Какие ключевые факторы определяют стоимость недвижимого имущества?

РАЗДЕЛ IV. Подходы и методы, используемые к оценке имущества и бизнеса.

Какие ключевые факторы определяют стоимость недвижимого имущества?

Недвижимость – это сам участок земли; пространство над поверхностью участка; пространство над поверхностью участка вплоть до центра земли; все улучшения прочно связанные с землей перемещение которых невозможно без:

1. Нанесения ущерба их функциональным свойствам;

2. Несоразмерно больших затрат на подобное перемещение.

Состав зданий на предприятиях:

§ Административные корпуса;

§ Корпуса цехов;

§ Складские помещения;

§ Культурно-бытовые;

§ Жилые здания.

Состав сооружений на предприятиях:

§ Скважины различных видов;

§ Передаточные устройства;

§ Производственные эстакады;

§ Трубопроводы;

§ Сооружения транспортного хозяйства;

§ Гидротехнические сооружения и прочие

Категории земель:

§ Земли промышленности;

§ Земли населенных пунктов;

§ Земли сельскохозяйственного назначения.

Оценка зданий и сооружений:

где, - рыночная стоимость объекта; - рыночная стоимость земельного участка; - затраты на строительство; - величина совокупного износа.

Этапы определения стоимости: (зданий и сооружений)

¾ Определение рыночной стоимости земельного участка;

¾ Рассчитываются затраты на воспроизводство/замещение (зданий и сооружений);

¾ Рассчитывается обесценение, вызываемое совокупным износом (физический износ, функциональное и экономическое устаревание);

¾ Определяется рыночная стоимость недвижимости путем суммирования стоимости земельного участка и стоимости улучшений.

Определение затрат на строительство

· Сравнительной единицы измерения (метод удельной стоимости);

где, Зстроит.- затраты на строительство; - рыночная стоимость единицы строительства; кол-во - количество единиц застройки (площадь, объем, погонный метр и т.д.).

· Поэлементный метод;

,

где З- затраты на строительство конструктивного элемента (фундамент, стены, кровля и т.д.); РС- рыночная стоимость строительства конструктивного элемента.

· Сметный метод;

· Метод индексации

,

где Зстроит.- затраты на строительство; ПБС - первоначальная балансовая стоимость; Индекс - ценовой индекс (строительный Ко-Инвест).

Этапы определения стоимости: (земельных участков)

¾ Выявление недавних продаж сопоставимых объектов.

¾ Проверка информации предложений к продаже.

¾ Сравнение оцениваемого участка с объектами аналогами и внесение корректировок.

¾ Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины стоимости.

Подходы к оценке недвижимости
Затратный	Сравнительный	Доходный
Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта с учетом износа.	Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.	Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Какие необходимо учитывать факторы при взвешивании результатов, полученные при использовании доходного, сравнительного и затратного подходов для выведения итоговой величины стоимости при оценке имущества и бизнеса?

Последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости является процедура согласования результатов, полученных оценщиком при реализации различных подходов и методов (закрепленных международными и российскими стандартами оценочной деятельности) в отношении одного объекта в рамках одного процесса (задания на оценку).

По этим и ряду других причин применение различных подходов и дает различную величину стоимости. Чтобы получить обоснованный стоимостной результат, в международной практике разработан ряд методик, которые позволяют найти наиболее оптимальный вариант стоимости объекта оценки на основе установления весовых коэффициентов, присваиваемых оценщиком каждому полученному результату.

Согласование результатов оценки – это получение итоговой оценки объекта путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке. Итоговая величина стоимости объекта оценки – эта наиболее вероятная величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки.

Она может быть представлена в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика. Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводится по формуле

(должно выполняться равенство к1+к2+к3=1, где к1, к2, к3 весовые коэф., выбранные для каждого подхода к оценке

Весовые коэффициенты для согласования полученных результатов в итоговую стоимость округляются с точностью до 10 % (реже до 5 %). Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у заказчика отчета ошибочное представление о точности полученного результата.

На основе округленных весовых коэффициентов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества путем умножения стоимостного результата, полученного с помощью каждого подхода, на округленный вес подхода.

Полученное значение в денежных единицах измерения округляется.

При согласовании необходимо принимать во внимание:

1) полноту и достоверность информации;

2) соответствие процедуры оценки – целям оценки;

3) преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.

Таким образом, итоговая величина стоимости – это лишь наиболее вероятностная цена оцениваемого объекта собственности.