Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Жилищный кодекс РФ в статье 153 установил юридическую обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги определённому, кругу лиц, а также определил момент возникновения этой обязанности у каждой категории указанных лиц.
К таким лицам относятся физические лица – наниматели жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда, собственники жилых помещений и члены жилищного кооператива, юридические лица – арендаторы жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда. Обязанность по оплате возникает у нанимателей – с момента заключения договора найма, у собственников – с момента возникновения права собственности на жилое помещение, у членов жилищного кооператива – с момента предоставления кооперативом жилого помещения. В государственном и муниципальном жилищном фонде, до заключения договора, то есть до заселения жилых помещений, бремя несения расходов за содержание этих помещений и коммунальные услуги лежит на органах государственной власти либо, соответственно, на органе местного самоуправления, которые могут управомочить для осуществления этой обязанности других лиц.
До введения в действие ЖК РФ детальное регулирование отношений по поводу внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги на уровне федеральных законов отсутствовало, что усложняло на практике регулирование несения обязанности по содержанию жилья. Ныне действующий Жилищный кодекс уделил должное внимание этой проблеме.
Порядок внесения платы за жилье и коммунальные услуги определяется частью 1 статьи 155 ЖК РФ. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Договором управления многоквартирным домом могут предусматриваться различные по объему, срокам и периодичности платежей условия оплаты жилого помещения и коммунальных услуг.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги относится к обязательствам с определенным сроком исполнения, однако оплата может производиться досрочно.
Нарушение сроков внесения платы влечет для нанимателей и собственников жилых помещений такие последствия, как уплата неустойки в виде пени, а также расторжения договора найма с нанимателем (пп.1.ч. 4 ст. 83 ЖК РФ; п. 2 ст. 687 ГК РФ) и, как следствие такого расторжения, выселение в судебном порядке с предоставлением другого помещения по договору социального найма по нормам, действующим для вселения в общежитие (ст. 90 ЖК РФ), то есть с ухудшением их жилищных условий.
Уплата пени, в соответствии с пунктом 14 статьи 155 ЖК РФ, лицами, несвоевременно и (или) не полностью внесшими плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должниками), уплачивается кредитору, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм, за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Такая ответственность возможна при наличии вины гражданина. Увеличение установленного размера пеней не допускается.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. В данном случае, новым для федерального жилищного законодательства является определение срока представления платежных документов, на основании которых производится оплата жилого помещения и коммунальных услуг, сама обязанность вносить плату по платежным документам – давно существующая практика.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.
Плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят этой управляющей организации. В данном случае управляющей организацией может быть юридическое лицо независимо от её организационно - правовой формы и индивидуальный предприниматель.
К компетенции органов управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива часть 5 статьи 155 ЖК РФ относит, установление порядка внесения обязательных платежей и взносов членами таких объединений. Таким образом, члены ТСЖ, либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, которые связаны с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья, либо органами управления жилищного кооператива, или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.
Собственники помещений в многоквартирном доме, которые не являются членами, созданных там товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными соответственно, с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом.
В случае, когда собственники жилых помещений в многоквартирном доме не создали товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив, или иной специализированный потребительский кооператив, аобщим собранием собственников помещений приняли решение об управлении таким домом управляющей организацией, эта управляющая организация является получателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, а также собственники жилых домов, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Оплата за услуги и работы по содержанию и ремонту помещений, собственниками помещений в многоквартирном доме исполняется в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами (например, арендатором – юридическим лицом) помещений не является основанием невнесения платыза жилое помещение и коммунальные услуги.
Впервые в жилищном законодательстве частью 11 статьи 155 ЖК РФ на федеральном уровне предусмотрена возможность освобождения граждан от платы за отдельные виды коммунальных услуг, в связи с временным отсутствием этих граждан.
При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации.
Основным условием для определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме является установление платы в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и другим договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах общежитий исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг. В настоящее время в соответствии с частью 3 статьи 156 ЖК РФ установление размера платы за наем, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решения о выборе способа управления многоквартирным домом относится к компетенции органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. В Санкт-Петербурге размер такой платы и порядок ее внесения установлены Законом СПб от 11 июля 2005 г. «О плате за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах».14 Порядок и правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством Российской Федерации. Сегодня отношения по предоставлению коммунальных услуг регулируются Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»15
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. В Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом,
Тарифы - система ценовых ставок, по которым осуществляются расчеты за потребляемую электрическую, тепловую энергию, воду, газ, топливо и другие услуги, оказываемые организациями, осуществляющими регулируемую деятельность, то есть деятельность, в рамках которой расчеты за поставляемую продукцию (услуги) осуществляются по тарифам (ценам), подлежащим государственному регулированию.
В настоящее время основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценамтарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».16
Регулирование тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса — производителей товаров и услуг в сфере электро- и (или) теплоснабжения осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об электроэнергетике, ФЗ от 14.04.1995 г. № 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации»17, ФЗ от 26.03.2003 г. № 35-ФЗ «Об электроэнергетике.18