Применение метода сравнительных продаж
Цена оцениваемого участка определяется выгодой от переданных прав собственности на недвижимость.
При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:
a) Изучение рынка и предложений на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения;
b) Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту
c) Выбор объектов аналогов был ограничен, имея в виду, что рынок земель сельскохозяйственного назначения не развит и количество сделок по купли - продажи весьма ограничено.
Информация на основе который был совершён сравнительный анализ, была выбрана с интернета.
Для расчета стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения методом сравнительного анализа продаж было выбрано три объекта аналогов, с аналогическими характеристиками.
Описание аналогичных объектов, представлена в таблице 3.3.
Таблица 3.3 - Характеристика аналогичных объектов
| Элементы сравнения | Участки - аналоги | ||
| Участок 1 | Участок 2 | Участок 3 | |
| Адрес | р. Окница с. Бырнова | Дюндюшаны с. Покровка | р. Дрокия с.Марамоновка. |
| Источник | https://999.md/ru/24713165 | https://999.md/ru/23824265 | https://999.md/ru/24245046 |
| Цена предложения, евро | |||
| Площадь земельного участка, га | 0,97 | 2,63 | 0,53 |
| Права собственности | Частная | Частная | Частная |
| Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Расстояние до дороги с каменным покрытием, м | 0,3 | 0,4 | 0,7 |
| Расстояние до города, м | 1,5 | 2,5 | 0,9 |
| Экспозиция | Юга - Восточная | Юга - Восточная | Юга - Восточная |
| Бонитет, баллы | |||
| Эрозия почв | Нет | Слабосмытые | Нет |
| Форма земельного участка | Ровная | Неровная | Ровная |
| Уклон, градусы | 1 - 3 | 1 - 4 | 1 - 3 |
| Наличие улучшений | Нет | Нет | Нет |
| Наличие водных ресурсов | Нет | Нет | Нет |
Таблица 3.4 - Расчет стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения методом сравнительного анализа продаж
| Но | Элементы сравнения | Объект оценки | Участки - аналоги | |||
| Участок 1 | Участок 2 | Участок 3 | ||||
| Адрес | р. Окница с. Паустова, окрайна | р. Окница с. Бырнова | Дюндюшаны с. Покровка | р. Дрокия с.Марамоновка. | ||
| Источник | https://999.md/ru/24713165 | https://999.md/ru/23824265 | https://999.md/ru/24245046 | |||
| Цена предложения, евро | ||||||
| Площадь земельного участка, га | 1.7421 | 0,98 | 2,65 | 0,58 | ||
| Цена предложения за 1 ар, евро | ||||||
| Права собственностиКорректировка Скорректированная стоимость, ?/aр | Частная | Частная 1,0 | Частная 1,0 | Частная 1,0 | ||
| Условия финансирования Корректировка Скорректированная стоимость, ?/aр | Рыночные | Рыночные 1,0 | Рыночные 1,0 | Рыночные 1,0 | ||
| Условия продажи Корректировка Скорректированная стоимость, ?/aр | Типичные | Типичные 0,90 | Типичные 0,90 | Типичные 0,90 | ||
| Дата продажи Корректировка Скорректированная стоимость, ?/aр | Ноябрь 2016 1,0 | Ноябрь 2016 1,0 | Ноябрь 2016 1,0 | |||
| Местоположение | 0,25 | 1,0 1,0 | 2,5 1,1 | 0,8 1,0 | ||
| Расст. до города, км Корректировка | ||||||
| Расст. до дороги с каменным покрыт., км Корректировка | 0,15 | 0,2 1,0 | 1,2 1,1 | 0,4 1,0 | ||
| Наличие водных ресурсов Корректировка | Нет | Нет 1,0 | Нет 1,0 | Нет 1,0 | ||
| Физические характеристики | 1.7421 | 0,97 1,0 | 2,63 1,0 | 0,53 1,0 | ||
| Площадь земельного участка, га Корректировка | ||||||
| Форма земельного участка Корректировка | Ровная | Ровная 1,0 | Неровная 1,1 | Ровная 1,0 | ||
| Уклон, градусы Корректировка | 1 - 3 | 1 - 3 1,0 | 1 - 3 1,0 | 1 - 3 1,0 | ||
| Бонитет, баллы Корректировка | 0,97 | 0,87 | 1,12 | |||
| Экспозиция Корректировка | Ю - В | Ю - В 1,0 | Ю - В 1,0 | Ю - В 1,0 | ||
| Эрозия почв Корректировка | Среднесмытые | Нет 0,8 | Слабосмыты 0,9 | Нет 0,8 | ||
| Наличие улучшений Корректировка | Нет | Нет 1,0 | Нет 1,0 | Нет 1,0 | ||
| Общая поправка на мест. и физические характеристики | 0,78 | 1,04 | 0,90 | |||
| Скорректированная стоимость, ?/aр | ||||||
| Общая поправка | 0,70 | 0,94 | 0,81 | |||
| Абсолютная поправка | ||||||
| Количество поправок | ||||||
| Весовой коэффициент | ||||||
| Средняя цена, ?/aр | ||||||
| Рыночная стоимость, лей евро | 87500.45 | |||||
Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения, определенная методом сравнительного анализа продаж составила 87500.45 леев или 4299евро (1евро= 20.3537 лей, НБМ 01.12.2017).
Применение доходного метода
Доходный метод предполагает определение стоимости объекта недвижимого имущества на основе чистого операционного дохода, который предполагается получить от использования данного объекта в будущем. Применение доходного метода осуществляется в два этапа:
a) прогнозирование будущих доходов;
b) определение текущей стоимости денежных потоков.
Допускаются два источника будущих доходов:
a) арендная плата, поступающая от сдачи объекта недвижимого имущества в аренду;
b) доход от коммерческой эксплуатации объекта недвижимого имущества.
В данном случае, применен метод дисконтирования денежных потоков, который состоит в определении текущей стоимости годовых доходов, прогнозируемых на определенный период времени. Кроме годовых доходов, генерируемых в процессе эксплуатации объекта недвижимого имущества, техника дисконтирования денежных потоков предполагает определение стоимости объекта недвижимого имущества в конце расчетного периода (реверсия).
Наиболее широко используемой базой для определения будущих доходов является арендная плата.
В таблице 3.5 приведены расчеты для определения ставки капитализации.
Таблица 3.5 - Расчет ставки капитализации
| Составляющие ставки капитализации | Процент |
| Безрисковая ставка, % | |
| Поправка на низкую ликвидность, % | |
| Поправка на инвестиционный менеджмент, % | 4,78 |
| ИТОГО, % | 15.78 ≈ 16 |
Источник: разработано автором на основе собственных расчетов.
В таблице 3.6 приведены расчеты для определенияставки дисконтирования.
Таблица 3.6- Расчет ставкидисконтирования
| Составляющие ставки капитализации | Процент |
| Без рисковая ставка, % | |
| Поправка на низкую ликвидность, % | |
| Поправка на инвестиционный менеджмент, % | 4,78 |
| Ожидаемая инфляция, % | |
| ИТОГО, % | 20.78 ≈ 21 |
Источник: разработано автором на основе собственных расчетов.
Безрисковая ставка в соответствии с НБМ составляет 7%.
Ожидаемая инфляция в соответствии с НБМ составляет 5 %.
Для заключения надежной сделки на рынке недвижимости может понадобиться более длительное время, поэтому необходима поправка на низкую ликвидность (продаваемость):
rл = 4 / 12 * 7 = 2.1
Инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций поправка на риск может быть разной. Расчет поправки на инвестиционный менеджмент представлен в таблице 3.7.
В соответствии с проведённым исследованием, было определено, что среднегодовая продуктивность кукурузы составляет в среднем 3 тонн с гектара, а продуктивность пшеницы составляет 3,5 тонн с гектара. В соответствии с приложением Е, и www.statistica.md, средняя цена продажи 1 тоны кукурузы составляет 2290 лей, а за пшеницу 2429лей.
Таблица 3.7 - Расчет поправки на инвестиционный менеджмент
| Вид и наименование риска | Категория риска | ||||||||||||||||||
| Систематические риски | |||||||||||||||||||
| Общее экономическое состояние | Динамичный | ||||||||||||||||||
| Увеличение числа конкурирующих объектов | Динамичный | ||||||||||||||||||
| Изменение законодательства | Динамичный | ||||||||||||||||||
| Не систематические риски | |||||||||||||||||||
| Вид и наименование риска | Категория риска | ||||||||||||||||||
| Природные и антропологические ч/с | Статичный | ||||||||||||||||||
| Ускоренный износ зданий и сооружений | Статичный | ||||||||||||||||||
| Не эффективный менеджмент | Динамичный | ||||||||||||||||||
| Вид и наименование риска | Категория риска | ||||||||||||||||||
| Криминогенные факторы | Динамичный | ||||||||||||||||||
| Вид и наименование риска | Категория риска | ||||||||||||||||||
| Финансовые проверки | |||||||||||||||||||
| Неправильное оформление договора аренды | |||||||||||||||||||
| Количество наблюдений | |||||||||||||||||||
| Взвешенный доход | |||||||||||||||||||
| Количество факторов | |||||||||||||||||||
| Поправка на вес вложения в конкретный сегмент рынка недвижимости | 4,78 | ||||||||||||||||||
Определение рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков представлена в таблице 3.8.
Таблица 3.8 - Определение рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков
| Наименование | Основное количество | Прогнозированный период | Постп пер. | |||
| mdОбщая площадь, га в том числе: Кукуруза Пшеница | 1.7421 1,05 0.5921 | |||||
| Потенциальный валовой доход, лей/год в том числе: Кукуруза Пшеница | +10% | |||||
| Потери, лей/год в том числе: Кукуруза Пшеница | 10% 10% | |||||
| Действительный валовой доход, лей/год | ||||||
| Операционные расходы | 10% | |||||
| Чистый операционный доход, лей/год | ||||||
| Ставка дисконтирования, % | ||||||
| Коэффициент дисконтирования | 1,0000 | 0,6944 | 0,4823 | 0,3349 | ||
| Дисконтированный операционный доход, лей/год | ||||||
| Ставка капитализации, % | ||||||
| Реверсия, лей | ||||||
| Дисконтированная реверсия, лей | ||||||
| Рыночная стоимость, лей евро | 2 876 |
Источник: разработано автором на основе собственных расчетов.
Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения, определенная доходном методом составила 62998 леев или 2876 евро (1евро= 20.37лей, НБМ 03 12.2017).