У яких випадках проводять експертну грошову оцінку земельних ділянок? 5 страница

9. Метод інтерв’ю. Трудовий потенціал працівника визначається на основі його усних відповідей на запитання компетентних експертів-оцінювачів, які виносять суб'єктивні судження щодо коректності чи некоректності відповідей на вузькоспеціалізовані запитання.

10. Метод „360 градусів”. Трудовий потенціал працівника оцінюється на основі суджень його професійно-трудового оточення (співробітниками, які з ним працювали).

11. Тестування. Трудовий потенціал працівника визначається за результатами вирішення психологічних, фізіологічних та кваліфікаційно-освітніх завдань (тестів).

12. Метод ділових ігор. Трудовий потенціал працівника визначається на основі спостережень та результатів його участі в імітаційних (ситуаційних) іграх, змодельованих під конкретну організацію.

13. Метод оцінки на базі моделей компетентності. Трудовий потенціал працівника визначається за допомогою формалізованих (математичних) моделей компетентності, які являють собою системну оцінку інтелектуальних, професійних та інших характеристик, суттєвих у рамках конкретної організації.

174 Що розуміють під оцінкою бізнесу?

Згідно міжнародних стандартів оцінки, оцінка бізнесу – це процес формування умовиводу фінансового аналітика та підрахунку вартості бізнесу, цілісного майнового комплексу або пов’язаних з ним прав.

оцінка бізнесу (для продажу бізнесу, застави, тощо) - це визначення вартості компанії як майнового комплексу, здатного приносить прибуток його власнику.

При проведенні оцінки (для продажу бізнесу, застави, тощо) визначається вартість всіх активів компанії: нерухомого майна, машин і устаткування, складських запасів, фінансових вкладень, нематеріальних активів.

Крім того, окремо оцінюється ефективність роботи компанії, її минулі, справжні і майбутні доходи, перспективи розвитку і конкурентне середовище на даному ринку, а потім проводиться порівняння оцінюваної компанії з підприємствами-аналогами.

На підставі такого комплексного аналізу визначається реальна вартість бізнесу (оцінка бізнесу), як майнового комплексу, здатного приносити прибуток.

175 Обґрунтуйте особливості бізнесу як об’єкта оцінки.

особливості бізнесу як об’єкта оцінки:

- Необхідність врахування поряд з вартістю складових елементів майнового потенціалу вартості, що створюється за рахунок ефекту їх взаємодії;

- Необхідність проведення всебічного аналізу стану і перспектив розвитку зовнішнього середовища на державному, галузевому та регіональному рівнях, а також результатів діяльності самого підприємства за всіма напрямками та прогнозів його розвитку;

- Необхідність проведення системних розрахунків і узгодження таких основних складових:

1) Ринкової вартості всіх активів підприємства (матеріальних і нематеріальних):

2) Ефективності розподілу та використання виробничих ресурсів в якості господарських процесів (виробничих та управлінських), ринкової позиції та конкурентоспроможності підприємства;

- підприємство є і юридичною особою, і суб'єктом, що хазяює, тому його вартість повинна враховувати наявність певних юридичних прав.

176 У яких випадках при оцінці бізнесу застосовується метод чистих активів?

сферами застосування методу чистих активів є:

– оцінка підприємств, основна діяльність яких спрямована на досягнення соціального ефекту;

– купівля-продаж підприємств зі значною часткою матеріальних і фінансових активів у структурі майна;

– страхування, оподатковування майна підприємства;

– підвищення ефективності поточного управління підприємством;

– визначення кредитоспроможності;

– оцінка вартості нового підприємства, яке не має історії господарської діяльності.

Сутність методу складається у визначенні різниці між сумами вартості всіх активів підприємства та всіх зобов'язань. Базова формула для розрахунку чистих активів має вид:

ЧА = А – З,де ЧА – вартість чистих активів підприємства;А – сума всіх активів, З – сума всіх зобов'язань.

Відповідно до діючої методики оцінки вартості майна вихідна формула трансформується таким чином: ЧА = (Н + О + М) – (В + Д + П) , де Н – вартість необоротних активів;О – вартість оборотних активів;М – вартість витрат майбутнього періоду;В – вартість забезпечення наступних витрат і платежів;Д – вартість довгострокових зобов’язань;П – вартість поточних зобов’язань.

Слід зазначити, що такий підхід доцільний тільки у випадку визначення нижньої межі можливої ціни підприємства, тому що припускає бухгалтерську оцінку величини майна підприємства, що рідко збігається з ринковими оцінками.

177 Як визначається чиста вартість цілісного майнового комплексу?

Оцінка вартості цілісного майнового комплексу (підприємство в цілому або його цехи, виробничі дільниці тощо, які можуть виокремлюватись як об'єкти приватизації) здійснюється на підставі результатів інвентаризації майна підприємства, даних передавального балансу, складеного на дату оцінки, в якому відображаються результати проведення переоцінки активів на засадах їх експертної оцінки, а також іншої додаткової інформації, яку вимагає у підприємства комісія з приватизації (або корпоратизації). Зокрема, до такої додаткової інформації належить акт аудиторської перевірки, що має підтвердити правильність ведення бухгалтерського обліку на дату оцінки державного майна.

До переліку майна, що причислюється до сукупності вартості цілісного майнового комплексу, вносять:

·необоротні активи, які складають перший розділ активу балансу разом із довгостроковою дебіторською заборгованістю, відстроченими податковими активами, іншими необоротними активами;

·оборотні активи (усі матеріальні активи, грошові активи, які містяться у розділі другому активу балансу);

· витрати майбутніх періодів.

Чиста вартість активів цілісного майнового комплексу
визначається як різниця між вартістю активів та вартістю його
зобов'язань, визначених на дату оцінки.

Чиста вартість цілісного майнового комплексу визначається за формулою:

ЧВ_цмк=(НА + ОА + ВМП) – (ЗНВП + ДЗ + ПЗ),

де НА – вартість необоротних активів;

ОА – вартість оборотних активів;

ВМП – вартість витрат майбутнього періоду;

ЗНВП – вартість забезпечення наступних витрат і платежів;

ДЗ – вартість довгострокових зобов’язань;

ПЗ – вартість поточних зобов’язань.

178 Яка із статей балансу звичайно не коригується з метою визначення вартості чистих активів?

Нормалізація фінансової документації полягає у внесенні виправлень в окремі статті балансу й у звіт про фінансові результати. Це пов'язано з такими основними моментами:

- по-перше, не всі активи підприємства беруть участь у формуванні результату його господарської діяльності. В економічній літературі ці активи прийнято називати «невиробничими» [14, 34], а вартість чистих доходів і витрат, пов'язана з їх експлуатацією, повинна бути виключена з розрахунків;

- по-друге, з погляду потенційного інвестора, з розрахунків вартості підприємства повинні бути виключені разові, нетипові доходи і витрати власників підприємства, як правило, не пов'язані з його основною діяльністю.

179 У яких випадках при оцінці бізнесу застосовується метод ліквідаційної вартості?

Ліквідаційна вартість являє собою чисту грошову суму, яку власник підприємства може одержати від ліквідації підприємства, роздільному розпродажу його активів і після розрахунків із усіма кредиторами.

Як правило, необхідність її визначення виникає тоді, коли підприємство вичерпало свій потенціал і не може продовжувати діяльність в обраному напрямку.

Оцінка ліквідаційної вартості знаходить застосування в наступних ситуаціях:

– у випадку банкрутства та ліквідації підприємства;

– з метою проведення санації підприємства;

– у випадку фінансування реорганізації підприємства або фінансування підприємства боржника;

– з метою розробки плану погашення заборгованості підприємства, яке опинилося під загрозою банкрутства;

– для проведення експертизи заявок на купівлю підприємства боржника;

– з метою аналізу та виявлення можливості виділення окремих виробничих потужностей підприємства в економічно самостійні організації.

180 Що таке упорядкована ліквідаційна вартість?

упорядкована ліквідаційна вартість - Розпродаж активів підприємства здійснюється протягом періоду часу, достатнього для того, щоб можна було одержати високі ціни за активи, що виставляються до продажу. Для найменш ліквідної нерухомості підприємства цей період складає близько двох років;

Оцінка упорядкованої ліквідаційної вартості виконується на основі балансу на останню звітну дату та бажано одночасно з інвентаризацією майна підприємства на дату оцінки. Розрахунки проводяться в такій послідовності [23, 57]:

1. На основі останнього балансового звіту розробляється календарний графік ліквідації активів (нерухомого майна, машин і обладнання, негрошових оборотних коштів) і визначається валова виручка від їх ліквідації.

2. Визначається величина прямих витрат, пов'язаних з ліквідацією підприємства (комісійні оцінній і юридичній фірмам, податки та збори, що сплачуються при продажі) та на їх суму зменшується валова виручка від ліквідації активів.

3. Скоректована на величину прямих витрат виручка від ліквідації активів дисконтується на дату оцінки з урахуванням календарного графіка її надходження.

4. Визначаються та дисконтуються витрати, пов'язані з володінням активами до їх продажу (витрати на збереження запасів готової продукції та незавершеного виробництва, утримання обладнання, машин, об'єктів нерухомості, управлінські витрати з підтримки роботи підприємства до завершення його ліквідації). Ліквідаційна вартість активів коректується на розмір цих витрат.

5. До попередньої величини ліквідаційної вартості додається (віднімається) операційний прибуток (збитки) ліквідаційного періоду.

6. Визначаються переважні права на вихідну допомогу та виплати працівникам підприємства, вимоги кредиторів за зобов'язаннями, забезпечені заставою майна ліквідованого підприємства, заборгованість за обов'язковими платежами у бюджет і позабюджетні фонди, розрахунки з іншими кредиторами, на розмір яких зменшується величина ліквідаційної вартості.

Таким чином, ліквідаційна вартість підприємства розраховується шляхом вирахування зі скоректованої вартості всіх активів суми поточних витрат, пов'язаних з ліквідацією підприємства, а також суми всіх зобов'язань.

181 Що таке примусова ліквідаційна вартість?

примусова ліквідаційна вартість- Активи розпродаються настільки швидко, наскільки це можливо, часто одночасно і на одному аукціоні;

Примусова ліквідаційна вартість обчислюється тоді, коли активи повинні бути продані як можна швидше, іноді в один день і практично за безцінь. Цей випадок має на увазі продаж майна і активів для погашення боргів підприємства.

Оцінка примусової ліквідаційної вартості здійснюється класичним аукціонним способом – шляхом роздільного розпродажу майна підприємства, початкова вартість якого визначається виходячи з його складу, фізичного й економічного віку, функціонального призначення.

182 Що таке ліквідаційна вартість припинення існування активів?

У такому випадку активи підприємства не розпродаються, а списуються та знищуються, а на даному місці будується нове підприємство, що забезпечить за прогнозами значний економічний або соціальний ефект. За таких умов вартість підприємства є негативною величиною, тому що здійснюються певні витрати на ліквідацію активів підприємства.

183 За яких умов є доцільним використання методу дисконтування грошових потоків для оцінки вартості бізнесу?

Застосування методу дисконтування грошових потоків для оцінки вартості бізнесу найбільш обґрунтовано для оцінки підприємств, що мають визначену, бажано прибуткову історію господарської діяльності, знаходяться на стадії зростання або стабільного економічного розвитку.

Метод заснований на припущенні про невизначену тривалість життя оцінюваного підприємства, яку умовно можна розділити на прогнозний період і постпрогнозний період. За таких умов, загальна формула для розрахунку вартості підприємства за допомогою методу має вигляд:

ВП = ДГП_прогн + ДГП_{постпрогн} , (10.1)

або

ВП = + В_прод , (10.2)

де ВП – вартість підприємства (бізнесу);

ДГП_прогн – вартість дисконтованих грошових потоків у прогнозний період;

ДГП_{постпрогн},

В_прод – вартість дисконтованих грошових потоків по завершенні прогнозного періоду (у постпрогнозному періоді) або «продовжена вартість» [49];

ГП_і – грошовий потік і-го прогнозного року;

n – кількість років прогнозного періоду.

184 Охарактеризуйте основні етапи застосування методу, що ґрунтується на дисконтуванні грошових потоків підприємства.

Основні етапи оцінки вартості бізнесу методом дисконтування грошових потоків.

Етап 1. Моніторинг сфери бізнесу, визначення її специфіки та оцінка рівня системного ризику.

Етап 2. Обґрунтування моделі формування грошового потоку бізнесу. Заведено виділяти дві моделі формування грошових потоків: для власного капіталу та для сукупного інвестованого капіталу.

Етап 3. Визначення періоду оцінки. Як правило, за період оцінки бізнесу береться термін, за який стабілізуються грошові потоки, генеровані ним.

Етап 4. Прогнозування внутрішніх та зовнішніх факторів, що визначають грошовий потік: частки ринку підприємства та темпів її зміни; ринкових цін на емітовані акції підприємства та темпи їх зміни; валового виторгу та динаміки; рівень інфляції та її динаміку тощо.

Етап 5. Розрахунок грошових потоків по кожному виду діяльності за кожен рік періоду оцінки.

Етап 6. Визначення ставок дисконту у розрізі видів діяльності, що дасть змогу адекватно врахувати рівень ризику щодо кожного припливу та відпливу капіталу. За умови формування грошового потоку для власного капіталу дисконт встановлюється згідно з моделлю оцінки капітальних активів чи кумулятивної моделі.

Етап 7. Визначення грошових потоків у постпрогнозний період, що дасть можливість оцінити вартість бізнесу до кінця його життєвого циклу.

Етап 8. Оцінка вартості бізнесу та внесення підсумкових поправок. При розрахунках грошових потоків враховуються лише ті активи, які брали участь у процесі виробництва, але слід відзначити, що навіть нефункціонуючі активи мають вартість. Друга суттєва поправка вноситься у розрахункову величину вартості бізнесу з метою коректного обліку суми власного оборотного капіталу підприємства, надлишок якого додається, а нестача – віднімається.

185 Які види грошових потоків використовуються в процесі оцінки вартості бізнесу? В чому відмінність між ними?

У розрахунку може бути використана одна з 2-ох моделей ГП:

1)З точки зору всього інвестиційного капіталу

2)З т. зору власного капіталу

1)

∆ОК – приріст (зменшення) власного оборотного капіталу п-ства.

Кt- капіталовкладення

2) визначення ГП передбачає поділ грошового капіталу на власний і позиковий

Дjt – Збільшення довгострокової і середньострокової заборгованості

Аit - погашення довгострокової і середньострокової заборгованосоті

ІД – інші

ПП – податкові платежі

ПБ – проценти по боргам

Якщо оцінка вартості бізнесу здійснюється за допомогою першої моделі, то для одержання остаточної величини вартості із суми вартостей дисконтованих грошових потоків у прогнозному періоді повинна бути виключена вартість його зобов'язань.

Як видно з наведених формул, моделі грошового потоку для всього інвестованого капіталу та для власного капіталу відрізняються на величину виплачених процентів і отриманої за їх рахунок економії податку на прибуток.

Вибір величини ставки дисконту у формулі ВП = + В_прод залежить від моделі грошового потоку, що приймається в розрахунок. Так, якщо за основу прийнятий грошовий потік для всього інвестованого капіталу, то ставка дисконту визначається як середньозважена вартість цього капіталу за формулою r = В_ПК(1-ПП)w_ПК + В_ВКw_ВК. Якщо використовується модель грошового потоку для власного капіталу, то ставка дисконту визначається за допомогою моделі оцінки капітальних активів (формула r = R_f +b(R_m – R_f) + S_і), методу кумулятивної побудови або як очікувана норма прибутковості на власний капітал за альтернативними інвестиціями.

186 Як розраховується грошовий потік з точки зору всього інвестованого капіталу?

∆ОК – приріст (зменшення) власного оборотного капіталу п-ства.

Кt- капіталовкладення

Грошовий потік з точки зору всього інвестованого капіталу визначається за формулою:

Якщо оцінка вартості бізнесу здійснюється за допомогою даної моделі, то для одержання остаточної величини вартості із суми вартостей дисконтованих грошових потоків у прогнозному періоді повинна бути виключена вартість його зобов'язань.

Вибір величини ставки дисконту у формулі ВП = + В_прод залежить від моделі грошового потоку, що приймається в розрахунок. Так, якщо за основу прийнятий грошовий потік для всього інвестованого капіталу, то ставка дисконту визначається як середньозважена вартість цього капіталу за формулою r = В_ПК(1-ПП)w_ПК + В_ВКw_ВК.

187 Як розраховується грошовий потік з точки зору власного капіталу?

грошовий потік з точки зору власного капіталу розраховується за формулою:

визначення ГП передбачає поділ грошового капіталу на власний і позиковий

Дjt – Збільшення довгострокової і середньострокової заборгованості

Аit - погашення довгострокової і середньострокової заборгованосоті

ІД – інші

ПП – податкові платежі

ПБ – проценти по боргам

Вибір величини ставки дисконту у формулі ВП = + В_прод залежить від моделі грошового потоку, що приймається в розрахунок. Якщо використовується модель грошового потоку для власного капіталу, то ставка дисконту визначається за допомогою моделі оцінки капітальних активів (формула r = R_f +b(R_m – R_f) + S_і), методу кумулятивної побудови або як очікувана норма прибутковості на власний капітал за альтернативними інвестиціями.

188 Що таке реверсія?

Реверсія – вартість об’єкта у постпрогнозному періоді.

Вартість реверсії – прогнозна вартість оцінюваних будівель і споруд на кінець періоду володіння або вартість їх передбачуваного продажу.

вартість реверсії це “вартість об’єкта оцінки,яка прогнозується на період, що

настає за прогнозним”. Реверсія використовується при розрахунку чистих грошових потоків, оскільки при досить тривалих прогнозних періодах ставки зростання, закладені при прогнозуванні грошових потоків, зовсім втрачають свою точність.

Обгрунтування вартості реверсії є однією з найважливіших складових звіту про оцінку, або висновку про вартість об’єкту оцінки, якщо оцінна вартість визначається шляхом дисконтування чистих грошових потоків, оскільки питома вага

поточної вартості реверсії майже завжди перевищує половину ціни простої акції.

Методи визначення вартості реверсії:

1.за вартістю ліквідації – використовується якщо у післяппрогнозний період передбачено припиненя функціонування бізнесу

Вл- вартість ліквідації активів

r_t- ставка дисконту на кінець прогнозного періоду.

2. за вартістю чистих А п-ства. - у випадку якщо А п-ства є значні. При цьому вартість визначається за прогнозним балансом складеним за останній рік прогнозного періоду з врахуванням зносу активів і з подальшим перерахунком до теперішньої вартості.

3. на основі передбачуваної вартості продажу А – в кінці прогнозного періоду визначеної шляхом застосування порівняльного підходу з розрахунком їх теперішньої вартості.

4. шляхом застосування комбінацій к-ох методів.

5. Модель ГОРДОНА?? – коли прогнозується довгострокове постійне зростання ГП у після прогнозному періоді.

g- темпи росту ГП у післяпрогнозному періоді

r- ставка дисконту на кінець прогнозу

t- період у роках

Умови бізнесу при м.Гордона

· Практично необмежена ємність ринку

· Стабільність пропозиції закупівельних ресурсів

· Сучасний рівень та моральна довговічність базових технологій і обладнання

· Надійний доступ до кредитних ресурсів

· Стабільність економічної конюктури, політичної ситуації та законодавств.

6. Метод, що передбачає ділення ГП в наступний за прогнозим періодом рік на ставку капіталізації. Він передбачає що чисті доходи п-ства в останній прогнозний рік стабілізуються і подальше зростання або зниження не відбудеться

189 Які методи можуть використовуватися для визначення реверсії і які їх особливості?

Методи визначення вартості реверсії:

1.за вартістю ліквідації – використовується якщо у післяппрогнозний період передбачено припиненя функціонування бізнесу

Вл- вартість ліквідації активів

r_t- ставка дисконту на кінець прогнозного періоду.

2. за вартістю чистих А п-ства. - у випадку якщо А п-ства є значні. При цьому вартість визначається за прогнозним балансом складеним за останній рік прогнозного періоду з врахуванням зносу активів і з подальшим перерахунком до теперішньої вартості.

3. на основі передбачуваної вартості продажу А – в кінці прогнозного періоду визначеної шляхом застосування порівняльного підходу з розрахунком їх теперішньої вартості.

4. шляхом застосування комбінацій к-ох методів.

5. Модель ГОРДОНА?? – коли прогнозується довгострокове постійне зростання ГП у після прогнозному періоді.

g- темпи росту ГП у післяпрогнозному періоді

r- ставка дисконту на кінець прогнозу

t- період у роках

Умови бізнесу при м.Гордона

· Практично необмежена ємність ринку

· Стабільність пропозиції закупівельних ресурсів

· Сучасний рівень та моральна довговічність базових технологій і обладнання

· Надійний доступ до кредитних ресурсів

· Стабільність економічної конюктури, політичної ситуації та законодавств.

6. Метод, що передбачає ділення ГП в наступний за прогнозим періодом рік на ставку капіталізації. Він передбачає що чисті доходи п-ства в останній прогнозний рік стабілізуються і подальше зростання або зниження не відбудеться

190 Як визначається реверсія за вартістю ліквідації?

за вартістю ліквідації – використовується якщо у післяппрогнозний період передбачено припиненя функціонування бізнесу

Вл- вартість ліквідації активів

r_t- ставка дисконту на кінець прогнозного періоду.

191 Як визначається реверсія за вартістю чистих активів підприємства?

за вартістю чистих А п-ства. - у випадку якщо А п-ства є значні. При цьому вартість визначається за прогнозним балансом складеним за останній рік прогнозного періоду з врахуванням зносу активів і з подальшим перерахунком до теперішньої вартості.

192 Як визначається реверсія за моделлю Гордона?

Модель ГОРДОНА?? – коли прогнозується довгострокове постійне зростання ГП у після прогнозному періоді.

g- темпи росту ГП у післяпрогнозному періоді

r- ставка дисконту на кінець прогнозу

t- період у роках

Умови бізнесу при м.Гордона

· Практично необмежена ємність ринку

· Стабільність пропозиції закупівельних ресурсів

· Сучасний рівень та моральна довговічність базових технологій і обладнання

· Надійний доступ до кредитних ресурсів

Стабільність економічної конюктури, політичної ситуації та законодавств

193 За якими критеріями здійснюють відбір підприємств-аналогів при застосування методів порівняльного підходу до оцінки вартості підприємства?

Порівняльний підхід до оцінки бізнесу заснований на використанні двох типів інформації:

• ринкова (цінова) інформація - є даними про фактичні ціни купівлі-продажу акцій, аналогічних з акціями оцінюваної компанії;

• фінансова інформація звичайно представлена бухгалтерською і фінансовою звітністю, а також додатковими відомостями. Вона може бути отримана оцінювачем як з публікацій в періодичних виданнях, так і на підставі письмового запиту або безпосередньо на підприємстві в ході співбесіди.