ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ экономической ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

2.1 Основные теоретико-методологические вопросы экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения

Оценочные работы в Республике Молдова начали выполняться во второй половине 90 –х годов. Основные принципы и методы оценки первоначально применялись, как правило, затратный метод восстановительной стоимости зданий и сооружений. Самыми первыми, оценщиками в Молдове стали: инженер-конструктор промышленно – гражданского строительства Николай Ткач, инженер Виктор Палков, начальник сметного отдела Валентина Черненко. Все они - дипломированные специалисты строительных специальностей, высокопрофессиональные проектировщики с большим практическим опытом работы в проектном институте КГСПИ. Именно этими специалистами, при участии в начале Министерства Приватизации, а затем и Агентства Земельных Отношений и Кадастра в лице замечательного специалиста и энтузиаста Ольги Бузу, были разработаны и сходу запущены для практического применения первые национальные нормативные и методические документы по оценке объектов недвижимости. Надо отметить, что до сегодняшнего дня все оценщики Молдовы готовят свои отчеты на базе этого Эталона, закрепленного впоследствии национальными нормативными документами по оценке. Разработанные первоначально методики, требования и процедуры оценки также впоследствии были дополнены, доработаны и полностью в национальные нормативные документы и законодательные акты .

Таким образом, оценочная деятельность развивается и действует на рынке Молдовы практически 20 лет. В результате этой деятельности на национальном уровне выработаны единые нормативные документы. Сформулированы также и требования к профессиональным качествам специалистов оценщиков. Они изложены в Законе Республики Молдова об оценочной деятельности, где определено понятие оценщика как «…физического лица с хорошей репутацией, получившего соответствующее высшее образование, имеющего квалификационное удостоверение оценщика, достаточный опыт в области оценки, высокий профессиональный уровень для осуществления оценочной деятельности».

В Республики Молдова в двух высших учебных заведениях – Государственном Аграрном Университете и в Техническом Университете сегодня введена специальность «Оценка недвижимого имущества». Ежегодно эти высшие учебные заведения пополняют ряды дипломированных оценщиков в количестве 25 – 35 человек.

В основе оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения лежит теория земельной ренты или избыточного дохода, который образуется при использовании земли для получения сельскохозяйственной продукции. В свою очередь, данный доход определяется не только природными условиями и качеством земли, но и ценами на производимую продукцию.

Основными факторами, влияющими на стоимость сельскохозяйственных угодий, являются:

a) природно-климатические условия,

b) использование земли.

c) структура посевных площадей - виды сельскохозяйственных угодий (пашня, сено- кос, пастбище и т.д.) и производимых товарных культур (зерно, лен, масличные культуры, овощные культуры и т.д.);

d) плодородие, характеристики качества почв и рельефа, влияющие на урожайность сельскохозяйственных культур.

e) урожайность товарных культур,

f) местоположение рынков сбыта сельскохозяйственной продукции

g) плотность, занятость населения, различные социально - демографические особенности;

Во многих странах оценка сельскохозяйственных угодий является составной частью оценки сельскохозяйственного имущества (сельскохозяйственной недвижимости), а стоимость угодий рассматривается в качестве одного из элементов стоимости такого имущества.

Соответственно, сельскохозяйственные угодья будут рассматриваться в качестве одного из его элементов. Данные объекты соответствуют объектам оценки сельскохозяйственного имущества, рассматриваемыми Европейскими стандартами оценки.

Стандарты в качестве объектов оценки сельскохозяйственного имущества выделяют: «голую» землю, оборудованные фермы (с жилыми домами и сельскохозяйственными постройками), сельскохозяйственные имения и сельскохозяйственное инвестиционное имущество, многолетние культуры, квоты на производство продукции, поголовье скота, машины и мертвый капитал (материальные запасы), зерно в хранилищах и другое.

По действующему в нашей стране законодательству землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на:

a) земли, сельскохозяйственными угодьями;

b) земли, внутрихозяйственными дорогами коммуникациями;

c) древесно-кустарниковой растительностью

d) земли, занятые замкнутыми водоемами

К сельскохозяйственным угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи а также земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками).

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель и сельскохозяйственного имущества используются общие принципы и методы оценки земли.

Отличия эти заключаются:

a) в определении структуры и состава издержек;

b) в определении статей дохода и способов его оценки;

c) в применении принципа наиболее эффективного использования через выбор технологий ведения сельскохозяйственного производства, системы севооборотов и культур, обеспечивающих получение максимального дохода;

Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в основном методами сравнительного и доходного подходов. Методы затратного подхода могут применяться в случае необходимости определения стоимости воспроизводства восстановления. Методы затратного подхода также могут применяться для оценки капитальной (капитализированной) стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники. Если оцениваются застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения (например, товарные молочные фермы, жилые дома, силосные башни, сараи и т.д.) применяются методы всех трех подходов – затратного, сравнительного и доходного (13).

Метод сравнения продаж в настоящее время практически не имеет своего развития, так как практика его применения пока отсутствует. Однако технология применение данного метода для сельскохозяйственных угодий принципиально не должна отличиться от технологии оценки рыночной стоимости других категорий земель (земельных участков в городах, пригородных зонах) методом сравнения продаж.

Различия могут заключаться только в критериях отбора объектов-аналогов и перечне элементов сравнения при внесении корректировок в цены продаж объектов - аналогов.

Например, при проведении корректировок помимо элементов сравнения, перечисленных в методе сравнения продаж, могут учитываться такие позиции, как балл бонитета почвы структура, посевных площадей, тип почвы и ее технологические свойства, удаленность от рынков сбыта.

Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты.

В первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями.

Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величина чистого операционного дохода, определенного с учетом ротации основных культур при сложившемся севообороте.

Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения проводится по традиционной технологии методами доходного, затратного и сравнительного подхода.. К стоимости улучшений, рассчитанной затратным методом, добавляется стоимость земли, определенная из цен сделок с аналогичными незастроенными участками. Под сельскохозяйственным комплексом понимается любое сельскохозяйственное предприятие. В основном к подобным объектам оценки относятся бывшие колхозы и совхозы, преобразованные в иные организационно-правовые формы и крестьянские фермерские хозяйства.

Наиболее типичными составными частями сельскохозяйственного имущественного комплекса являются:

a) Сельскохозяйственные угодья.

b) Жилые дома.

c) Сельскохозяйственные постройки и объекты обустройства угодий.

d) Лесные участки (если лес имеет значение для получения дохода).

e) Замкнутые водоемы (например, пруды для разведения рыбы).

f) Многолетние насаждения.

Каждый из перечисленных элементов оценивается соответствующими методами оценки недвижимости, формирования соответствующих категорий рынков, типа сельскохозяйственного имущества и вероятных потенциальных» покупателей.