Проведение кадастровой оценки и практика ее оспаривания в зарубежных странах

Рассмотрение развития подходов и методов налогообложения имущества в России и зарубежных странах приобретает ценность для более осознанного понимания процесса становления и совершенствования системы налогообложения важнейшего объекта региональных и местных налогов – движимого и недвижимого имущества. Поскольку действующие в настоящее время земельный налог и налог на имущество физических лиц постепенно теряют способность полноценно выполнять фискальную функцию, а также учитывая то, что налог на недвижимость является новым налогом для современной России и при этом еще недостаточно проработан механизм его внедрения, исследование зарубежного опыта имущественного налогообложения на региональном и местном уровнях власти и применяемых в иностранных государствах методов организации взимания налогов в сфере недвижимости представляет несомненный интерес [12].

Налог на недвижимость действует в настоящее время более чем в 130 странах мира и служит экономическим рычагом стимулирования государством эффективного использования имеющегося капитала [18].

Авторы придерживаются одинакового мнения по вопросу кадастровой оценки в зарубежных странах. Согласно исследованиям Борисовой А.С., Хлопцова Д.М., Иваненко Д.Е. в зарубежных странах очень хорошо развита система кадастровой оценки, также допускается оспаривание результатов оценки в суде, но в связи с тем, что профессиональная компетентность членов комиссии и систематизации исходной информации находятся на высоком уровне это происходит крайне редко [19].

Проведя анализ оценки недвижимости в Великобритании, Борисова А.С. отмечает, что для оценщиков Великобритании точкой отсчета является рыночная стоимость. Налог на наследство, прирост капитала, дарение, передачу собственности и на имущество будет исчисляться исходя из рыночной стоимости [20]. Хлопцов Д.М. приводит данные о состоянии оценки недвижимости в Германии и указывает, что в качестве базы для исчисления налога на продажу недвижимости используется фактическая цена продажи, как правило, максимально приближена к рыночной стоимости. Если покупатель не согласен с суммой налога, то он может оспорить величину налогооблагаемой стоимости [21]. В Литве базой налогообложения является рыночная стоимость, налоговый тариф составляет 1% от стоимости [12]. Иваненко Д.Е. также говорит об использовании рыночной стоимости в качестве налогооблагаемой базы в Исландии [22]. В статье Пылаевой А.В. указано, что в других европейских странах базой по имущественным налогам также является рыночная стоимость[16].

Проанализировав опыт зарубежных стран, Иваненко Д.Е., а также Федотова М.А. совместно с Григорьевым В.В. делают следующие выводы:

1) массовая оценка базируется на трех традиционных подходах. Основным при проведении массовой оценки стоимости является метод, основанный на сравнении сделок купли-продажи. Результаты исследований учитываются в таблицах, матрицах, используемых для индивидуального расчета стоимости объекта налогообложения [22];

2) ответственность за проведение оценки в большинстве зарубежных стран возложена на государственные органы управления власти [21];

3) сроки переоценки кадастровой стоимости в зарубежных странах различны: в одних 8–12 лет, в других 5–6 лет [21]. Кроме того, во всех станах предусмотрена актуализация последних результатов массовой оценки в зависимости от состояния рыночной ситуации или по инициативе местных властей [22];

4) процедура оспаривания кадастровой стоимости предусмотрена в большинстве зарубежных стран. Но на практике случаев оспаривания немного. Так как, вводится понижающий коэффициент соотношения между рыночной и кадастровой стоимостями; методология оценки понятна и доступна для налогоплательщиков; результаты оценки до утверждения их органами власти публикуются в Интернете и могут обсуждаться; имеется единая разумная организационная система управления всем процессом кадастровой оценки, которая адекватно реагирует на изменяющиеся условия рынка недвижимости; в‑пятых, сообщество оценщиков обладает высоким профессионализмом и компетенцией [21].

Ламерт Д.А. обращает внимание, что при использовании международного опыта создания методик и проведения работ по массовой оценке земель, необходимо учитывать существенные различия между Россией и другими странами. Такие рынки земли, как российский, который находится в стадии формирования, неустойчивы и не соответствуют общепринятым стандартам функционирования, поэтому получение достоверных результатов маловероятно при применении широко используемых за рубежом методов оценки без адаптации их к российским условиям. К тому же, в России еще не накоплена достаточная достоверная информационная база об операциях с землей, на основе которой могли бы быть использованы некоторые зарубежные методики [23].