Приватизированными предприятиями

Бесплатная передача земли предприятиям и организациям, практикуемая в прошлые годы, привела к формированию крайне неэффективной системы землепользования: создаваемые предприятия и организации брали землю с запасом. И, как следствие этого, промышленные территории в городах России в несколько раз превышают аналогичные показатели в развитых странах, пустующие территории или не используются вовсе или используются неэффективно, зачастую захламлены, используются под свалки. Городские промышленные застройки отличаются наличием пустырей между зданиями, плотность затройки во много раз ниже зарубежных показателей. Это приводило к значительному увеличению затрат на строительство и эксплуатацию инженерных сооружений. Вместо освоения незастроенных территорий предприятиям выделялись новые.

Повысить эффективность землепользования промышленными предприятиями можно только вовлечением земли в рыночный оборот. Для акционерных обществ увеличение уставного капитала за счет приобретения земельных участков даст возможность привлекать дополнительные средства путем вторичной эмиссии, так как при этом повышается уверенность инвесторов и снижается оценка риска инвестиций. Достигается прозрачность рынка за счет приобретения земли - появляется возможность получения реальной информации о недвижимости акционерных обществ.

Предприятие, став собственником земельного участка, на котором оно размещается, может реально оценить свой продуктивный потенциал и определить эффективные способы и направления его использования, повысить в конечном счете отдачу от всего комплекса недвижимости.

Приватизация земли не решает указанные проблемы автоматически, но создает предпосылки для решения многих из них. Дальнейшее расширение и детализация законодательной базы, управленческие решения в сфере земельных отношений должны основываться на четком представлении о структуре рынка земли, потенциальных покупателях, условиях, целях приобретения и т.п..

Процесс выкупа земли приватизированными предприятиями за годы реформы нельзя считать достаточно активными. Опрос, проведенный Международным Центром социально-экономических исследований «Леонтьевский центр» в августе 1995 года в 30 субъектах РФ, показал: землю выкупили только 573 АО в размере 3.7 млн. га. Принятая цена выкупа земли, занимаемой приватизированными предприятиями, в соответствии с российским законодательством является в принципе невысокой по сравнению с мировым уровнем, но достаточно высокой для большинства российских предприятий в условиях общеэкономического кризиса.

К 1995 году могли играть активную роль в формировании рынка земли акционерные общества, созданные в процессе приватизации. Выкуп ими земли, на которой расположено АО, создавал возможность использовать ее в качестве залога для получения кредитов.

Поэтому этому виду земельного рынка было посвящено специальное маркетинговое исследование. В начале 1995 года были опрошены руководители 425 крупнейших акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, на предмет характера прав акционерного общества на занимаемый им земельный участок и намерений по его выкупу. Средняя площадь земельного участка одного АО - 116 га (застроенной - 89 га).

Проведенное исследование показало, что только 2% АО на момент проведения исследования приобрели земельный участок в собственность. Эти данные подтвердило более позднее исследование, проведенное Госкомстатом РФ в 1996 году: к моменту проведения опроса собственниками земли стали немногим более 2% АО.

Госкомстат РФ обследовал 23400 акционерных обществ, созданных в процессе приватизации (82% общего количества АО в России). Акционерные общества выкупали практически только застроенные участки земли. Наибольшие площади выкупали предприятия промышленности строительных материалов, цветной металлургии, лесной и деревообрабатывающей промышленности, легкой промышленности, строительства.

Анализ результатов проведенного нами исследования показал, что большинство АО (75%) имели право постоянного пользования землей, 23% АО использовали землю на правах долгосрочной аренды. Для машиностроительных предприятий эти показатели: выкупили землю1% АО, имеют право постоянного пользования землей - 84% и арендуют землю - 15%, химических предприятий - 0%, 20% и 80%, металлургических - 3%, 82% и 15%, лесной промышленности - 0%, 35% и 65%.

Наибольшая доля АО, выкупивших землю, относилась к легкой промышленности (7%) и пищевой промышленности (4%). В этих отраслях также наименьшая доля предприятий, имеющих право постоянного пользования землей ( 67% и 57% соответственно). В транспортной отрасли эти показатели - 0%, 30% и 70%, в торговле (0%, 50% и 50%).

Права предприятий на занимаемый земельный участок оказывают влияние на намерения по ее выкупу в собственность. Показали намерение выкупать землю под приватизированным предприятием в 1995 году 35.5% АО, из них 54% имеющие право долгосрочной аренды и 30% имеющих право постоянного пользования землей.

Проведенное маркетинговое исследование показало, что главными целями приобретения приватизированным предприятием земли в собственность являлись: получение большей возможности привлечь инвестиции, а также получение возможности более эффективно использовать незастроенные земельные участки. Застроенный участок были намерены выкупать более 50% АО, незастроенный - около 25% АО.

Около 40% АО намерены использовать землю для получения кредитов в качестве залога.

Необходимо отметить, что готовы приобретать землю в собственность в большей степени продвинутые в приватизационном отношении АО (продавшие не менее 25% голосующих акций и, следовательно, имеющие право выкупать землю в соответствии с законодательством РФ).

Хотя достаточно большое количество акционерных обществ показали намерения выкупать землю, эти намерения относились к более дальней перспективе: в 1995 году акционерные общества были намерены вложить в выкуп земли только 0.1% от общего количества средств, которые они в соответствии с ответами на вопросы анкеты намерены были вложить в выкуп земли.

По состоянию на момент проведения исследования можно было оценить спрос на землю под приватизированными предприятиями в 1995 году примерно в 155 млрд. руб. (154млрд. руб. - застроенные участки), из них 1 млрд руб в 1995 году. Особенно резко различался спрос на незастроенные земельные участки, занимаемые приватизированными предприятиями, по времени вложения: в 1995 акционерные общества намерены были вложить 320 млн руб., а в последующие годы 910 трлн. руб..

Представленные исследования позволили получить информацию о тенденциях и проблемах в земельном вопросе и способствовали процессу продвижения общества на пути к формированию земельного рынка.

На наш взгляд, подобного рода маркетинговые исследования позволяют лучше понять перспективы развития важнейших составляющих экономики, предсказать последствия тех или иных законодательных и управленческих решений. Такие исследования должны предшествовать принятию важнейших решений в экономике, что пока еще делается не в достаточной степени.