ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» ст. 3 п. 9

9. Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним",

свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России",

а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей",

свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".

9.1. Если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

В случае, если указанный в настоящем пункте земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

Документами на основании которых осуществляется государственная регистрация в том числе и прав на земельные участки, являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

2) договоры и другие сделки в отношении земельных участков, совершенные в соответствии с законодательством

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения

4) свидетельства о праве на наследство

5) вступившие в законную силу судебные решения

6) акты (свидетельства) о правах на земельные участки, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания

7) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Информация о произведенной регистрации и зарегистрированных правах должна быть предоставлена органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, любому обратившемуся за ней лицу.

В соответствии со ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона. Положение ч. 3 настоящей статьи основано на нормах ст. 6 того же Федерального закона, согласно которой права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу указанного ФЗ, является юридически действительной. Государственная регистрация возникших после введения в действие ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего ФЗ.

В соответствии со ст.25 ЗК, права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Не подлежат государственной регистрации договоры аренды (субаренды) земельного участка на срок менее одного года, договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком.

Единственным доказательством зарегистрированного права на земельный участок является запись о нем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Институт государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними возник в 1998 год, с принятием ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с ГК РФ.

В 1922-1990 годах для удостоверения прав на земельные участки использовались государственные акты, дающие право пользования земельным участком, документы о членстве в организациях, дающих право пользования земельным участком (садоводческих, огороднических товариществах), некоторые договоры (аренды), а также документы технической инвентаризации.

В 1990-1998 годах использовались государственные акты на право собственности на землю, пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование землей, формы которых были утверждены постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 года №493; Свидетельство о праве собственности на землю, Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, Договор временного пользования землей сельскохозяйственного назначения, формы которых были утверждены постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 года №177; свидетельство о праве собственности на земельный участок, на земельную долю, утвержденные указом Президента РФ 1993 года о регулировании земельных отношении и развитии аграрной реформы. Именно этим указом Президента РФ была введена обязательность государственной регистрации прав на земельные участки в районных комитетах по земельным ресурсам.

Наконец, в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в 1998 году вступили в силу Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года №219.

В соответствии с п.9 ст.3 ФЗ «О введении в действие ЗК», государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденном постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

1. Свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной указом Президента РФ от 27 октября 1993 года №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»;

2. Государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 года №493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»;

3. Свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 года №177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».

Аналогичное право содержится в ст.18 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», там также отмечается, что документом, удостоверяющим право на земельную долю, может быть признана выписка из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий.

Государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними предшествует экспертиза представленных заявителем документов государственным регистратором. К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются правоустанавливающие документы, кадастровый план земельного участка (ст. 70 ЗК РФ Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»), документ об уплате регистрационного сбора. С документами обращаются обе стороны, участвовавшие в сделке, если сделка была нотариально удостоверена, обратиться может единолично правообладатель.

Государственный регистратор в течение одного месяца с подачи заявления принимает решение о государственной регистрации (отказе в государственной регистрации). На основании указанного решения государственного регистратора делается соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При возникновении сомнений государственный регистратор вправе принять решение о приостановлении государственной регистрации на срок не более одного месяца и направлении запроса о предоставлении необходимых дополнительных документов.

В государственной регистрации прав может быть отказано по следующим основаниям (ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»):

1. Право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав, в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2. С заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.

3. Документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

4. Акт государственного органа (органа местного самоуправления) о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным.

5. Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

6. Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

7. Правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

8. Правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с объектом недвижимого имущества.

9. Не представлены документы, необходимые в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

10. Имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

По итогам государственной регистрации права на недвижимое имущество выдается свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество. По итогам государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом делается соответствующая запись на правоустанавливающем документе, заверяемая подписью и печатью государственного регистратора.