Блок. Стадии девелоперского проекта и задачи службы маркетинга ВОПРОС 023
Недвижимость как явление, двойственность природы объекта недвижимости
Экономическая ценность недвижимости определяется ее физическими и юридическими характеристиками.С учетом значения юридических факторов в процессе воспроизводства недвижимости как экономического актива представляется целесообразным разделение понятий «недвижимое имущество» и «недвижимость»: недвижимое имущество – это физический объект, недвижимость – это недвижимое имущество и права на него.
Недвижимость = содержание (объект недвижимого имущества) + форма (совокупность юридических характеристик – правовой статус, содержание прав на объект и пр.).
Для понимания экономической природы недвижимости нужно вспомнить, что в экономической теории, с учетом роли в общественном воспроизводстве все экономические блага могут быть разделены на:
· реальные активы (здания, сооружения, оборудование, произведенные товары, нематериальные активы);
· финансовые (фиктивные) активы (наличные деньги, счета в банках, акции, облигации).
Оценка спроса: макроэкономические индикаторы, доходы, объёмы ввода на душу населения, объемы кредитования, обеспеченность территории площадями и профессиональными форматами, рейтинг деловой активности района (региона).
Макроэкономические показатели – ВВП, инфляция , золотовалютные системы, величина гос долга, ставка рефинансирования, денежные индикаторы( M1 M2 M0 )
Оценка спроса и предложения по вторичным факторам: динамика стоимости недвижимости и арендных ставок, динамика поглощения, спрос по локационным (город, район, микрорайон), площадным и качественным параметрам.
Следует отметить, что с посткризисного «проседания» рынка (во 2 полугодии 2009 г.) по настоящее время (3 квартал 2012 г.) рост цен на московскую жилую недвижимость составил в среднем 36%. А увеличение арендных ставок для квартир категории «комфорт» и «бизнес» за указанный период не превысило 12-18% (для квартир категории «элит» - 20%, за счет большего «проседания» в кризис. За 1-3 кварталы 2012 г. арендные ставки на элитную недвижимость - элитные квартиры и дома - демонстрировали колебательный характер, их среднее значение за указанный период практически не изменилось.).
Т.е цены да настоящего времени росли быстрее, чем аренда по всем сегментам жилья. Для инвестора в жилую недвижимость это, в целом, негативный фактор, говорящий об увеличении срока окупаемости. С другой стороны, в настоящее время данный тренд меняется, и динамика цен и ставок уже выравнивается и значительно отличаться не будет, поскольку:
а) ожидается стабилизация (с сезонными колебаниями) как цен на жилье, так и арендных ставок, с возможной умеренной положительно динамикой не выше уровня инфляции;
б) будет сохраняться стабильный спрос на аренду качественного жилья в Москве.
Данный тезис подтверждает: сохранение в столице высокого уровня деловой активности, а также предпочтения потребителей жилья арендовать квартиру, нежели ее покупать по причине роста ипотечных ставок и ужесточения условий кредитования.
Процесс развития недвижимости. Управление недвижимостью - управление развитием – управление объектом.
Основные признаки сектора развития (создания) объектов недвижимости в переходный период – это слабая изученность, недостаточность качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.
Сектор управления объектами недвижимости отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность, формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, что имеет место на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.
Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.
Концепция Прахалад., Хэмел.
Концепция ключевых компетенций рассматривает призыв Левитта под другим углом. Вместо того чтобы понять, участником какого бизнеса она является, компании нужно определить свои ключевые компетенции. Это позволит организации расти и развиваться, опираясь на свои силы, и не отвлекаться на новшества, для которых у нее нет необходимых умений. Ясное представление о ключевых компетенциях также позволяет компании решить, какие области ее бизнеса лучше оставить для аутсорсинга, а какие настолько важны для ее конкурентного положения, что их нужно поддерживать всеми средствами.
Среди сторонников концепции ключевых компетенций - американцы Гари Хамел и К. К. Прахалад, авторы книги «Competing for the Future» («Конкурируя за будущее»)* и серии популярных статей в «Harvard Business Review». (Наиболее заметная из них- «The core competence of the corporation» («Ключевая компетенция корпорации») - стала самой переиздаваемой статьей в истории журнала.) Хамел и Прахалад определяют ключевые компетенции как «коллективное научение организации, в частности, умению координировать разнообразные производственные навыки и интегрировать многочисленные технологические потоки». Хамел и Прахалад призывают организации воспринимать себя как портфель ключевых компетенций, а не просто группу бизнес-единиц.
Новаторскую концепцию развития бизнеса с прицелом на будущее первыми предложили Г. Хэмел(Лондонская школа бизнеса) и К.К. Прахалад (Мичиганский университет), работавшие несколько лет совместно5. Они отметили, что отраслевых гигантов, казавшихся незыблемыми, побеждают компании, отстающие от них по финансовым возможностям и обладающие незначительнымитрадиционными преимуществами в качестве продукции или эффективности производства. Устойчивые ранее отрасли стремительно меняются, сливаются и перекраиваются по мере появления новых продуктов (“слияние” компьютеров и средств связи, записи изображения на магнитной ленте и телевидения), а перспективность фирмы определяется первенством не на сегодняшних, а на будущих рынках. Г. Хэмел и К.К. Прахалад назвали это интеллектуальным лидерством. Такие рынки еще не существуют, но их необходимо представлять уже сейчас и стремиться к их формированию, на что может потребоваться пять, десять и более лет.
Отказавшись от традиционного стратегического планирования, Г. Хэмел и К.К. Прахалад ввели термины “стратегические намерения” и “стратегическая архитектура”, означающие прояснение контуров будущей отрасли по мере ее создания. Чтобы “застолбить” место в будущем, важно, по их мнению, не ограничивать стратегические цели имеющимися сегодня ресурсами, а, напротив, “отодвигать” цели от ресурсов как можно дальше. Если направление выбрано правильно и все подразделения фирмы движутся к цели согласованно, ресурсы нужно наращивать “на марше”. Движение к будущему – не бег с завязанными глазами, а использование тех возможностей, которые необходимы для очередного шага, в том числе создание альянсов фирм с разными преимуществами, пробный маркетинг и т.д.