Государственная регистрация прав на жилые помщ. и сделок с ними

Право собственности и иные вещные права на жилые помщ. подлежат гос. рег. в случаях, предусмотренных ГК РФ, ФЗ о рег. прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ЖК.

С моментом гос.рег. прав на жилые помщ. и сделок с ними законодательство в установленных случаях связывает возникновение или прекращение тех или иных прав на жил.пом. Помимо этого, гос.рег.подлежат переход, обременения и ограничение прав на жилые помщ.. Например, гос.рег.подлежат ипотека, а также арест, наложенный на квартиру. Необходимо отметить, что в соответствии со статьей 164 Гражданского Кодекса РФ в случаях, если законом предусмотрена гос.рег.сделок, правовые последствия сделки наступают только после ее регистрации.

Гос.рег.прав на жил.пом. и сделок с ними требуется в подавляющем большинстве случаев, за редкими исключениями, предусмотренными законом. К примеру, не нужно регистрировать договоры социального и коммерческого найма жил.пом., права на жилые помщ., вытекающие из указанных договоров, а также договоры аренды жил. помщ. сроком менее года.

ГК РФ и ФЗ "О гос.рег.прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ряде случаев предусматривают раздельную гос.рег.прав на жилые помщ. и сделок с ними. В отличие от иной недвижимости в отношении жил.пом. гос.рег.подлежит не только право собственности (переход права собственности), но и сама сделка купли-продажи или мены. Применительно к договору дарения закон предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому. Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит и нотариальному удостоверению, и гос.рег..

Кроме того, в указанных случаях регистрации подлежит и переход права собственности. И при наследовании жил.пом. гос.рег.подлежит переход права собственности. Т.о., практически всегда гос.рег.прав на жилые помщ. и сделок с ним является обязательным юридическим актом.

Процедура гос.рег.прав на жилые помщ. и сделок с ними четко регламентирована законодательством и предусматривает внесение территориальными органами ФС гос.рег., кадастра и картографии (Росреестром) сведений о зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях в Единый гос. реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С момента такого внесения зарегистрированные права можно будет оспорить только в суде. Гос.рег.прав на жилые помщ. и сделок с ними подтверждается соответствующим свидетельством. Следует помнить, что несоблюдение процедуры гос.рег.сделки с жил.пом. влечет за собой недействительность (ничтожность) такой сделки, а право на жил.пом. не будет считаться возникшим или перешедшим.

Перечень документов, представляемых для гос.рег.прав на жилые помщ. и сделок с ним, установлен законодательством и зависит от конкретного субъекта – правообладателя, объекта права (дом, квартира, комната и т.п.) и вида сделки (купля-продажа, долевое участие в строительстве, ипотека). Так, например, для гос.рег.возникшего права собственности на квартиру (жилой дом) заявителю требуется подать в территориальные органы Росреестра или в МФЦ:

· заявление правообладателя (заполняется сотрудником МФЦ);

· документ, удостоверяющий личность;

· нотариально удостоверенную доверенность, если заявление подает представитель;

· документ об уплате гос. пошлины (квитанции для ФЛ, платежные поручения для ЮЛ). Размер для физических лиц составляет 2 000 руб, для юридических лиц - 22 000 руб.;

· документы, на основании которых регистрируются права на жил.пом. (ДКП, дарения, долевого участия, передаточный акт, свидетельство о праве на наследство и т.д.);

· документ, подтверждающий право собственности лица, отчуждающего объект недв.;

· если правообладателем является ЮЛ, то необходимо представление документов, согласно перечню документов дополнительно представляемых юридическими лицами;

· иные документы, предусмотренные законодательством РФ.

При подаче документов на гос.рег.прав предоставление кадастрового паспорта, кадастровой выписки, выписки из Единого гос. реестра прав, выписки из Единого гос. реестра юридических лиц (ИП), нотариально удостоверенных учредительных документов не требуется.

Гос.рег. прав и сделок с недвижимостью осуществляется в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и других документов, необходимых для предоставления данной услуги, плюс 2-3 дополнительных рабочих дня на передачу пакета документов из Росреестра в МФЦ.

Создание и деятельность ТСЖ

Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помщ. в многоквартирном доме для совместного управления: 1. общим имуществом в многоквартирном доме; 2. имуществом собственников помщ. в нескольких многоквартирных домах; 3. имуществом собственников нескольких жил. домов в целях:

- обеспечения владения, пользования и распоряжения в пределах законодательства

- осущ-я деятел-ти по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества

- предоставления коммун.услуг лицам, пользующимся этими помщ.ми

- для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помщ. в многокв. доме.

ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом.

ТСЖ является ЮЛ с момента его гос. регистрации. ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

ТСЖ отвечает по своим обязательствам принадлежащим ему имуществом, и не отвечает по обязательствам членов. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам ТСЖ.

Устав ТСЖ принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников. Собственники в одном многокв.доме могут создать только одно ТСЖ. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. Протокол общего собрания, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками, проголосовавшими за принятие таких решений. Товарищество собственников жилья может быть создано:

1) собственниками помщ. в нескольких многокв.домах, если данные дома расположены на зем.участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования

2) собственниками нескольких расположенных близко жил. домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами при условиях п.1..

Товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать договор управления многокв.домом и иные обеспечивающие управление многокв.домом, в т.ч. содержание и ремонт общего имущества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в т.ч. необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества, затраты на кап. ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные ГК и уставом цели;

3) устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собст-ка в соответствии с его долей;

4) выполнять работы для собственников помщ. и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами, кот.предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущ., принадлежащее ТСЖ.

ТСЖ вправе в судебном порядке возместить причиненне убыти в рез. неисполнения собств-и обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов. ТСЖ по решению общего собрания собственников помщ. в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство доп.помщ. и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности ТСЖ используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом ТСЖ. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные ГК и уставом товарищества.