а отчуждатель обязан возместить расходы по его содержанию, произведенные приобретателем.
В целях охраны интересов отчуждателя закон запрещает при его жизни отчуждение дома третьим лицам (ч. 3 ст. 253 ГК). Практически приобретатель едва ли в состоянии обойти указанный запрет, нарушение которого было бы сразу же обнаружено при регистрации от-чуждательной сделки в исполкоме, где имеются данные' о том, что жилой дом приобретен по договору пожизнен-. ного содержания. Но если бы ему это и удалось, отчуж-^ датель имел бы право расторгнуть договор и истребо-вать жилой дом у нового приобретателя, недобросовестность которого очевидна, так как при системе ре-. гистрации сделок по строениям он не мог не знать, что! к его контрагенту дом перешел по договору пожизнен-1 ного содержания ,
Прекращение договора. В отличие от прочих догово-ч ров, которые прекращаются в результате их надлежа-| щего исполнения, договор пожизненного содержанич.1 если он исполняется надлежащим образом, может быгь| прекращен только в результате смерти- отчуждателя. |
Наряду с этим, ст. 254 ГК при определенных условиях^ допускает одностороннее расторжение договора. Приобретатель имеет такое право, если по независящим от него;
обстоятельствам его материальное положение изменн-| лось настолько, что он не в состоянии предоставлять^ отчуждателю обусловленное содержание. Аналогичной право принадлежит отчуждателю, если приобретатель;
не исполняет принятых на себя обязанностей. В обоих3 случаях жилой дом возвращается отчуждателю бе»г компенсации расходов, произведенных на его содержа"! ние. Нужно прийти к выводу, что, освобожденный от* обязанности компенсировать приобретателю расходы,* отчуждатель не вправе притязать на возмещение убыт-ч
300
ков, вызванных расторжением договора. Учитывая особенности данного договора, нельзя также считать отчуждателя управомоченным на истребование в натуре того исполнения, от которого уклоняется приобретатель. Отчуждатель, однако, вправе, вместо расторжения договора, прибегнуть к мерам иного характера: сохранив за собой предоставленное жилище, взыскивать с приобретателя на свое содержание, а также уход и помощь, порученные третьим лицам, твердую денежную сумму ь размере, определенном судом
В ст. 254 ГК упоминается еще одно основание для расторжения договора, если отчуждатель полностью восстановил свою трудоспособность, например излечился от заболевания, делавшего его в прошлом инвалидом, по требованию приобретателя договор расторгается. Но при подобной формулировке закона создается впечатление, что, если приобретатель не заявит соответствующего требования, договор сохранит силу, несмотря на восстановление трудоспособности отчуждателя. А этот вывод противоречит ст. 253 ГК, признающей, что быть отчуждателем в договоре пожизненного содержания правоспособно лишь нетрудоспособное лицо Следова-1ельно, как только трудоспособность восстановилась, утрачивается соответствующий элемент правоспособности, а потому договор должен считаться прекращенным независимо от требования приобретателя. Вот почему более правильны формулировки ГК тех союзных республик, которые вовсе не упоминают подобного основания, рассматривая его как с очевидностью вытекающее из закрепленных в законе условии действительности данного договора Но в таком случае появляется другой недостаток отсутствие указаний на последствия прекращения договора по названной причине В ГК РСФСР эти последствия обрисованы достаточно четко жилой дом остается за приобретателем, а отчуждатель сохраняет право пожизненного безвозмездного пользования предоставленным ему помещением
Важно также определить судьбу договора на тот случай, если приобретатель умрет раньше отчуждателя. Статья 254 ГК РСФСР, учитывая значительную роль личного момента в этих отношениях, признает при таких обстоятельствах договор прекращенным с возвратом Дома отчуждателю без компенсации произведенных на
301
его содержание расходов. В отличие от этого ГК УССР допускает наследование дома после смерти приобретателя, несмотря на то, что жив отчуждатель. В результате наследования договор сохраняется, хотя и с переменой лиц в обязательстве: его субъектом становится теперь тот из наследников, в собственность которого жилой дом перешел в связи со смертью первоначального приобретателя. И лишь при отсутствии наследников или если все они не пожелают принять обязательство по договору, дом без всяких компенсаций возвращается от-чуждателю.
РАЗДЕЛ II