Ольга Евгеньевна Фролова, Вера Ивановна Гробовенко

Председатель правления Председатель Совета МКД № 7

НП «Воронежское Содружество ТСЖ, по Бульвару Победы

Руководитель Воронежского городского города Воронеж

Центра общественного контроля

В сфере ЖКХ

УВАЖАЕМЫЕ СОБСТВЕННИКИ В МКД!

У нас разные профессии, социальный статус, материальное положение…. Мы все хотим жить в мире и дружбе, хотим знать всех, кто живет в нашем доме, подъезде, хотим собираться вместе на праздники двора, как это делали наши родители и деды много лет назад.

Добрососедские отношения - это основа для грамотного и эффективного управления нашим домом. Но самое важное - только вместе мы сможем добиться, чтобы управляющая организация добросовестно, в наших интересах управляла многоквартирным домом.

Если собственники не организованы и пассивны, то дом, в котором они живут, будет стремительно разрушаться. И никакие жалобы в контролирующие организации не помогут…

Пока Вы не почувствуюте себя собственниками общего имущества в доме, а не только своей квартиры, Вы будете ходить по грязным подъездам, в подвалах Вашего дома будет стоять вода, вместо уютного двора под Вашими окнами будет стоянка машин.

В тех домах, где живут активные собственники, нет выбитых окон, разломанных дверей, разрисованных стен, неблагоустроенных детских площадок. Сейчас самое время познакомиться со своим соседями по дому и начать жить по-новому.

Хочу поблагодарить председателей Советов МКД, которые принимали активное участие в создании этой Памятки. Надеюсь, она станет руководством к действию не одному десятку Советов МКД.

Помните, от того, насколько Вы активны как собственник в процессе управлению общим имуществом, зависит комфортность проживания в Вашем доме и стоимость Ваших квартир.

Управление МКД – это согласованная деятельность собственников помещений по надлежащему содержанию ОИ, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме.

(ч.1 ст.161 ЖК РФ).

Управление осуществляется в отношении каждого отдельного МКД, с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния ОИ, исходя из минимального перечня услуг и работ(ПП РФ №290), необходимого для обеспечения надлежащего содержания ОИ(ПП РФ №416).

Совет МКД(далее - Совет) представляет собой орган, защищающий и отстаивающий интересысобственников помещений в доме. Норма, регламентирующая порядок избрания Совета МКД закреплена в ст. 161.1 ЖК РФ и введена Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Как правило, это активные собственники в доме, которые инициируют ОСС, так или иначе взаимодействуют с УО, отслеживают изменение размера платежей за ЖКУ, занимаются благоустройством дворовой территории…

Собственники помещений на общем собрании обязаны избрать Совет из числа собственников если:

1) в доме более чем четыре квартиры;

2) домом управляет УО;

3) собственники выбрали непосредственное управление.

Решение по избранию Совета считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Численность Совета дома не установлена. Если иное не установлено решением ОСС, количество членов Совета устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, кварти (ч.4 ст. 161.1 ЖК РФ).

Например, в одноподъездном 9-16 этажном доме можно включить представителей от нескольких этажей.

Согласно ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ, если в течение календарного года решение об избрании Совета собственниками не принято или соответствующее решение не реализовано, ОМСУ в трехмесячный срок созывает ОСС, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме Совета, в том числе председателя Совета, или о создании в данном доме ТСЖ.

Совет подлежит переизбранию каждые два года, если иной срок не установлен решением ОСС (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ). Безусловно, это слишком короткий срок, чтобы изменить ситуацию в доме к лучшему, особенно, если УО не слишком добросовестно относится к своим обязанностям. Зато через 2 года будет понятно – того ли председателя Совета Вы выбрали. И тогда встанет вопрос – на какой срок выбрать его снова.

Совет действует до переизбрания на ОСС или в случае принятия решения о создании ТСЖ до избрания правления товарищества собственников жилья (ч. 9 ст. 161.1 ЖК РФ).

В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей Совет может быть досрочно переизбран на ОСС.

Запрещается избрание Совета МКД в нескольких домах (ч.3 ст. 161.1 ЖК РФ).

ПРАВОВОЙ СТАТУС СОВЕТА

Совет МКД не является юридическим лицом, поэтому его регистрация не нужна (ст.48 ГК РФ, п.2 ст.161.1 ЖК РФ).

Совет дома не владеет собственным имуществом. Он не может быть истцом, ответчиком или защитником интересов собственников суде. Он также не может приобретать и осуществлять гражданские права и нести обязанности. Совет МКД не имеет права вести предпринимательскую деятельность и получать средства от собственников помещений в этом доме.

Деятельность Совета определяется:

· полномочиями самого Совета (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ);

· полномочиями председателя Совета (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ);

· полномочиями комиссий собственников помещений в МКД, которые являются коллегиальными совещательными органами управления таким домом и избираются и действуют в соответствии с ч. 11, 12 ст. 161.1 ЖК РФ.

ПОЛНОМОЧИЯ СОВЕТА

В соответствии с ч.5 ст.161.1 ЖК РФ на Совет возлагаются следующие функции:

1. Функции, направленные на реализацию решений ОСС путем:

· обеспечения выполнения решений ОСС;

· осуществления контроля за деятельностью УО по исполнению договора управления (контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению, содержанию и ремонту ОИ и за качеством предоставляемых КУ собственникам/ пользователям, в том числе помещений, входящих в состав ОИ);

· принятия решений о текущем ремонте ОИ в случае принятия соответствующего решения ОСС.

2. Функции, направленные на разработку предложений по управлению МКД путем:

а) вынесения на ОСС следующих вопросов:

· о порядке пользования ОИ;

· о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества;

· по управлению общим имуществом (о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг);

· о компетенции Совета и избираемых комиссий;

· о принятии решений, не противоречащих ЖК РФ .

б) представления собственникам предложений по вопросам планирования, организации управления, содержания и ремонта ОИ;

в) представления собственникам в период подготовки к проведению ОСС заключения по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на собрании.

3. Функции, направленные на осуществление контроля и самоконтроля самого Совета путем представления отчета о проделанной работе на утверждение годового ОСС.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬ СОВЕТА

Из числа членов Совета на ОСС избирается председатель Совета (ч.6 ст. 161.1 ЖК РФ).

Председатель Совета осуществляет руководство текущей деятельностью Совета и подотчетен ОСС (ч.7 ст.161.1 ЖК РФ).

Полномочия председателя Совета(ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ):

· до принятия общим собранием решения о заключении договора управления вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении МКД вправе вступить в переговоры относительно условий договоров с подрядными организациями;

· доводит до сведения ОСС результаты переговоров по вопросам, касающимся условий договоров;

· на основании доверенности, выданной собственниками, заключает на условиях, указанных в решении ОСС, договор управления МКД или договоры с подрядными организациями (непосредственное управление);

· осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ на основании доверенности, выданной собственниками,

· подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ,

· подписывает акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ,

· подписывает акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества,

· направляет в ОМСУ обращения о невыполнении УО обязательств по ДУ;

· на основании доверенности, выданной собственниками, выступает в суде в качестве представителя по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг.

· осуществляет принятие решений по вопросам, которые дополнительно переданы для решения председателю Совета.

Согласно ч. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ ОСС вправе принять решение о наделении председателя Совета полномочиями на принятие решений по иным вопросам, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции ОСС.

2) Дополнительные полномочия председателя Совета, переданные ему решением общего собрания, подтверждаются протоколом ОСС. Такое решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников (ч.1 ст.46 ЖК РФ).

Заключение договора управления с УО председателем Совета от имени собственников

Согласно п.3 ч.8 ст.161.1 ЖК РФ договор управления МКД или договоры, указанные в ч.ч.1 и 2 ст.164 ЖК РФ заключаются председателем совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД и на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме.

Председатель Совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений (ст.185.1 ГК РФ), заключает ДУ на условиях, указанных в решении ОСС(п.3 ч.8 ст.161.1 ЖК РФ).

Действия председателя совета МКД по заключению договора на содержание общего имущества с УО по предложенной УО цене договора будут правомерны только в совокупности следующих обстоятельств: выдачи доверенности собственниками и утверждения условий договора на ОСС.

В этом случае приобретают права и становятся обязанными по договору управления все собственникипомещений в МКД, предоставившие председателю Совета доверенности.

Собственники вправе потребовать от УО копии этого договора, а при непосредственном управлении - копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту ОИ, от указанных лиц;

Собственник, не участвовавший в ОСС по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом, не вправе отказаться от заключения договора управления МКД.

Решение ОСС является обязательным для всех собственников в МКД (ч.ч.3 и 12 ст.161 ЖК РФ).