Определение стоимости недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход оценки основан на рыночных ценах сделок (или предложений к ним) с объектами, сходными с оцениваемыми.

Метод сравнительного анализа продаж (САП)- метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Для исследования данного объекта недвижимости были выбраны 3 объекта-аналога, на основе данных об этих объектах и производится дальнейший расчет.

Исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным методом представлены в таблице 8.

Таблица 2 – Описание объектов-аналогов.

Объекты сравнения	аналог №1	аналог №2	аналог №3
1.Стоимость предложения, руб.	32 500 000,00	28 800 000,00	37 000 000,00
2.Общая площадь помещений, кв м
3.Вид собственности	Офисное помещение	Офисное помещение	Офисное помещение
4.Условия финансирования	наличный расчет	наличный расчет	наличный расчет
5.Условия продажи	рыночные	Рыночные	Рыночные
6.Местоположение	ул.Северная	ул. Северная	ул. Северная 475
7.Техничкское состояние	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется

В последующем анализе производится корректировка данных по следующему принципу: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.

Расчет рыночной стоимости заданного объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж приводится в таблице 3.

Таблица 3 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж.

Характеристика	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3
Стоимость предложений   Корректировка на разницу между ценой и предложением   Скорректированная стоимость, руб.	-     -     -	32 500 000,00	28 800 000,00	37 000 000,00
-5%	-5%	-5%
30 875 000,00	27 360 000,00	35 150 000,00
Условия финансирования   Корректировка на условия финансирования   Скорректированная стоимость, руб.	-     -   -	наличный расчет	наличный расчет	наличный расчет
0%	0%	0%
30 875 000,00	27 360 000,00	35 150 000,00
Условие продажи   Корректировка на условие продажи   Скорректированная стоимость, руб.	-   -   -	Рыночные	Рыночные	Рыночные
0%	0%	0%
30 875 000,00	27 360 000,00	35 150 000,00
Местоположение   Корректировка на местоположение   Скорректированная стоимость, руб.	г. Краснодар, район Северных мостов	ул. Северная	ул. Северная	ул. Северная 475
0%	0%	0%
30 875 000,00	27 360 000,00	35 150 000,00
Вид права	Собств.	Собств.	Собств.	Собств.
Корректировка на вид права	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб	30 875 000,00	27 360 000,00	35 150 000,00
Техническое состояние   Корректировка на техническое состояние   Скорректированная стоимость, руб.	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется	Ремонт не требуется
0%	0%	0%
30 875 000,00	27 360 000,00	35 150 000,00
Инженерные коммуникации     Корректировка на инженерные коммуникации   Скорректированная стоимость, руб.	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации
0%	0%	0%
30 875 000,00	27 360 000,00	35 150 000,00
Размер помещения Корректировка на размер помещения Скорректированная стоимость, руб.		+2%     31 029 375,00	+ 15%     31 464 000,00	+5%     36 907 500,00
Скорректированная стоимость руб./кв. м		62 058,50	110 400,00	90 018,29
Удельный вес		47,61	12,68	39,71
Средневзвешенное значение	79 291,03
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	45 195 887,10

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки, расположенного по адресу: г. Краснодар, в районе Северных мостов ул. Северная: 45 195 887,10 рублей (сорок пять миллионов сто девяносто пять тысяч восемьсот восемьдесят семь рублей десять копеек), с учетом НДС 18 %

Определение стоимости недвижимости доходным подходом