Определение площади здания, помещения

Площадь здания определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный).

Площадь этажа следует измерять в пределах внутренних поверхностей наружных стен на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола.

Площадь этажа при наклонных наружных стенах измеряется на уровне пола.

В площадь здания включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий и галерей.

В площадь здания отдельно включается также площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий и т.п.).

Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 квадратных метров следует включать в площадь здания в пределах только одного этажа.

Площадь помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола.

Общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Измерение расстояний, применяемых для определения общей площади жилого помещения, жилого дома, производится по всему периметру стен на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола.

При определении общей площади жилого помещения, жилого дома надлежит:

- площадь ниш высотой 2 метра и более включать в общую площадь помещений, в которых они расположены. Площади арочных проемов включать в общую площадь помещения, начиная с ширины 2 метра;

- площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы, при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более, включать в общую площадь помещения, в котором расположена лестница;

- площадь, занятую выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также находящуюся в пределах дверного проема, в общую площадь помещений не включать.

При определении общей площади помещений мансардного этажа учитывается площадь этого помещения с высотой от пола до наклонного потолка:

1,5 метра - при наклоне 30 градусов к горизонту;

1,1 метра - при 45 градусах;

0,5 метра - при 60 градусах и более.

При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.

Формула по которой можно высчитать площадь:

S комнаты = А х B,

где A – длина, B – ширина.

Комната, в которой имеются ниши или выступы

Если в комнате имеются ниши, выступы, сантехнические или вентиляционные конструкции, то необходимо измерить отдельно площадь каждого участка. Если это ниша в стене, то к площади комнаты нужно прибавить площадь углубления. Если это выступ, то соответственно, из площади помещения нужно будет вычесть его площадь.

Такому же принципу нужно следовать, если вы хотите узнать, как рассчитать площадь потолка комнаты. Ровный, прямоугольный потолок без каких-либо ниш и выступов означает, что его необходимо измерить по длине и ширине, а затем посчитать площадь простым умножением.

Если вы планируете утеплить пол с помощью нагревательных элементов, то из общей площади пола вам нужно будет вычесть площадь, которая занята тяжелой мебелью.

Комната сложной конфигурации

Нередко встречаются комнаты необычной формы. Если есть возможность, то нужно разделить помещение на несколько прямоугольников, посчитать площадь каждого и сложить.

Площадь комнаты в форме круга вычисляется по формуле:

S комнаты = πR²,

где R – радиус. Необходимо учитывать, сколько градусов в секторе.

Для расчета площади комнаты треугольной формы используют формулу Герона:

S комнаты = √ (P(P -A) х (Р - В) х (Р - С)),

где Р – половина периметра треугольника А, В, С – длины его сторон.

Полупериметр треугольника рассчитываем так:

Р = (А + В + С) / 2

.

Допустимая невязка вычисляется по формуле:

Nд = +-0,75 ´ К,

где Nд - невязка допустимая;

К - сумма внутренних измерений помещений и толщин стен и перегородок;

0,75 - коэффициент невязки.

Подсчет площадей зданий

o Подсчет площадей помещений производится в экспликации. При подсчетах следует пользоваться величинами, взятыми непосредственно при измерениях. Подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака.

- При составлении формулы подсчета площади непрямоугольной комнаты план разбивается на простейшие геометрические фигуры (прямоугольники, трапеции, прямоугольные треугольники и т.п.); отсутствующие в плане и абрисе размеры для составления формулы определяются по масштабу плана.

o . По каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются:

- жилая площадь квартиры (квартир);

- площадь квартиры (квартир);

- общая площадь квартиры (квартир).

- Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.

- Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

- (Измененная редакция. Изм. № 1). (Изменение отменено Приказом Министерства регионального развития РФ от 19 мая 2008 г. N 61 в связи с отказом в государственной регистрации)

o Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.

- Жилая площадь здания определяется как сумма жилых площадей квартир.

o Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

- К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

- Примечание: Применявшееся ранее в официальном статистическом учете жилищного фонда понятие "общая площадь" равнозначно понятию "площадь квартиры" ( СНиП 2.08.01-89*).

- Площадь квартир здания определяется как сумма площадей квартир.

- Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0.5, для балконов и террас - 0.3, для веранд и холодных кладовых - 1.0.

- Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир.

- Площади подполья для проветривания здания, возведенного на вечно мерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются.

- Площадь здания определяется в соответствии с п.5 приложения 2 СНиПа 2.08.01-89*

- При определении площади помещений мансардного этажа учитывается площадь этого помещения с высотой от пола до наклонного потолка 1.5 м при наклоне 30 градусов к горизонту, 1.1 м - при 45 градусов, 0.5 м - при 60 градусов и более. При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции. Площадь помещения с меньшей высотой следует учитывать в общей площади с коэффициентом 0.7, при этом минимальная высота стены должна быть 1.2 м при наклоне потолка 30 градусов, 0.8 м при 45 градусах - 60 градусах, не ограничивается при наклоне 60 градусов и более ( СНиП 2.08.01-89* Жилые здания).

- При определении площади помещений надлежит:

- площадь ниш высотой 2.0 м и более включать в площадь помещений, в которых они расположены. Площади арочных проемов включаются в площадь помещения, начиная с ширины 2 м.;

- площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы, при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 м и более, включать в площадь помещения, в котором расположена лестница;

- площадь, занятую выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также находящуюся в пределах дверного проема, в площадь помещений не включать.

- В общежитиях определяется:

· жилая площадь помещений - как сумма площадей жилых комнат;

· площадь помещений - как сумма жилых комнат и подсобных помещений, а также помещений общественного назначения;

· общая площадь - как сумма площадей помещений и площади лоджий, балконов и веранд, подсчитываемых с учетом вышеприведенных понижающих коэффициентов.

· Площади помещений общественного назначения, встроенных в жилые дома, подсчитывается отдельно согласно требованиям СНиП 2.08.01-89.[20]

1.3 Составление карты (плана) объекта недвижимости или карты (плана) границ земельного участка

Составление поэтажных планов

Поэтажные планы зданий составляются на основании данных

абрисов, выполненных в соответствии с вышеизложенными требованиями настоящей Инструкции.

Поэтажные планы составляются на плотной чертежной бумаге.

Размер формата чертежа самый меньший - 29,7 x 21 см (A-4). В случае,

если план здания не может быть размещен на формате A-4, формат

соответственно увеличивается до размера A-3 (29,7 x 42,0) и т.д.

Поэтажные планы, вычерченные на форматах большего размера, не

перегибаются, а хранятся в архиве бюро технической инвентаризации в

трубках или специальных папках.

Поэтажный план должен быть размещен симметрично краям

формата. Сторона главного фасада в планах должна располагаться внизу,

параллельно нижнему краю формата.

Расстояние между вычерченным планом и краями формата не должно быть менее 2 - 3 см.

Поэтажные планы составляются в масштабах 1:100 или 1:200.

Вычерчивание поэтажного плана производится в масштабе 1:100

(1:200) с точностью до +/- 0,5 мм при помощи точно выверенной

масштабной линейки с миллиметровыми делениями или с применением средств компьютерной графики.

Поэтажные планы составляются с соблюдением всех условных

обозначений.

На поэтажном плане вычерчиваются в масштабе в соответствии

с размерами на абрисах:

- стены и перегородки;

- окна и двери;

- печи, кухонные очаги;

- лестницы, крыльца, балконы;

- все внутренние выступы стен и перегородок;

- наружные колонны, пилястры и т.п., выступающие более 10 см;

- ниши в стенах, опускающиеся или не доходящие до пола, за

- исключением ниш, предназначенных для навески радиаторов отопления;

- арки и отдельно расположенные столбы и колонны;

- приямки, загрузочные люки, лазы подвалов и цокольных этажей;

- котлы отопления и т.п.;

- санитарно-техническое и пожарное оборудование (водопроводные

- краны, раковины, ванны, унитазы, газовые и электрические плиты и пр.)

- наносится на план по привязкам абриса в соответствии с условными

- обозначениями.

- Трубопроводы холодной и горячей воды, канализации, отопления,

- газа и т.п., а также радиаторы центрального отопления на поэтажных

- планах не показываются.

Планы этажей располагаются на формате один над другим,

начиная с подвального.

Если поэтажный план целого этажа вследствие большого

размера не помещается на одном формате, то его необходимо размещать на листе другого формата, но при условии, чтобы возможные перегибы

проходили по наименее насыщенным частям чертежа.

Поэтажные планы подвалов под небольшой по площади частью здания и поэтажные планы небольших по площади антресолей можно вычерчивать, не

делая контура всего здания, располагая их на чертеже против того места

поэтажного плана соответствующего этажа, под которым или над которым они непосредственно находятся. При этом необходимо показать ближайшие капитальные стены для того, чтобы читающему план легко было ориентироваться.

Прежде чем приступить к вычерчиванию поэтажного плана,

необходимо сначала арифметически проверить совпадение измерения стен, проведенных снаружи, с суммой размеров, взятых внутри здания по той же стороне вместе с размерами толщин стен и перегородок. Далее необходимо

провести фасадную линию строго по масштабу и к ней строить по взятым увязкам в угловых комнатах боковую линию здания. Затем последовательно наносить все капитальные стены и одновременно проверять расположение

их на чертеже по взятым в натуре контрольным измерениям между

капитальными стенами.

После чего необходимо нанести вторую линию - внутреннюю линию капитальных стен. Затем наносятся перегородки, проемы, лестницы,

отопительные приборы, вентиляционные приборы, вентиляционные каналы (если они сделаны не в стене), ванны, унитазы, раковины, умывальники и т.д. строго по увязкам на соответствующих местах и в точном

соответствии с принятыми условными обозначениями.

Лестницы показываются согласно условным обозначениям, причем

количество ступеней и ширина марша должны соответствовать измерениям в натуре.

Проемы, ниши, стенные шкафы как по своему размеру, так и в

отношении расположения, наносятся на поэтажный план в масштабе в

соответствии с условными обозначениями.

Перегородки толщиной более 5 см вычерчиваются двумя линиями в

масштабе поэтажного плана.

Допустимая невязка между наружными и внутренними измерениями

При накладке плана распределяется пропорционально на все комнаты, т.е. на расстояние между стенами и перегородками в комнатах.

Увеличивать или уменьшать толщину стен на вычерчиваемых планах

для устранения невязки не разрешается.

После накладки первого этажа производится вычерчивание остальных

этажей в соответствии с расположением капитальных стен на плане

первого этажа, считающегося контрольным.

Посредине плана этажа, сверху на формате ставится штамп с

указанием этажа: подвал, цокольный этаж, 1-й этаж и т.п.

Линейные измерения с абриса переносятся на поэтажные планы

параллельно направлению соответствующих стен и перегородок. В

подсобных помещениях измерения показываются с расчетом, чтобы не затемнять чертежа.

Закрытые веранды, галереи, тамбуры, сени измеряются внутри

и вычерчиваются на поэтажных планах.

При вычерчивании помещений с выступающими панелями или облицовочной плиткой необходимо показывать линии стен и панели

(последние не закрашиваются).

Все цифры на чертеже должны быть одинакового шрифта и

размеров и своей нижней частью обращены к нижнему обрезу формата или к правой стороне его (смотря на чертеж) и расположены перпендикулярно линиям измерения.

Литеры зданий на поэтажных планах должны соответствовать

литерам на плане земельного участка.

На поэтажном плане, около входа в помещение, красной тушью

проставляется соответственно присвоенная ему нумерация.

Нумерация отдельных комнат в помещении (квартире) наносится тушью черного цвета по ходу часовой стрелки, начиная от входа - в числителе

дроби, а в знаменателе этой дроби - показатели их площади. Эти

характеристики должны располагаться на плане комнат посередине.

Примечание. На планах небольших по площади кухонь, ванн, санузлов

и др. комнат допускается проставлять их номера без указания размера

площади. Коридор общего пользования, лифтовые холлы, вестибюли, лестничные клетки и т.п., а также междуквартирные помещения общего пользования нумеруются римскими цифрами черной тушью.

Высота помещений показывается на поэтажных планах синей

тушью в тех помещениях, где были взяты эти замеры. При разной высоте помещений высота проставляется в каждом помещении.

Разновидность встречающихся зданий непрямоугольной формы не дает возможности установить данной Инструкцией точный порядок накладки планов таких зданий.

Вычерчивание таких планов должно решаться исполнителем работ

самостоятельно или при консультации контролера или руководителя БТИ. Однако должны соблюдаться следующие условия:

накладку плана здания по возможности производить в порядке

последовательности, указанной в п. 3.19;

построение непрямых углов капитальных стен следует производить на

основании наиболее длинных промеров сторон треугольников;

при составлении планов зданий непрямоугольной формы, имеющих

часть углов прямых с параллельно расположенными стенами, контур здания необходимо вычерчивать, базируясь на прямые углы и стены,

расположенные параллельно.

При накладке планов зданий непрямоугольной формы контрольные

диагональные размеры и засечки не должны превышать невязку (в

масштабе) = 0,5 мм.

На поэтажных планах проставляются следующие размеры в метрах с двумя десятичными знаками:

на плане первого этажа - размеры по наружному периметру стен;

на планах всех этажей, подвалов, мансард - размеры всех помещений

(длина и ширина), а в помещениях непрямоугольной формы - размеры по всему внутреннему периметру стен;

внутренние высоты - на всех планах. Внутренние высоты на план

проставляются в тех помещениях, где они взяты в натуре (на месте);

заглубление подвалов и цокольных этажей по отношению к уровню

земли на границе отмостки.

Примечание. Размеры печей, ниш, арок, колонн, выступов, дверей,

окон, лестниц и т.п., внутренние размеры холодных пристроек, а также

другие измерения: диагонали, засечки и т.п., - на инвентарных планах

не проставляются.

Все размеры на поэтажном плане должны быть проставлены в полном соответствии с условными обозначениями для поэтажных планов.

Составленный в карандаше поэтажный план после его контроля

и исправления возможных ошибок подлежит обводке тушью и иллюминовке.

Примечание. По особому разрешению руководителя БТИ отдельным исполнителям работ может быть разрешено вычерчивание плана тушью и иллюминовка без предварительного контроля.

- Поэтажные планы при первичной технической инвентаризации

- вычерчиваются только черной тушью. Толщина линий поэтажных планов указана в альбоме условных обозначений.

- Поэтажные планы оформляются штампами БТИ.

- Поэтажные планы при необходимости иллюминуются акварельными красками (или разведенной тушью) следующими цветами:

- кирпичные, каменные стены - светлый тон кармина;

- деревянные стены и перегородки (рубленые и каркасные) - светлый

- тон жженой сиены;

- бетонные и шлакобетонные стены - нетральтин;

печи со стороны топки - светлый тон кармина (несколько ярче, чем

кирпичные и каменные стены), с противоположной стороны - светлый тон лазури. Иллюминовка плана должна быть произведена без пятен, равномерно и краска не должна выступать за контуры линий.

Законченный поэтажный план после натурной (полевой) и камеральной проверки и исправления возможных недочетов подписывается контролером.

В процессе съемки в натуре составляется абрис внутренних помещений здания. Для составления абрисов следует использовать имеющуюся проектную документацию.

С левой стороны абриса оставляется поле 2 - 3 см для подшивки, в заголовке (адрес).

Все цифры в абрисе проставляются в двух направлениях, чтобы их можно было читать по горизонтали слева направо, по вертикали - снизу вверх.[4]

1.4 Формирование технического плана

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

В зависимости от вида объекта недвижимости кадастровый инженер изготавливает различные виды технических планов:

Технический план необходим также при внесении изменении в имеющийся кадастровый паспорт для исправления ранее допущенной ошибки или после проведенной реконструкции, перепланировки объекта недвижимости, а также в случае, когда по тем или иным причинам объект недвижимости не был поставлен на кадастровый учет и на него еще не зарегистрировано право собственности.

Такой учет можно осуществлять несколькими способами. Первый - это предоставление в орган кадастрового учета технического плана в форме электронного документа, заверенного электронной цифровой подписью (далее по тексту - ЭЦП) лица, подготовившего данный документ; второй - на бумажном носителе с обязательным приложением технического плана в электронной форме на электронном носителе

Предусмотрено формирование следующих вариантов технического плана:

- технический план сооружения;

- технический план помещения;

- технический план объектов незавершенного строительства.

В зависимости от видов кадастровых работ в состав технического плана может включаться приложение (далее по тексту - Приложение).

При формировании технического плана с использованием XML-схем необходимо обратить внимание на некоторые особенности. В частности, импорт координат осуществляется с помощью выбора соответствующего вида границ: ломаная или многоугольник. Еще одной особенностью является включение Приложений в виде сканированных образов в XML-схему технического плана. То есть сканированные образы документов, на основании которых был подготовлен технический план, включаются непосредственно в XML-схему технического плана.

Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта. При отсутствии указанных документов сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем здания. Для формирования технического плана достаточно информации только об одном площадном объекте карты, характеризующем объект недвижимости. При этом объект недвижимости может состоять из одного или нескольких контуров. Внутренние контуры («дырки») описываются подобъектами площадного объекта карты, а внешние контуры описываются отдельными площадными объектами с последующей группировкой в единый набор - многоконтурный объект недвижимости.

редусмотрено формирование следующих вариантов технического плана:

технический план сооружения;

технический план помещения;

технический план объектов незавершенного строительства.

В зависимости от видов кадастровых работ в состав технического плана может включаться приложение (далее по тексту - Приложение).

При формировании технического плана с использованием XML-схем необходимо обратить внимание на некоторые особенности. В частности, импорт координат осуществляется с помощью выбора соответствующего вида границ: ломаная или многоугольник. Еще одной особенностью является включение Приложений в виде сканированных образов в XML-схему технического плана. То есть сканированные образы документов, на основании которых был подготовлен технический план, включаются непосредственно в XML-схему технического плана.

Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании разрешения на ввод в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта. При отсутствии указанных документов сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем здания. Для формирования технического плана достаточно информации только об одном площадном объекте карты, характеризующем объект недвижимости. При этом объект недвижимости может состоять из одного или нескольких контуров. Внутренние контуры («дырки») описываются подобъектами площадного объекта карты, а внешние контуры описываются отдельными площадными объектами с последующей группировкой в единый набор - многоконтурный объект недвижимости.

При изготовлении технического плана на помещение кадастровый инженер определяет местоположение помещения в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания.

При изготовлении технического плана на здание, сооружение или объект незавершенного строительства кадастровый инженер определяет местоположение объекта недвижимости на земельном участке.

Остальные сведения берутся из документов необходимых для изготовления технического плана.

Для изготовления технического плана кадастровому инженеру, так же требуются документы, имеющиеся у собственника:

- разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию

- проектная документация объекта недвижимости

- технический паспорт на объект недвижимости

Заверенные копии, которых подшиваются, прилагаются к техническому плану.

В случае отсутствия этих документов, собственник объекта недвижимости (помещения, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства) составляет и собственноручно подписывает декларацию на объект недвижимости.

Форма и требования к подготовке декларации на объект недвижимости утверждены Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13 декабря 2010 г. № 628 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке».

Декларация является неотъемлемой частью технического плана. (Форма декларации об объекте недвижимости, вступил в силу с 30.06.2014 г.)

В перечне документов для изготовления технического плана фигурирует более привычный документ технический паспорт.

Технический паспорт объекта недвижимости изготавливается специалистами БТИ. В нем отражаются такие характеристики объекта недвижимости как, материал фундамента и стен, параметры помещений, наличие окон, дверных проемов, водопровода, канализации, износ объекта недвижимости, его кубический объем и тому подобное.

Технический план должен быть заверен подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего данный план.

Технический план состоит из графической и текстовой частей. (см. образец в начале заметки)

Графическая часть плана помещения представляет собой план (чертеж) этажа или части этажа, здания либо сооружения с указанием местоположения такого помещения. В графической части технического плана здания, сооружения или объекта незавершенного строительства содержится план (чертеж) положения этого объекта на земельном участке, стоящем на кадастровом учете.

В текстовой части плана указывается информация, установленная нормативными правовыми актами, необходимая для внесения в государственный кадастр недвижимости при постановке на учет.

Технический план необходим только для постановки помещений, зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства на кадастровый учет.

Завершением процедуры, формирования, сдачи технического плана на государственный кадастровый учет, станет кадастровый паспорт.[17]