Определение рыночной стоимости объекта затратным подходом
Не применялся
Определение рыночной стоимости объекта доходным подходом
Не применялся
Расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом
Таблица 4. Описание объектов-аналогов
| Характеристики | Объект оценки | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 |
| Категория земель | Земли сельскохозяйственного назначения | Земли сельскохозяйственного назначения | Земли сельскохозяйственного назначения | Земли сельскохозяйственного назначения |
| Разрешенное использование | Для сельскохозяйственного использования | Для сельскохозяйственного использования | Для сельскохозяйственного использования | Для сельскохозяйственного использования |
| Вид права на объект | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности |
| Обстоятельства совершения сделки | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Площадь участка, кв.м. | 33 000 000 | 10 395 000 | 31 750 000 | |
| Дата предложения | 01.01.2011 г. | 27.04.2010 | 28.05.2010 | 28.05.2010 |
| Местоположение участка | Пензенская область, Мокшанский район,598+700м слева от автодороги Москва-Самара. | Пензенская область | Пензенская область, Пачелмский район. | Пензенская область, Наровчатский район. |
| Район | Мокшанский | Пензенский | Пачелмский | Наровчатский |
| Удаленность от автомагистралей | Незначительная | Незначительная | Незначительная | Незначительная |
| Подъездные пути | Мягкое покрытие | Мягкое покрытие | Мягкое покрытие | Мягкое покрытие |
| Наличие коммуникаций | Не подведены | Не подведены | Не подведены | Не подведены |
| Цена продажи всего участка, руб. | определяется | 19 800 000 | 9 875 250 | 30 162 500 |
| Цена продажи единицы площади, руб./ кв.м. | определяется | 0,6 | 0,95 | 1,052 |
| Источник информации | Заказчик оценки | http://www.chem-service.info/ppodazha-zemel-selxoznaznacheniya.htm | http://penza.sopta.ru/advert/prodaetsya_zemlya_v_penzenskoj_oblasti_177632 | http://penza.sopta.ru/advert/prodaetsya_zemlya_v_penzenskoj_oblasti_177632 |
| Контактная информация | Заказчик оценки | E-mail: zemtorg0(@)gmail.com Tel/fax: (916) 994-36-61 | отсутствует | отсутствует |
| Описание объекта | Ровный, коммуникации на участке отсутствуют. | Продажа земли сельскохозяйственного назначения 3300 га, Участки от 700 га до 3300 га по 6000 рублей за га (60 руб/сотка) Участки расположены компактно: два из них смежные - один на расстоянии 20 км на реке Сура.Пензенская область. | Пензенская область, Пачелмский район 1039,5 Га в собственности, с/х назначения. Цена 1 га 9 500 рублей. | Пензенская область, Наровчатский район 3175 Га в собственности, с/х назначения. Цена 1 га 9500 рублей. |
Корректировка на обстоятельства совершения сделки. Так как объекты аналоги предлагаются к продаже путем публичной оферты, принимаем, что никакой покупатель не имеет прав преимущественной или льготной покупки объекта, а продавец не связан обязательствами по продаже (например: опционом), принимаем, что использованные предложения подразумевают свободную продажу, т.е. на рыночных условиях. Таким образом, величина корректировки по данному фактору принимается равной 1,00.
Корректировка на передаваемые имущественные права (вид права).
Поскольку в данном расчете определяется рыночная стоимость права собственности объекта оценки, корректировка для всех аналогов составит 1,00
Поправка на условия рынка (время сделки). В качестве объектов аналогов были использованы данные по объектам оферта, которых началась не более полугода до даты оценки. Анализ рынка показывает, что в рассматриваемом маркетинговом периоде резкие изменения тенденций ценообразования отсутствуют, темпы падения (роста) цен умеренные. Поэтому принимаем значение поправки в расчетах равное 1,00.
Поправка на разрешенное использование. Так как в качестве объектов аналогов были выбраны земельные участки с разрешенным использованием соответствующем разрешенному использованию земельного участка права, на которые оцениваются, либо объективно близкое к нему, размер корректировки по данному фактору составит 1,00.