Методология консолидации сельскохозяйственных земель

Методы консолидации - это все правила и процедуры, нацеленные на достижение изменения ситуаций в консолидации земель.

В свою очередь, все правила и процедуры (методы) в консолидации территорий могут быть разделены в зависимости от стадии консолидации. На первом шаге будут рассмотрены методы, перераспределения сельскохозяйственных территорий, 2-ой шаг - организация сельхоз территорий, на 3-ем шаге – обустройство местности, на четвертом шаге – охрана социальной и окружающей среды.

Основные методы перераспределения земли являются:

a) Купля-продажа

b) Обмен

c) Слияние земельных участков

d) Долгосрочная аренда

e) Переопределение границ

Опишем каждый из них подробнее:

Метод купли-продажи.

Объектом купли продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец, при заключении договора о купли - продаже обязан предоставить информацию покупателю об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Порядок и условия купли-продажи земельных участков согласно статье 21 Республики Молдова:

a) На территории Молдавии собственники земельных участков имеют право совершать с ними любые сделки, не запрещенные законодательством.

b) Каждый собственник земельной доли вправе распоряжаться ею по своему усмотрению с соблюдением порядка, предусмотренного действующим законодательством Республики Молдова и Гагаузии (Гагауз Ери).

c) Право собственности на земельный участок при совершении купли-продажи земельного участка переходит к покупателю с момента государственной регистрации договора купли-продажи, если иное не предусмотрено этим договором.

Размер земельных участков при купле-продаже согласно статье 22 РМ.

Юридические лица Республики Молдова, не имеющие в уставном капитале иностранных инвестиций и физические лица Республики Молдова, занимающиеся сельскохозяйственным производством, могут приобретать (покупать) в собственность землю без ограничения, при условии обеспечения рационального её использования».

Купля-продажа, земельных участков, находящихся под приватизированными предприятиями согласно 23 статье РМ. Купля-продажа земельных участков под приватизированными предприятиями осуществляется в порядке, установленном законодательством. Выкуп земельных участков может производиться частями согласно действующему законодательству.

Выдача акта, удостоверяющего право обладателя земли согласно статье 24 РМ.

Органы местного публичного управления подтверждают право обладателя территории актами установленного образца, одобренного Правительством Республики Молдова при первичной регистрации данного права. В дальнейшем права владельцев удостоверяются нотариально заверенными актами сделок (купля-продажа, дарение, наследство, мена и т.п.).

Метод обмена.

В большинстве случаев в процессе применения метода купли-продажи купленные территории размещаются на большом расстоянии друг от друга. В таких случаях, когда

действие не достигает окончательной цели, способ консолидации через куплю-продажу будет продолжен в процессе консолидации территорий методом обмена.

Обмен как метод консолидации (перераспределения) проводится в два этапа:

а) отбор всех подходящих вариантов для проведения обмена;

b) разделение оговариваемых обменов на равноценные и неравноценные участки.

Равноценный обмен осуществляется в случае, когда стороны дают согласие (договариваются) о сделке без компенсации цены территории. Стороны равноценного обмена информируются о процедуре обмена, местонахождении участков и др.

Стороны неравноценного обмена информируются о рыночной цене участков, которые предстоит обменять, приблизительном размере компенсаций, которые они имеют все шансы получить, об условиях обмена и т.д.

Рабочая группа предложит сторонам, участвующим в обмене, некоторое количество вариантов, которые будут ими проанализированы, оговорены и согласованы.

При условии аренды обмен территорий может быть произведен решением владельцев, как на срок аренды, так и путем конфигурации первоначальных прав собственности (изменение права собственности).

В целях побуждения к использованию методов перераспределения сельскохозяйственных территорий могут быть использованы земли сельскохозяйственного назначения частной сферы публичной собственности административно-территориальной единицы. В данном случае стороной обмена считается соответствующий местный совет.

Метод долгосрочной аренды.

Применение в процессе реализации Проекта долгосрочной аренды в качестве метода консолидации сельскохозяйственных земель предполагает следующее:

а) определение собственников, желающих передать земли в аренду;

b) определение граждан, желающих взять земли в аренду;

c) определение пространственного размещения участков, являющихся объектом арендных отношений.

Территории, являющиеся объектом аренды, пространственно могут быть расположены на огромных расстояниях друг от друга (разбросаны), что делает их невостребованными для аренды. В таких вариантах рабочая группа избирает владельцев территорий, желающих вести переговоры по обмену в целях консолидации территорий методом долгосрочной аренды.

Метод нового определения границ.

Метод нового определения границ используется в случаях, когда пространственное расположение территорий нескольких владельцев в существующих границах никак не соответствует по разным причинам (угроза эрозии, избыток подземных вод и т.д.) возможностям рациональной эксплуатации. Вместе с тем в условиях иного пространственного размещения проблема может быть решена положительно.

При консолидации территорий методом нового определения границ владельцы территории отказываются от имеющихся границ территорий и по собственной воле соглашаются с новыми границами территорий, установленными путем предварительных консультаций.

Отказ от имеющихся границ c целью применения метода консолидации путем нового определения границ исполняется на основе решения владельца, заверенного ответственным лицом органа местного публичного управления.

При условии нового определения границ, на основании решения владельцев о отказе от имеющихся границ и решения местного совета, владельцам территории будут заменены удостоверения прав на территорию документом, подтверждающим права владельцев территории. Предыдущие документы о праве на территорию станут аннулированными на основании решения владельца и местного совета.

Территориальные кадастровые офисы обязаны перерегистрировать документы, указывающие права владельцев территории во вновь определенных границах в соответствии с действующим законодательством.

Метод ассоциирования (объединения).

При объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

В большинстве случаев консолидация земель объединение участков представляют собой конечную стадию купли-продажи или обмена земли. Если в результате обмена, хозяева добились своей цели, и земля приняла компактную форму, в этом случае, можно перейти к процедуре консолидации.

Не позволяется объединение земляных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) использования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования.

Консолидация земель включает в себя несколько извилистые границы с прилегающих территорий, принадлежащих к собственности физического или юридического лица.