Организация кадастровой деятельности в Тамбовской области
Кадастровые работы – это инженерно – геодезические мероприятия, производимые специалистами, имеющими государственную аккредитацию, а именно лицензию на геодезические работы и аттестат на проведение кадастровых работ[22].
Проводить кадастровые работы может только специалист, имеющий соответствующее образование в данной сфере и подтвердивший компетентность, и права на осуществление подобного вида деятельности. Таким специалистом выступает кадастровый инженер. Иные лица не могут проводить работы данного вида.
Результатами кадастровых работ, которые проводят кадастровые инженеры являются:
1) межевой план. Межевой план необходим при подаче в орган кадастрового учета заявления о постановке земельного участка на учет (или нескольких участков), а также, при изменении земельных участков или части земельных участков. Для составления межевого плана проводится ряд инженерно – геодезических работ, с помощью которых определяется фактическое местонахождение участка, рассчитывается его площадь и закрепляются границы. Также межевой план необходим при реконструкции зданий, сооружений для привязки их к местности;
2) технический план. Технический план необходим при постановке на кадастровый учет зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства, а также при учете их изменений или учете их частей. Кадастровым инженером могут изготавливаться различные виды технических планов, в зависимости от вида объекта недвижимости: технический план на квартиру/помещение в новостройке или на квартиру после перепланировке, на многоквартирный дом, на частный дом/здание, на часть жилого дома, на гараж (погреб, садовый домик и т.д.), на сооружения (трубы, подстанции, линии электропередач, дороги и т.д.), на объект незавершенного строительства;
3) акт обследования. Акт обследования составляется кадастровым инженером в случае предоставления в орган кадастрового учета заявления о снятии с учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства, то есть в случае его разрушения или гибели, а также давно не существующих объектов капитального строительства. Кадастровый инженер при осмотре места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о данных объектах подтверждает прекращение существования здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства в связи с его гибелью или уничтожением, либо прекращение существования данных объектов в связи с гибелью или уничтожением здания, сооружения, в границах которых было расположено помещение.
Росреестром, в соответствии с законом ведется реестр кадастровых инженеров. Данный реестр ведется центральным аппаратом Росреестра на электронных носителях. Сведения, вносимые в государственный реестр кадастровых инженеров:
1) фамилия, имя, отчество;
2) дата и место рождения;
3) номер контактного телефона, почтовый адрес и адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с кадастровым инженером;
4) данные основного документа, удостоверяющего личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации;
5) дата выдачи квалификационного аттестата и идентификационный номер данного аттестата;
6) дата и основание аннулирования квалификационного аттестата[23].
При предоставлении документов в аттестационную комиссию претендент на квалификацию кадастрового инженера предоставляет письменное согласие на обработку персональных данных в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 152-ВЗ «О персональных данных»[24].
Всю деятельность кадастрового инженера подлежит очень строгому контролю со стороны государственных органов. Контрольные функции государства в отношении кадастровых инженеров выражаются в приеме квалификационного экзамена, выдаче и аннулировании квалификационного аттестата, ведении реестра кадастровых инженеров и т.д.[25]
Объемы знаний, которыми должны обладать кадастровые инженеры и которые проверяются во время квалификационного экзамена определены приказом Минэкономразвития РФ от 15.03.2010 N 99 «Об утверждении программы квалификационного экзамена на соответствие требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам» Программа экзамена состоит из 80 вопросов четырех разделов:
1) объекты надвижимости;
2) кадастровая деятельность;
3) осуществление государственного кадастрового учета и ведение государственного кадастра недвижимости;
4) осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Квалификационный экзамен принимает квалификационная комиссия, которая формируется органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом кадастрового учета, который вправе привлекать представителей саморегулируемых организаций кадастровых инженеров. Порядок формирования данной комиссии, организация и проведение квалификационного экзамена и стажировки установлена органом правового регулирования.
Квалификационный экзамен проводят в форме тестирования в специально оборудованной аудитории с применением автоматизированной информационной системы. Для сдачи экзамена претенденту отводится одна попытка и сто двадцать минут, в течение которых необходимо ответить на 80 вопросов. Экзамен считается сданным, если положительных ответов не менее 64 из предложенных 80. Если экзамен не сдан, то претендент вправе по истечении не менее чем 2 месяцев со дня принятия решения комиссии об отказе в выдаче квалификационного аттестата обратиться повторно в любую комиссии для повторной сдачи.
Но, сдача квалификационного экзамена не единственное условие при котором выдается квалификационный аттестат. Также, физическое лицо должно соответствовать следующим требованиям:
1) иметь гражданство Российской Федерации;
2) иметь среднее профессиональное образование по одной из специальностей, которое определяется органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или иметь высшее образование, которое получено в образовательном учреждении высшего профессионального образования, имеющем государственную аккредитацию
3) не иметь непогашенную или неснятую судимость за совершение умышленного преступления.
Поэтому, одновременно при подаче заявления о получении квалификационного аттестата кадастрового инженера, необходимо предоставлять аттестационной комиссии документы, подтверждающие соответствие претендента данным условиям.
Квалификационные аттестаты выдаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицам, прошедшим аттестацию на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам. Квалификационный аттестат выдается без ограничения срока, территории его действия и является документом единого федерального образца. Квалификационный аттестат признается действующим со дня внесения сведений о кадастровом инженере в государственный реестр кадастровых инженеров в соответствии с Законом о кадастре[26].
Согласно действующего законодательства, все кадастровые инженеры до 1 декабря 2016 года были обязаны вступить в саморегулируемую организацию кадастровых инженеров.
Саморегулируемые организации в сфере кадастровой деятельности- объединения кадастровых инженеров, созданные в организационно-правовой форме некоммерческого партнерства, на добровольной основе, с целью обеспечения условий для профессиональной деятельности, установления (выработки и принятия) обязательных для всех членов стандартов и правил профессиональной и предпринимательской деятельности (правил поведения, правил осуществления кадастровой деятельности, правил деловой и профессиональной этики), а так же с целью контроля за соблюдением стандартов и правил[27].
Организационно – правовая форма саморегулируемых организаций определяется как некоммерческое партнерство, которое основывается на членстве кадастровых инженеров, в целях обеспечения условий для ведения профессиональной деятельности, устанавливаются также обязательные для членов таких объединений правил осуществления ими кадастровой деятельности и правил поведения, деловой и профессиональной этики при осуществлении кадастровой деятельности, а также ими осуществляется контроль за соблюдением выше описанных правил и повышением квалификации кадастровых инженеров. Статья 8 закона от 12.01.1996 г. № 7–ФЗ «О некоммерческих организациях» признает некоммерческим партнерством основанную на членстве некоммерческую организацию, «которая учреждается гражданами (юридическими лицами) для содействия ее членам в осуществлении деятельности, направленной на достижение целей, связанных с достижением общественных благ»[28].
Вся деятельность саморегулируемых организаций осуществляется согласно Федерального закона от 01.12.2007 г. № 315–ФЗ «О саморегулируемых организациях». Вступление в саморегулируемую организацию не является обязательным для осуществления профессиональной деятельности.
Саморегулируемой организацией признается некоммерческая организация, соответствующая следующим требованиям:
1) объединение в составе саморегулируемой организации в качестве ее членов не менее двадцати пяти субъектов предпринимательской деятельности или не менее ста субъектов профессиональной деятельности определенного вида, если федеральными законами в отношении саморегулируемых организаций, объединяющих субъектов предпринимательской или профессиональной деятельности, не установлено иное;
2) наличие стандартов и правил предпринимательской или профессиональной деятельности, обязательных для выполнения всеми членами саморегулируемой организации;
3) обеспечение саморегулируемой организацией дополнительной имущественной ответственности каждого ее члена перед потребителями произведенных товаров (работ, услуг) и иными лицами[29].
Саморегулирование осуществляется на условиях объединения субъектов предпринимательской, под которыми понимаются индивидуальные предприниматели и юридические лица или профессиональной деятельности, то есть физическими лицами, которые осуществляют профессиональную деятельность, регулируемую федеральными законами.
Саморегулируемая организация в сфере кадастровой деятельности преследует следующие цели:
- она объединяет кадастровых инженеров в профессиональные объединения;
- повышает качество предоставляемых в области кадастровой деятельности услуг;
- информирует профессиональных участников кадастровой деятельности;
- разрабатывает правила и стандарты профессиональной деятельности кадастровых инженеров, обязательных для выполнения всеми членами данной организации.
Саморегулируемая организация в сфере кадастровой деятельности осуществляет деятельность, которая соответствует целям ее создания. Она вправе:
1) при рассмотрении спора, связанного с принятием органом кадастрового учета решения об отказе в праве осуществления кадастрового учета представляет законные интересы своих членов в отношениях с федеральными органами государственной власти или органами власти субъектов Российской Федерации или местного самоуправления;
2) разрабатывать, устанавливать правила поведения и деловой этики при осуществлении своей деятельности, обязательных для выполнения всеми членами;
3) осуществлять контроль за деятельностью своих членов в области кадастровых отношений в части соблюдения законных требований;
4) получать от органа кадастрового учета информацию о результатах деятельности своих членов;
5) рассматривать жалобы на действия своих членов;
6) применять в отношении своих членов предусмотренные меры ответственности, описанные в учредительных или иных документов.
Кроме того, каждый кадастровый инженер, входящий в саморегулируемую организацию, получает право повышать свою квалификацию в данной организации. Переданное кадастровым инженерам в собственность имущество продолжает являться собственностью организации, в том числе и членские взносы. А кадастровые инженеры не отвечают по обязательствам организации, в которой являются членами, в свою очередь и организация не отвечает по обязательствам своих членов. Однако, саморегулируемая организация обеспечивает своих членов имущественной ответственностью перед потребителями их услуг за неправомерные или некомпетентные действия, которая возникает в период членства кадастрового инженера в данной организации. Такая ответственность обеспечивается созданием системы личного или коллективного страхования, либо формируя компенсационный фонд.
Однако, как организация саморегулируемая организация кадастровых инженеров не вправе заключать договора подряда на выполнение кадастровых работ. Это вправе делать только сами кадастровые инженеры, так как саморегулируемая организация является некоммерческой организацией и ее цели, ради которых она создавалась, не соотносятся с заключением договоров подряда.
В настоящее время в Тамбовской области работают более 300 кадастровых инженеров. Среди саморегулируемых организаций, в которых состоят кадастровые инженеры Тамбовской области можно выделить: ассоциация СРО «Объединение профессионалов кадастровой деятельности» (г. Москва); ассоциация СРО «Объединение кадастровых инженеров» (г. Краснодар); ассоциация СРО «Балтийское объединение кадастровых инженеров» (г. Санкт – Петербург); ассоциация СРО «Кадастровые инженеры» (г. Москва); СРО «Ассоциация кадастровых инженеров Приволжско – Уральского региона» (г. Саратов).
| Центральный аппарат Росреестра |
| Территориальные органы (83) |
| Филиалы ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (83) |
| Региональные отделения ФГБУ «Федеральный научно – технический центр геодезии, картографии и инфраструктуры пространственных данных» (24) |
| Территориальные отделы |
Рисунок 1. – Структура Росреестра[30]
В территориальном отделе оказываются государственные услуги Росреестра:
– прием документов для осуществления кадастрового учета земельных участков и объектов капитального строительства, выдача документов после проведения учета;
– прием документов о предоставлении сведений из государственного кадастра недвижимости, выдача подготовленных документов
– прием документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдача документов после проведения государственной регистрации
– прием документов на предоставление сведений из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдача документов, в виде которых предоставляются сведения, содержащиеся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
– предоставление сведений единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости посредством обеспечения доступа к информационным ресурсам, содержащим сведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости. Сведения, содержащиеся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставляются посредством обеспечения доступа к информационным ресурсам заявителям, получившим уникальные коды[31].
В целях повышения доступности государственных услуг, организована предварительная запись заявителей, желающих получить государственную услугу Росреестра.
За 2016 год в территориальный орган Росреестра по Тамбовской области поступило 767 обращений граждан (в 4 квартале 2016 г. – 254 обращения), увеличение количества обращений обусловлено изменением норм действующего законодательства Российской Федерации. Большая часть (65%) от общего количества обращений поступила в письменной форме лично или почтовым отправлением, 35% обращений поступила с помощью электронного сервиса на сайте Росреестра и по электронной почте. Проведя анализ поступивших обращений можно с уверенностью сказать, что наиболее актуальными вопросами, по которым были обращения граждан, являются:
– вопросы о порядке государственной регистрации права собственности и государственного кадастрового учета объектов недвижимости;
– вопросы о предоставлении документов на государственную регистрацию прав в электронном виде;
– вопросы о порядке предоставления сведений, которые содержатся в государственном кадастре недвижимости и едином государственном реестре прав на недвижимость;
– вопросы о предоставлении сведений в Федеральную налоговую службу сведений территориальными органами Росреестра;
– вопросы об исправлении ошибок в сведениях единого государственного реестра прав на недвижимость и государственном кадастре недвижимости, и расхождении сведений в них.
В 2016 году в территориальный орган Росреестра по Тамбовской области было подано заявлений на государственную регистрацию прав недвижимого имущества и сделок с ним – 206 368, основная часть заявлений была принята работниками МФЦ – 60%. Если анализировать поданные заявления на государственную регистрацию прав недвижимого имущества и сделок с ним, то видно, что наибольшее количество заявлений было подано на государственную регистрацию перехода прав – 118 718 заявлений, на государственную регистрацию ограничений/обременений прав – 20 067 заявлений, дополнительных документов принято – 12 225, о внесении изменений – 470.
Согласно статистическим данным Росреестра (см. Таблицу 1) в Тамбовской области о регистрации вещных прав на жилые помещения есть тенденция к увеличению количества привлекаемых средств и средств целевого займа для купли – продажи и участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества жилого назначения. Также стоит отметить увеличение договорного участия в долевом строительстве: в 2015 году – 4022 договора зарегистрировано, а в 2016 году – уже 5606 договоров. При государственной регистрации таких договоров, помимо документов, предоставляемых на сам объект недвижимости, необходимо предоставлять договор страхования или поручительство банка. Поэтому в Единый государственный реестр недвижимости вносятся дополнительные сведения о поручителе, страховой компании, банке, заключившим договор поручительства.
| Таблица 1 – Сведения о регистрации вещных прав на жилые помещения по территориальному органу Росреестра Тамбовской области* | |||||||||||
| Период | договоры передачи жилья в собственность граждан | договоры купли-продажи (мены) | договоры дарения | по наследству | договоры ренты, пожизненного содержания с иждивением | договоры участия в долевом строительстве | по иным основаниям | Всего | |||
| Всего зарегистрировано | в т. ч.: с привлечением кредитных средств и средств целевого займа | Зарегистрировано | в т. ч.: с привлечением кредитных средств и средств целевого займа | ||||||||
| 2015 г. | |||||||||||
| 2016 г. |
*Примечание. Таблица составлена автором по данным Росреестра.
В последнее время особой популярностью пользуется покупка объектов недвижимости жилого назначения в форме залога этой недвижимости как гаранта возврата полученного у банка кредита. Как следует из опубликованной статистической отчетности Росреестра (см. Таблицу 2), территориальным органом Росреестра по Тамбовской области наибольшее количество сведений по ипотеке зарегистрировано на основании законности.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом[32].
| Таблица 2 – Сведения об ипотеке жилья по территориальному органу Росреестра Тамбовской области* | ||||
| Период | Зарегистрировано: | Выдано закладных | ||
| ипотеки на основании договора | ипотеки на основании закона | в том числе | ||
| жилых помещений, находящихся в собственности граждан, приобретенных (построенных) за счет кредитных средств либо средств целевого займа | ||||
| 2015 г. | 6 573 | 2 877 | 2 824 | |
| 2016 г. | 7 184 | 3 439 | 3 728 |
*Примечание. Таблица составлена автором по данным Росреестра.
Раскрытие информации о количестве зарегистрированных прав на объекты недвижимости в территориальном органе Росреестра по Тамбовской области (см. Таблицу 3) характеризует распределение прав собственности, обременений, ограничений и иных вещных прав по объектам недвижимости жилого назначения.
| Таблица 3 – Сведения о количестве зарегистрированных прав на объекты недвижимости (жилые помещения) по Тамбовской области* | |||||||||||
| Период | Право собственности | Иные вещные права | Ограничения / обременения права | Сделки | |||||||
| Всего зарегистрировано | в т.ч.: право долевой собств. | в т. ч.: право совместной собств. | Оперативное управление | Хоз. ведение | Аренда | Ипотека | Арест, запрещение | Иные | |||
| 2015 г. | 583 287 | 320 029 | 2 574 | 21 396 | 1 043 | 2 162 | 7 500 | ||||
| 2016 г. | 610 059 | 332 454 | 2 715 | 1 529 | 23 857 | 1 351 | 2 100 | 7 056 |
* Примечание. Таблица составлена автором по данным Росреестра.
Сведения о рассмотренных заявлениях, которые были поданы на государственную регистрацию в разрезе прав на жилое помещение представлены в таблице 4.
| Таблица 4 – Сведения о рассмотрении заявлений, поданных на государственную регистрацию в территориальный орган Росреестра по Тамбовской области* | ||||||||||
| Период | Жилые помещения | |||||||||
| Право собственности | Иные вещные права | Ограничения/обременения права | Сделки | |||||||
| Всего на праве собств. | в т.ч.:право долевой собств. | в т.ч.:право совместной собств. | Оперативное управление | Хоз. ведение | Аренда | Ипотека | Арест, запрещение | Иные | ||
| 2015 г. | 71 932 | 34 481 | 7 154 | |||||||
| 2016 г. | 62 303 | 29 771 | 1 204 | 7 584 |
* - Примечание. Таблица составлена автором по данным Росреестра.
Поступило запросов о получении сведений об информации, выдаваемой из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в 2016 году – 584 959, в том числе было отказано в выдаче данных сведений – 287.
Оформление результатов кадастровых работ
Кадастровые работы являются промежуточным, но необходимым этапом в процессе постановки на государственный кадастровый объектов недвижимости. Они необходимы для описания объекта недвижимости в качестве объекта права, тем самым кадастровые работы создают объект недвижимости в качестве объекта гражданского права.
Для выполнения кадастровых работ специалисту необходима компетентность не только в технических вопросах, но и в юридических, именно этим объясняется повышенный контроль не только к кадастровым инженерам, но и к результатам их работы.
Итак, кадастровые работы вправе выполнять только квалифицированный кадастровый инженер на основании заключенного договора подряда на выполнение кадастровых работ. Однако, в некоторых случаях, предусмотренных законодательством, возможно выполнение кадастровых работ на основании определения суда. В этом случае суд самостоятельно выбирает кадастрового инженера, который будет выполнять данные работы, а расходы на выполнение таких кадастровых работ и денежное вознаграждение специалисту, выполнившему их возмещается и оплачивается в соответствии с законодательством.
В настоящее время наиболее востребованной услугой на рынке недвижимости является выполнение кадастровых работ в отношении объектов недвижимости. Такие работы выполняются как в отношении земельных участков, так и в отношении объектов капитального строительства (жилых зданий, квартир, части жилых домов).
Гражданский Кодекс РФ определяет жилой дом как объект недвижимости. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней[33]. Если сведения о жилом доме не занесены в единый государственный реестр недвижимости, то невозможно такой объект недвижимости продать, подарить, обменять. Чтобы сведения о нем попали в данный реестр необходимо пройти процедуру кадастрового учета и регистрации права, которое подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости.
На подготовительном этапе кадастровых работ по формированию документов для кадастрового учета собирается основной массив документов. Помимо того, что кадастровый инженер и собственник (или его законный представитель) заключают договор подряда на выполнение кадастровых работ, предоставляются также документы: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, на котором расположен дом, разрешение на строительство и проектная документация, в случае отсутствия последних документов составляется декларация об объекте недвижимости, в некоторых случаях предоставляется решение суда. Выписка из единого реестра недвижимости - документ, который подтверждает актуальность сведений об объекте недвижимости на указанную дату. То есть, что за определенным лицом зарегистрировано право на конкретный объект недвижимости, о чем и сделана соответствующая запись с соответствующим номером. И хотя действует выписка бессрочно, данные она фиксирует только на дату выдачи.
На следующем этапе, перед проведением «полевых работ» запрашиваются сведения из единого государственного реестра недвижимости о земельном участке в границах которого расположен объект недвижимости для указания местоположения данного объекта на нем, которые используются в качестве исходных для составления технического плана объекта недвижимости. Кроме этого, изучаются документы, предоставленные заказчиком. Далее производится выбор средств и способов измерения и составляется план работ. После этого производится выезд на объект и проводятся необходимые замеры. При проведении «полевых работ» устанавливается местоположение объекта на земельном участке, производятся схемы геодезических построений.
На заключительном этапе проводятся камеральные работы – все, полученные в результате «полевых работ» данные заносятся в форму технического плана с обязательным заполнением графической и текстовой частей. Для производства такого рода работ применяются различные графические программы, разработанные специально для кадастровых специалистов.
После того, как технический план объекта недвижимости будет готов, необходимо обратиться в территориальный орган Росреестра с документами: документом, удостоверяющим личность заявителя; заявлением о постановке на государственный кадастровый учет; технический план объекта недвижимости. По окончании процесса регистрации будет выдана выписка из единого государственного реестра недвижимости.
Иногда приходится сталкиваться с таким понятием, как «кадастровая ошибка», которая свидетельствует о факте ошибки в межевом, техническом плане, акте обследования или другом документе, информацию из которого внесли в единый государственный реестр недвижимости.
Согласно Федеральному закону № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» реестровой ошибкой признается воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и/или органами в порядке информационного взаимодействия[34].
Причинами появления такого вида ошибок являются:
– применение кадастровым инженером устаревшего оборудования или оно было в неисправном состоянии и могло неправильно использоваться;
– ненадлежащим образом проведены кадастровые работы или кадастровым инженером неверно определены параметры
– кадастровым инженером не был совершен выезд на местность, поэтому были указаны приблизительные данные.
Такие ошибки очень важно исправить. Так как достоверные сведения очень значимы, то наличие таких ошибок может привести к таким проблемам, как:
– невозможность постановки (снятия) объекта недвижимости на учет (с учета), а также внесения соответствующих изменений в необходимые документы;
– трудности в процессе оформления права собственности на недвижимость;
– возможны препятствия на пути к получению кредита или субсидии, участию в программе государственной поддержки "материнский капитал";
– при попытке продажи владелец недвижимости может получить отказ, связанный с регистрацией перехода права собственности;
– риск возникновения ограниченного права пользования недвижимостью и др.[35]
Чтобы избежать подобные трудности необходимо своевременно устранить ошибку в реестровых записях. Наиболее заинтересованы в исправлении подобных ошибок владельцы недвижимого имущества, поэтому необходимо тщательным образом проверять предоставляемые и получаемые документы.
Устранить реестровую ошибку в едином государственном реестре недвижимости можно путем подачи заявления об учете изменений и документов с новыми сведениями, в порядке осуществления установленной процедуры информационного взаимодействия или через принятие судом решения об исправлении реестровой ошибки, если оно вступило в силу. Так, невозможно устранить реестровую ошибку путем подачи заявления об учете изменений и через информационное взаимодействие, если исправление такой ошибки может привести к нарушению законных интересов правообладателей или других лиц, а также если оно будет сопровождаться переходом, прекращением или возникновением прав на объект недвижимости. Тогда необходимо обратиться в суд. В судебном порядке можно обжаловать и ранее принятое решение об исправлении реестровой ошибка.
Помимо того, что при обнаружении реестровой ошибки законным собственником необходимо написать заявление в орган кадастрового учета, ему придется подготовить и кадастровую документацию (межевой план, если ошибка касается земельного участка, либо технический план, если ошибка в технических характеристиках здания. Все эти документы прикладываются к заявлению об устранении реестровой ошибки. Работником кадастрового органа выдается расписка о принятии заявления. Все вышеуказанные документы могут быть поданы лично или через сайт государственных услуг посредством электронного обращения. После принятия решения об устранении реестровой ошибки в адрес заявителя направляется выписка из единого государственного реестра недвижимости с исправленными данными. Если в исправлении отказано, то заявителю в письменном виде направляется решение об отказе, которое можно обжаловать в суде. Следует отметить, что органы кадастрового учета самостоятельно не вправе исправлять обнаруженные реестровые ошибки. Если такой случай произошел, то органом кадастрового учета в адрес собственника направляют уведомление с предложением устранить такую ошибку. Если собственником будет проигнорировано такое сообщение, то орган кадастрового учета не может обязать заинтересованное лицо принудительно провести такого рода работы.
Существует еще один тип ошибок – техническая ошибка, к которой относятся описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка, допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра, приводящая к несоответствию внесенных в единый государственный реестр недвижимости сведений, а также сведений в документах, на основании которых внесены данные. Исправление такой ошибки происходит по заявлению лица, обнаружившего такую ошибку (причем, не только правообладатель объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением, но и любое лицо, обнаружившее такую ошибку), либо на основании решения органа кадастрового учета, если ошибка обнаружена сотрудником органа. К заявлению прилагаются документы, содержащие достоверные данные. При поступлении заявления в орган кадастрового учета проводится сравнительный анализ сведений, отраженных в документах, на основании которых вносятся сведения в государственный реестр недвижимости и сведений, находящихся в нем. Если техническая ошибка подтвердилась, то сведения государственного кадастра недвижимости приводятся в соответствие со сведениями, отраженными в документах – основаниях. После исправления технической ошибки правообладателю направляется решение об исправлении такой ошибки в кадастровых сведениях (см. Приложение А).