Разрабатывается стратегия управления техническим состоянием жилого дома и жилищного фонда в целом.

Выполняется экономико-математическая оптимизация стратегического плана.

По результатам проведенных обследований на первом этапе выполнен анализ муниципального жилищного фонда по году постройки, этажности, материалу стен, группе капитальности, техническому состоянию.

Анализ данных по году постройки говорит о том, что в г. Ростове-на-Дону преобладают здания постройки до 1920 года (примерно 49 процентов от общего количества зданий), что составляет 12 процентов жилой площади. Самыми «старыми» являются центральные районы — Кировский и Ленинский, а также часть Пролетарского района.

Структура жилищного фонда по этажности говорит о преобладании одно-двухэтажных зданий (60 процентов) в основном в Ленинском и Кировском районах, частично — в Пролетарском районе. Здания этажностью 9 и выше преобладают в Ворошиловском (36,4 процента) и Советском районах (23,3 процента).

По материалу стен преобладают кирпичные дома — 71 процент от общего числа зданий. Около 12 процентов домов — деревянные и глинобитные. По группе капитальности основную долю составляют объекты III группы капитальности — 48 процентов от общего числа зданий.

Наибольший интерес вызывает анализ жилищного фонда города по техническому состоянию. Доля объектов, находящихся в хорошем и удовлетворительном состоянии (физический износ менее 40 процентов), составляет 20,2 процента. Доля объектов, находящихся в неудовлетворительном состоянии (физический износ 40-60 процентов), составляет 62,1 процента. Доля объектов, имеющих повреждения в результате неравномерных деформаций грунтов основания, составляет 10,8 процента.

Определена восстановительная стоимость каждого жилого дома, суммарная восстановительная стоимость жилищного фонда каждого района и восстановительная стоимость жилищного фонда всего города. Восстановительная стоимость объектов муниципального жилищного фонда составляет 78,8 миллиарда рублей, стоимостная оценка физического и морального износа - 29,1 миллиарда рублей.

В процессе проведения мониторинга выполнен анализ стоимостных показателей технического состояния жилищного фонда.

Для основных конструктивных элементов эти же показатели составляют:

- восстановительная стоимость - 16,2 миллиарда рублей;

- стоимостная оценка физического и морального износа - 6 миллиардов рублей, из них:

o для 1-2-этажных зданий - 1,2 миллиарда рублей,

o для 3-4-этажных зданий - 1,3 миллиарда рублей,

o для зданий 5-этажных и выше - 3,5 миллиарда рублей.

Если проанализировать величину коэффициента эффективности проведения ремонтных работ, который рассчитывается как отношение объективно необходимых затрат на проведение ремонтных работ к восстановительной стоимости жилищного фонда, то для города в целом он составляет: К = 0,370 — средняя степень изношенности (удовлетворительное состояние жилищного фонда).

Однако если рассмотреть ситуацию по районам в отдельности, то наиболее благополучным по средним показателям является Советский район (однако он и самый молодой), тяжелое состояние с жилищным фондом в центральных районах города (Ленинский, Кировский, Пролетарский) (К³ 0,6) говорит о неудовлетворительном состоянии жилищного фонда, высокой степени изношенности.

В зависимости от величины коэффициента изношенности жилищного фонда определена потребность в проведении того или иного вида ремонтных работ: текущий, выборочный капитальный, комплексный капитальный ремонты.

Для объектов, у которых срок службы превышает нормативный и коэффициент эффективности проведения ремонтных работ больше 1,0, проведение ремонтных работ нецелесообразно. Такие объекты подлежат сносу, реконструкции, модернизации и т.д. В них необходим только поддерживающий ремонт за счет средств текущего ремонта. Доля таких объектов составляет 11 процентов. Если к этой категории отнести 1-2-этажные здания, расположенные в центре города и имеющие значительный моральный износ, то доля объектов, подлежащих сносу, увеличится до 60 процентов.

В отдельную категорию отнесены здания, имеющие деформации в результате неравномерных осадок основания. Такие объекты требуют проведения комплексного обследования, включающего инженерно-геологические изыскания, геодезические наблюдения, и при необходимости разработки проекта повышения эксплуатационной надежности. Доля таких объектов составляет 10,8 процента.

После завершения первого этапа мониторинга — инвентаризации жилищного фонда и обработки полученной базовой информации, на втором этапе была поставлена цель по разработке генеральной стратегии управления техническим состоянием жилищного фонда города. Основной задачей является: сохранение и восстановления жилищного фонда города путем планового доведения его до нормативного уровня.

Достигнуть поставленной цели возможно с помощью построения различных оптимизационных моделей управления техническим состоянием жилищного фонда, взяв за основу период оптимизации и финансовые средства для ее осуществления. Финансовую составляющую оптимизационной модели необходимо сопоставлять с существующими тарифами на содержание, текущий и капитальный ремонт жилищного фонда и поиском альтернативных источников и дополнительных средств на ее реализацию.

Для выполнения этой задачи на первом этапе разрабатывается план управления техническим состоянием каждого жилого дома отдельно. После проведения обследования выполняется анализ технического состояния его конструктивных элементов и инженерного оборудования и сравнение текущего состояния с нормативными показателями (стандартами эксплуатации). Делается вывод о качестве эксплуатации и прогноз изменения технического состояния при различных вариантах эксплуатации.

В отдельную категорию отнесены здания, имеющие деформации в результате неравномерных осадок грунтов основания. Для них разрабатывается отдельная программа. Это объекты, попадающие в «красную зону».

Вопрос о целесообразности сохранения такого объекта решается по результатам расчетов эффективности проведения работ по усилению грунтов основания и несущих конструкций либо отселению жильцов, сносу и строительству нового жилья. На основе планов управления техническим состоянием каждого жилого дома на втором этапе разрабатывается долгосрочный план управления техническим состоянием жилищного фонда города.

Как было отмечено выше, потребность в финансовых средствах для доведения объектов до нормативного уровня составляет 29,1 миллиарда рублей для зданий в целом. Для основных конструктивных элементов и инженерного оборудования, таких как отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, кровля и прочие работы, эта цифра составляет 6 миллиардов рублей. Затраты огромные.

В результате недофинансирования сферы ЖКХ около 25 процентов объектов эксплуатируются с нарушением действующих правил и норм эксплуатации. Хронические «недоремонты» привели к значительному ухудшению технического состояния жилых зданий по сравнению с нормативными показателями. В связи с этим для построения оптимальной системы планирования управления техническим состоянием жилищного фонда необходимо в ближайшие годы выполнить следующие мероприятия:

- на первом этапе выделить в отдельную категорию 1-2-этажные строения старой постройки, срок службы которых превышает нормативный срок эксплуатации и коэффициент изношенности больше 1,0. Включить все эти объекты в программу реконструкции центра города, предусмотрев их снос (примерно 5,8 тысячи домов). Эксплуатирующим службам города планировать для таких объектов поддерживающие ремонты (за счет средств текущего ремонта). Разработка и выполнение такой программы позволит снизить затраты на капитальный ремонт муниципального жилищного фонда на 1,2 миллиарда рублей;

- такие же мероприятия в перспективе следует предусмотреть для 3-4-этажных домов пониженной капитальности, что позволит снизить затраты еще на 1,3 миллиарда рублей;

- для жилых домов этажностью 5 и выше предстоит разработать долгосрочные планы управления их техническим состоянием (на 15 лет) с разбивкой по годам;

- на основе планов управления техническим состоянием отдельных зданий разработать оптимизационные модели управления техническим состоянием жилищного фонда районов и города в целом на долгосрочную перспективу;

- период оптимизации принять в соответствии с нормативными сроками перспективного планирования (15, 10, 5 лет);

- в методиках оптимизации учесть реальную картину технического состояния жилищного фонда, различные режимы эксплуатации (естественное старение без ремонтов, с учетом ремонтов отдельных элементов, с учетом комплексных ремонтов и т.д.) и различные источники финансирования программ перспективного развития;

- ежегодно производить корректировку планов управления техническим состоянием жилищного фонда по результатам мониторинга в зависимости от проведенных ремонтных работ с учетом старения и непредвиденных ситуаций;

- в отдельную категорию вынести объекты, имеющие повреждения в результате неравномерных деформаций грунтов основания. Финансирование мероприятий по повышению их эксплуатационной надежности предусмотреть из бюджетов различных уровней.

Экономические расчеты показали, что в нынешних ценах выделение на капитальный ремонт жилищного фонда менее 45-50 миллионов рублей на район не восполнит скорость старения жилищного фонда, и его техническое состояние будет стремительно ухудшаться. Выборочные ремонты будут просто «латанием дыр».

В связи с этим стоит задача привлечения средств бюджетов различных уровней для реализации сохранности и восполнения существующего жилищного фонда как национального богатства, а также привлечение инвесторов в сферу ЖКХ.

Моделирование управления техническим состоянием гражданских зданий

После проведения обследования жилого дома, выполняют анализ технического состояния его конструктивных элементов и инженерного оборудования и сравнение текущего состояния с нормативными показателями (стандартами эксплуатации). Делают вывод о качестве эксплуатации и прогноз изменения технического состояния при различных вариантах эксплуатации.

Пример №1.

Жилой дом по ул. Можайская, 32. Здание эксплуатируется с соблюдением правил и норм эксплуатации и ему требуется текущий ремонт (рис. 13.1).

Здание, эксплуатируемое с соблюдением правил и норм эксплуатации

Физический износ основных конструктивных элементов на 29.08.03 составляет:

- кровля – 15%, ремонт не требуется;

- центральное отопление – 20%, требуется выборочный текущий ремонт;

- холодное водоснабжение – 20%, требуется выборочный текущий ремонт;

- горячее водоснабжение – 20%, требуется выборочный текущий ремонт;

- канализация – 10%, ремонт не требуется;

- прочие элементы (балконы, козырьки) – 25%, требуется текущий ремонт.

Пример №2.

Жилой двухэтажный дом, расположенный в Кировском районе, по ул. Суворова, 28 Б, 1875 года постройки со сроком эксплуатации, превышающим нормативный срок службы (рис. 20).

Здание со сроком эксплуатации, превышающим нормативный срок службы.

Здание находится в неудовлетворительном состоянии, коэффициент эффективности проведения ремонтных работ больше 1, что говорит о нецелесообразности проведения капитальных ремонтов. Здание подлежит сносу.

На основе планов управления техническим состоянием каждого жилого дома разрабатывается долгосрочный план управления техническим состоянием жилищного фонда города.

Вариант построения оптимизационной модели управления техническим состоянием жилищного фонда (на примере Первомайского района г. Ростова-на-Дону)

Она выполнена на основе экономико-математической оптимизации для реализации общей политики по охране и сбережению жилищного фонда как общенародного достояния.

Оптимизационная модель базируется на соблюдении общих принципов плановой системы: программно-целевом принципе, долгосрочности, непрерывности, комплексности.

Оптимизация проведена на период с 2003 по 2010 год, соответствующий периоду проведения реформы ЖКХ в Российской федерации.

Основной задачей являлось доведение всех жилых зданий района до уровня нормальной (нормативной) эксплуатации за вышеуказанный период – 7 лет. При этом в отдельные программы выделены аварийные здания и здания, имеющие неудовлетворительное состояние в результате неравномерной осадки грунтов основания. Учтена возможность финансирования разработанных программ, как за счет средств населения, так и за счет средств бюджетов различных уровней.

Общие затраты на выполнение капитального ремонта для доведения объектов до нормативного уровня составили в ценах 2003 г. – 672 млн. руб. Приведенные затраты на период до 2010 г. (с учетом коэффициента дисконтирования по ставке 18%) – 1,3 млрд. руб. (рис. 13.3).

Рис. 13.3. Построение оптимизационной модели (на примере Первомайского района г. Ростова-на-Дону)

При этом в отдельные программы выделены объекты, имеющие деформации основных несущих конструкций, физический износ свыше 65 %, для которых стоимостная оценка проводимых ремонтных работ при совместном учете физического и морального износа превышает восстановительную стоимость здания. К таковым относятся малоэтажные строения со сроком службы – 60-80 лет, имеющие деревянные перекрытия, в которых отсутствуют некоторые виды инженерного оборудования (209 зданий). Такие объекты предлагаются инвесторам для отселения, сноса и строительства нового жилья.

Сравнение потребных затрат со средствами, собираемыми с населения, показало, что при выбранной оптимизированной модели, если предполагать, что население должно полностью оплачивать стоимость капитального ремонта, то тариф в 2003 году должен составлять 5,4 руб и расти с каждым годом приблизительно на 28-30%.

На основе принятого долгосрочного плана управления техническим состоянием жилищного фонда города на следующем этапе, разрабатываются планы управления на пятилетку с разбивкой по годам.

19. Комплексная оценка территории

Массовая оценка - это процесс оценки группы объектов недвижимости (в данном случае земельных участков) на определенную дату с использованием стандартных методов и статистической проверки результатов. Массовая оценка земли сводится к выделению на тер­ритории города районов (оценочных зон) с одинаковой средней стоимостью земельных уча­стков, при этом коэффициент вариации данных в пределах выборки должен находиться на минимальном уровне. Наиболее приемлемым и достоверным методом оценки является метод сравнения продаж - то есть сравнение цен на земельные участки в результате реальных сде­лок на открытом рынке недвижимости.

Ценность различных участков городской территории моделируется на базе расчетов специального индикатора - концентрации объектов обслуживания всех видов и мест прило­жения груда непроизводственной сферы. Рассчитанная с помощью аппарата пространственной статистики степень концентрации упомянутых объектов является интегральным индика­тором, который наиболее детально и устойчиво дифференцирует городскую территорию. Степень концентрации - безразмерная величина и поэтому ценность участков городской тер­ритории измеряется в баллах

Информационное обеспечение массовой оценки городских земель.Эффективная массовая оценка городских земель требует организации современных информационных систем сбора и поддержания данных. С одной стороны, это сведения о физическом и юридическом состоянии недвижимости, а с другой - информация о текущих сделках, договорах аренды, закладке, наследовании и пр. Сбор данных и их картирование в российских городах были весьма затруднены из-за отсутствия земельного кадастра, необходимости собирать информа­цию из разных источников, проверять ее и корректировать с помощью натурных обследова­ний. В последнее время в ряде городов начали создавать автоматизированные системы по хранению и обработке информации о недвижимости. Важно подчеркнуть, что для обеспече­нии качества и оперативности работ массовая оценка как один из неотъемлемых институтов рынка должна опираться на современные технологии сбора и обработки информации.

Градостроительная ценность территории поселения для целей дифференциации ста­вок земельного налога по предлагаемой методике, базируется на учете уровня инженерного оборудования и обустройства территории, доступности к объектам социальной инфраструк­туры и отдельных экологических признаках территории, но не учитывает различий в дина­мике оценочных показателей при удалении от центра поселения или его локальных центров для различных видов использования земель (жилая, офисная застройка, участки торговых предприятий), так как ставит своей задачей установить усредненный коэффициент диффе­ренциации земельного налога в целом по оценочной зоне.

Рекомендуемая методика зонирования территории поселения предусматривает вы­полнение ряда последовательных взаимосвязанных действий.

§ Первое включает в себя раз­граничение территории поселения на оценочные участки.

§ Второе - установление для каждого оценочного участка перечня факторов влияния, их оценка

§ Расчет суммарного коэффициен­та относительной ценности оценочного участка и коэффициента дифференциации средней ставки земельного налога по отдельным оценочным участкам территории поселения. В этом же действии в процессе наложения влияния факторов друг на друга на отдельном оценочном участке уточняются их границы.

§ Третье действие предусматривает объединение оценочных участков, имеющих близкие значения коэффициентов дифференциации, в оценочные зоны (зоны градостроительной ценности).

Порядок определения оценочных участков.

Градостроительные принципы определения оценочных участков, их границ и коэф­фициентов к ним заложены в следующем положении строительных норм и правил (СНиП 2.07.01-89*): "определяются... с учетом... плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности общественными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценно­стей".

Разграничение территории поселения на оценочные участки осуществляется на опор­ном плане поселения масштаба 1:10000 или 1:25000 (в зависимости от крупности населен­ного пункта и наличия планово-картографических материалов).

На селитебных землях, занимающих, как правило, значительную часть территории населенного места, выделяются участки, застроенные однотипными жилыми домами мало­этажной усадебной жилой застройки, малоэтажной жилой застройки без приусадебных уча­стков, многоэтажной секционной (3-5 этажей), многоэтажной секционной (6-9 этажей), мно­гоэтажной секционной (10-12 этажей) и т.д.

Территории поселения, занятые садоводческими товариществами и кооперативами дифференцируются на оценочные участки по условиям транспортной доступности.

Производственные территории выделяются и дифференцируются на оценочные уча­стки по удаленности от основных транспортных магистралей и жилых массивов.

Границами оценочных участков принимаются: естественные рубежи (ярко выражен­ные элементы рельефа - реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки или подошвы и т.д.): границы земель, занятых крупными инженерными сооружениями (железные дороги, магист­ральные автодороги, магистральные улицы); границы (заборы) предприятий (производствен­ного и непроизводственного назначения); границы сельскохозяйственных и лесных угодий.