Объекты и субъекты отношений кадастровой оценки земель. Договор подряда (контракт) оценочных работ. Результат работ кадастровой оценки земель

Оценка, как важнейшая функция системы управления, предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества.

Оценка - это методически обоснованное мнение эксперта о сто­имости объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета).

Проведение оценкиобязательно в случаях:

- составления брачных контрактов или раздела имущества разво­дящихся супругов по требованию одного из них;

- выкупа или иного изъятия недвижимости у собственника для государственных или муниципальных нужд;

- передачи государственного имущества в доверительное управ­ление или приватизации;

- реализации инвестиционных проектов с привлечением бюд­жетных средств;

- передачи объектов недвижимости из федеральной собственнос­ти в собственность субъектов РФ или муниципальных образований.

Субъектами отношений кадастровой оценки земель выступают:

- с одной стороны - физические лица и индивидуальные пред­приниматели, признанные лицензированными оценщиками;

- с другой стороны - заказчики, т.е. потребители их услуг.

Оценка проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имуще­ства или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммер­ческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

Не могут быть признаны лицензированными оценщиками:

- индивидуальный предприниматель, если он не является про­фессиональным оценщиком;

- юридическое лицо, если оно не приняло обязательство привле­кать для осуществления оценочной деятельности надлежащего профес­сионального оценщика;

- юридическое лицо в организационно-правовой форме открытого акционерного общества.

Право на проведение оценки является безусловным и не зависит от установленного законом порядка статистического учета и бухгалтерс­кой отчетности. Оно распространяется и на проведение повторной оцен­ки объекта. Оценочная деятельность не относится к функциям риэлтеров.

Оценщик имеет право:

- выбирать и применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами и правилами проведения оценки;

- требовать от заказчика обеспечения доступа к объекту оценки и предоставления необходимой документации;

- запрашивать в письменной форме у третьих лиц, включая органы власти, информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением сведений, относящихся к государственной или коммер­ческой тайне;

- привлекать на договорной основе к участию в оценке объекта других специалистов и оценщиков, за действия (бездействие) которых он несет ответственность;

- отказаться от проведения оценки объекта, если заказчик нару­шил условия договора.

Оценщик обязан:

- соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законов, иных применимых нормативных актов Российской Федерации и субъектов РФ;

- сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта в случаях, предусмотренных Законом, иным законодательством Российской Федерации, а также вследствие возникновения иных обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта недвижимости;

- обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчи­ки третьих лиц в ходе проведения оценки, и вернуть заказчику полученные от него документы одновременно с передачей ему отчета об оценке;

- предоставлять заказчику информацию о положении, правилах, уставе, кодексе этики соответствующего уполномоченного органа саморегулируемой организации (некоммерческой организации оценщиков), на действительность аккредитации;

- сообщать заказчику о наличии лицензии на занятие оценочной деятельностью в отношении предусмотренной договором об оценке категории объектов оценки;

- в течение срока, определенного договором об оценке, не раз­глашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случа­ев, предусмотренных законодательными актами Российской Федера­ции;

- в случаях, предусмотренных законодательными актами Россий­ской Федерации, предоставлять информацию, содержащуюся в храня­щемся у него отчете об оценке, правоохранительным, судебным, иным специально уполномоченным государственным органам по их офици­альному законному требованию;

- хранить составленные отчеты об оценке объекта оценки в тече­ние трех лет.

Оценка объекта оценкине может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объектане допускается, если:

- в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обя­зательственные права вне договора;
- оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оцен­щика.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересо­ванных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно по­влиять на достоверность результатов проведения оценки объектов оцен­ки, в том числе путем ограничения, круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Денежное или иное вознаграждение профессионального оценщика за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Договор подряда (контракт) должен содержать:

- сведения о Заказчике работ;

- сведения об Исполнителе работ;

- сведения об Оценщиках работ;

- предмет контракта (договор);

- период выполнения работ (работы по кадастровой оценке земельных участков, расположенных на конкретной территории проводятся в период с..ч.м.г. до ч.м.г.);

- цели и задачи работы (в соответствии с Заданием на оценку, основной целью работы являются: определение кадастровой стоимости земельных участков на конкретной территории на дату передачи сведений из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об объектах оценки; проведение анализа экономической эффективности и последствий принятия результатов кадастровой оценки; подготовка проектов нормативных документов об утверждении результатов кадастровой оценки земельных участков);

- предполагаемое использование результатов (предполагается, что результаты оценки будут использованы для целей внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель, в том числе, в качестве базы для исчисления земельного налога);

- объект оценки (объектом оценки являются земельные участки на конкретной территории, в отношении которых имеются сведения в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии на конкретную дату передачи сведений об объектах оценки. Перечень объектов оценки предоставляются Заказчиком в электронном виде);

- дата оценки (стоимость объектов оценки определяется по состоянию на дату передачи сведений из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об объектах оценки – ч.м.г.;

- вид определяемой стоимости (видом стоимости, подлежащим оценке, является кадастровая стоимость);

- стоимость работ;

- допущения и ограничительные условия, использованные оценщиками при проведении оценки (отчет достоверен лишь в полном объеме и только для указанных в нем целей. Ни Заказчик, ни Исполнитель не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено Контрактом (договором);

- форс-мажорные обстоятельства;

- разрешение споров;

- реквизиты сторон.

Результат работ кадастровой оценки земель выражается в составлении отчета об оценке стоимости земельного участка.Требования к отчету об определении кадастровой стоимости земельных участков устанавливаются уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (далее - требования к отчету).

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

- общая информация, идентифицирующая объект оценки;

- результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

- итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Сведения о заказчике:

- о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

- о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

- об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

- об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;

- информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

- количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

- количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;

- информация о текущем использовании объекта оценки;

- другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).