Процедура изъятия и предоставления земельного участка

Предоставление земельных участков для нужд строительства - не одномоментный акт органа власти, правомочного совершать подобные юридические действия. Прежде чем этот государственный орган вынесет решение о предоставлении земельного участка, совершается ряд организационно-правовых действий, обеспечивающих оптимальный выбор участка и место расположения объекта строительства. Ведь свободных земель, как правило, не существует, особенно в районах интенсивной экономической жизни.

Поэтому, до принятия решения о предоставлении участка приходится изучать вопросы: имеются ли достаточные основания изымать земельный участок у фактического пользователя и передавать его новому застройщику; насколько это выгодно государству, обществу, местному населению; как велики будут убытки при перепланировке земель; каковы будут экологические последствия нового строительства и др.

Устанавливаются два порядка предоставления земельных участков:

- без предварительного согласования мест размещения объектов;

- с предварительным согласованием мест размещения объекта.

В нашем случае предоставление земельного участка для строительства автомобильной дороги осуществляется с предварительным согласованием места размещения объекта, рассмотрим порядок предоставления (рис.1):

Рис.1. Схема предоставления земельных участков.

- оформление ходатайства (заявления) о выделении земельного участка и обоснование размера требуемой площади;

- предварительное согласование места размещения объекта;

- изъятие и предоставление земельного участка;

- оформление земельного участка.

В орган исполнительной власти с ходатайством о предоставлении земельного участка для строительства автомобильной дороги обращается заказчик.

Необходимые документы для оформления ходатайства о выделении земельного участка:

-сведения о заявителе, обоснование необходимости строительства объекта с указанием сроков начала и окончания строительства;

-расчет испрашиваемой площади для размещения объекта, расчет испрашиваемой площади для установления охранных зон объекта, справки о наличии средств, для финансирования строительства, для возмещения убытков, о рекультивации и сдаче ранее предоставленных земель. Орган местной администрации поручает землеустроительным органам выбор участка.

Результаты выбора земельных участков для строительства должны оформляться актом.

Акт подлежит утверждению исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления одновременно с принятием решения о предварительном согласовании места размещения объекта строительства. Помимо копий решения и акта заявителю должна быть выдана (в кратчайший срок - семь дней) схема расположения земельного участка (на кадастровом плане территории), так как заявителю необходимо знать точное место расположения земельного участка, чтобы соответственно этому планировать свои хозяйственные действия [22].

Результатом первого этапа является постановление (решение) органа власти о предварительном согласовании места размещения объекта, которое предоставляет возможность проведения изыскательских работ на земельном участке и разработку проектно-сметной документации в соответствии с актом выбора, техническими условиями, градостроительным заданием и предварительными расчетами стоимости убытков и выкупной цены.

При проектировании землепользований несельскохозяйственных объектов рассматривают и оценивают различное размещение объекта строительства. Лучший проектный вариант выбирают на основании сравнения технико-экономических показателей, которые рассчитывают при разработке составных частей проекта. При этом требуется участие представителей Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости, архитектурно-строительных органов, органов здравоохранения, охраны природы, пожарного надзора, других заинтересованных организаций, а также собственников земли землепользователей, земли которых затрагивают.

На этой стадии выполняют подготовительные работы; составляют проект образования землепользования с разработкой всех его составных частей и вопросов; согласовывают и рассматривают проект, утверждают его, и администрация принимает решение о согласовании места размещения объекта.

Подготовительные работы включают:

- изучение ходатайства о предоставлении земельного участка, его обоснованности и приложения к нему;

- сбор и подготовку планово-картографических материалов на территорию, охватываемую проектом, в требуемом масштабе;

- сбор земельно-учетных, оценочных данных и других материалов, характеризующих состояние и ценность земель в районе размещения объекта;

- сбор и изучение материалов о ранее предоставляемых данному предприятию землях и выполнение им требований, предусмотренных законодательством.

На основании этих данных разрабатывают в полном составе проект образования землепользования несельскохозяйственного объекта.

После составления и утверждения проекта строительства объекта обращаются в тот же исполнительный орган с ходатайством о предоставлений ранее предварительно согласованного участка для строительства объекта.

Вторым этапом, местная администрация с привлечением Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости подготавливает необходимые материалы и принимает решение об изъятии (выкупе) и предоставлений земельного участка для заявленных целей. В решении указывают площади отводимых земельных угодий, разрешенное использование и другие данные [11].

Эта стадия образования землепользования несельскохозяйственного объекта завершается принятием решения государственным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления о предоставлении земельного участка. Одновременно решается вопрос об изменении категории и разрешенного использования, в форме собственности на землю.

Если отчуждение земельного участка связано с переводом земель из одной категории в другую, то следует учитывать, что изменении категории земель сельскохозяйственного назначения осуществляется исключительно органом исполнительной власти субъектов РФ, а земель иного целевого назначения органом местного самоуправления.

В нашем случае по отводу земельного участка строительство автомобильной дороги, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации, с переводом земель из одной категории в другую (172 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»).

Важно заметить, что моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Само же право на конкретный земельный участок возникает у субъекта после государственной регистрации этого права (права собственности, аренды, постоянного пользования и др.) в Управлении Федеральной регистрационной палате РФ.

Разрешение на строительство объекта выдают в соответствии с Градостроительным кодексом РФ от 07.05.98, Федеральным законом «Об архитектурной деятельности в РФ» от 17.11.95, Правилами выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 10.03.00, Инструкцией о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений, СНиП 11-01--95 и другими нормативными правовыми актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Предоставляемый участок размещают с учетом интересов всех отраслей, землевладельцев (землепользователей), расположенных на данной территории, при соблюдении приоритета сельскохозяйственного землепользования. Предоставляемый участок размещают там, где территориальные условия позволяют выполнить специальные задачи землепользования с учетом социальных условий. Площадь, конфигурация и природные условия участка должны соответствовать тем целям, для которых его предоставляют, а также параметрам производства. Затраты, вложенные ранее в улучшение земель ценных угодий, сложившаяся внутрихозяйственная организация территории, целостность землепользования должны быть по возможности сохранены. Охрана природы, предотвращение загрязнения, водоемов, воздушного бассейна и.т.п. должны быть обеспечены. Тщательное и квалифицированное проектирование - надежный путь обеспечивающий рациональную организацию использования и охраны земельных ресурсов в целом и правильное использование продуктивных земель, а так же соблюдение всех действующих правовых норм.