Группировка статистических данных по объектам недвижимости
При обработке статистических материалов возникает необходимость выделения однородных групп, типов, а затем уже описание этих групп определенными количественными характеристиками.
Разделение совокупности на группы, однородные по какому-либо признаку, называется статистической группировкой. Группировка является центральным моментом любой сводки. Именно благодаря группировкам материал наблюдения принимает систематизированный вид. Для проведения группировки необходимо определить те характеристики (группировочные признаки), по которым она будет проводиться и их значений, отделяющих одну группу от другой (интервалы группировки).
Статистическая группировка решает три основные задачи:
▪ определяет основные типы явлений и изучает их взаимосвязь;
▪ характеризует структуру исследуемой совокупности;
▪ определяет взаимодействие факторов.
В соответствии с данными задачами группировка подразделяется на типологическую, структурную, аналитическую (факторную).
При типологической группировке в качестве группировочных признаков выступают существенные признаки, которые и различают выделенные типы или группы по существу. Группировка по одному признаку называется простой, а по двум или нескольким признакам – комбинационной. При комибинационной группировке каждая группа, выделенная по одному (первому) признаку, разбивается на подгруппы по другим признакам, общее число которых не должно превышать 3–4. Признаки в таких группировках обычно качественные или количественные.
Структурная группировка выявляет внутреннее строение изучаемого множества явлений. Число интервалов в таких группировках должно быть оптимальным (малое их число может не выявить важные свойства совокупности, а большое – повышает риск сильно размельчить совокупность). Расчет величины интервала i производится по формуле:
i = (Xmax - Xmin) / K, (22)
где Xmax — максимальное значение признака; Xmin — минимальное его значение признака; К — количество групп, на которые подразделяется совокупность, определяется по формуле Г. Стерджесса:
К = 1+ 3,32 · lg n (23)
Аналитическая группировка устанавливает и изучает причинно-следственные связи между признаками (факторными и результативными). Если при этом число пар значений признаков не велико, связь между ними может быть установлена с помощью простых параллельных рядов без всякой группировки. Число выделяемых групп и величина интервалов в аналитических группировках определяются так же, как и в других группировках.
Факторными называются признаки, оказывающие влияние на изменение результативных. Результативными называются признаки, изменяющиеся под влиянием факторных.
Все три вида статистических группировок на практике тесно связаны друг с другом и взаимно переплетаются. Собранные и сгруппированные данные систематизируются в статистических таблицах.
Построение группировки начинается с определения группировочного признака (основания группировки) – это разбиение единиц изучаемой совокупности на качественно однородные группы по значениям одного или нескольких признаков. На рисунке 2.6 представлены группировочные признаки.
Если в основание группировки положен один признак, то группировка называется простой, если несколько, - сложной: комбинационная и многомерная.
После того как определено основание группировки, решается вопрос о количестве групп, на которые необходимо разбить изучаемую совокупность. Число групп зависит от задач исследования; группировочного признака; от объема совокупности; от степени вариации группировочного признака.
| Виды группировочного признака |
 Количественные |  Атрибутивные |
| Число групп зависит от степени вариации группировочного признака: чем она больше, тем больше можно образовать групп | Число групп определяется числом градаций атрибутивного признака. Пример: группировка земельного фона по категориям предполагает 7 групп |
Рис. 2.6. Группировочные признаки
В таблице 2.4 на основе исходных данных по основным показателям оценки объектов недвижимости одного из городов Московской области построена статистическая группировка простым способом.
За основание группировки принимаем кадастровую стоимость земельных участков (для удобства расчетов кадастровая стоимости земельных участков представлена в тыс. руб.). Объем рассматриваемой нами совокупности составляет всего 30 единиц наблюдения, поэтому построение большого числа групп нецелесообразно, т.к. каждая выделенная группа будет содержать малое число единиц совокупности, и не будет являться типичной. Величину интервалов определяем по формуле:
где x max — максимальное значение признака; x min — минимальное его значение; n – число групп.
В соответствии с расчетом получаем следующие границы групп: 1 группа - 6,0 – 10,0; 2 группа - 10,0 – 14,0; 3 группа - 14,0 – 18,0; 4 группа - 18,0 – 22,0.
Таким образом, определили группировочный признак – кадастровая стоимость земельных участков, обозначили число групп – 4 и образовали сами группы.
Таблица 2.4
Основные показатели объектов недвижимости города N Московской области
| №№ п.п. | Кадастровая стоимость земельных участков, тыс.руб./кв.м | Стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, млн.руб. | Земельный налог (1,5 % от кадастровой стоимости земельных участков), руб./кв. м |
| 18,1 | 8,0 | 271,5 | |
| 11,6 | 7,2 | 174,0 | |
| 9,2 | 12,1 | 138,0 | |
| 6,9 | 7,3 | 103,5 | |
| 12,2 | 11,1 | 183,0 | |
| 12,3 | 5,8 | 184,5 | |
| 22,0 | 9,3 | 330,0 | |
| 12,6 | 6,2 | 189,0 | |
| 8,9 | 5,1 | 133,5 | |
| 19,4 | 8,4 | 291,0 | |
| 11,5 | 10,2 | 172,5 | |
| 14,3 | 10,5 | 214,5 | |
| 11,6 | 8,8 | 174,0 | |
| 15,2 | 8,0 | 228,0 | |
| 10,1 | 6,3 | 151,5 | |
| 10,9 | 6,5 | 163,5 | |
| 14,8 | 8,3 | 222,0 | |
| 12,1 | 7,9 | 181,5 | |
| 11,3 | 12,2 | 169,5 | |
| 19,3 | 10,0 | 289,5 | |
| 15,9 | 11,7 | 238,5 | |
| 8,8 | 8,4 | 132,0 | |
| 6,1 | 5,3 | 91,5 | |
| 7,3 | 5,5 | 109,5 | |
| 6,0 | 5,1 | 90,0 | |
| 14,1 | 8,1 | 211,5 | |
| 7,5 | 7,3 | 112,5 | |
| 21,3 | 8,7 | 319,5 | |
| 16,4 | 9,7 | 246,0 | |
| 9,6 | 6,9 | 144,0 |
Следующим этапом является установление для каждой группы показателей, характеризующие выделенные группы и подсчитываются групповые итоги (таблицы 2.5-2.6).
Таблица 2.5
Группировка основных показателей объектов недвижимости города N Московской области
| Группы по кадастровой стоимости земельных участков тыс. руб./кв. м | Число земельных участков | Кадастровая стоимость земельных участков, тыс. руб./кв. м | Стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, млн. млн. руб. | Земельный налог (1,5 % от кадастровой стоимости земельных участков),руб./кв. м |
| (1) | (2) | (3) | (4) | (5) |
| 6,0 – 10,0 | 70,3 | 63,0 | 1054,5 | |
| 10,0 – 14,0 | 116,2 | 82,2 | 1743,0 | |
| 14,0 – 18,0 | 90,7 | 56,3 | 1360,5 | |
| 18,0 – 22,0 | 100,1 | 44,4 | 1501,5 | |
| Итого | 377,3 | 245,9 | 5659,5 |
Таблица 2.6
Группировка основных показателей объектов недвижимости
города N Московской области в процентах к итогу
| Группы по кадастровой стоимости земельных участков, тыс. руб./кв. м | Число земельных участков, % | Кадастровая стоимость земельных участков, % | Стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, % | Земельный налог (1,5 % от кадастровой стоимости земельных участков), руб./кв. м % |
| (1) | (2) | (3) | (4) | (5) |
| 6,0 – 10,0 | 30,0 | 18,6 | 25,6 | 18,6 |
| 10,0 – 14,0 | 33,3 | 30,8 | 33,4 | 30,8 |
| 14,0 – 18,0 | 20,0 | 24,0 | 22,9 | 24,0 |
| 18,0 – 22,0 | 16,7 | 26,6 | 18,1 | 26,6 |
| Итого |
Обобщая данные таблицы 2.6 отметим, что наиболее распространенной (типичной) является кадастровая стоимость второй группы (33,3% земельных участков), удельный вес которой составляет 30,8%. В эту группу попадают удельные веса по стоимости объектов капитального строительства – 33,4% и самый большой процент земельного налога.
Проведем детальный анализ полученных результатов на основе аналитической группировки (таблица 2.7).
Таблица 2.7
Аналитическая группировка основных показателей объектов недвижимости города N Московской области
| Группы по кадастровой стоимости земельных участков тыс. руб./кв. м | Число земельных участков | Кадастровая стоимость земельных участков, тыс. руб./кв. м. | Стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, млн. млн. руб. | Земельный налог (1,5 % от кадастровой стоимости земельных участков), руб./кв. м | |||
| всего | в среднем на один земельный участок | всего | в среднем на один объект капитального строительства | всего | в среднем на один земельный участок | ||
| 6,0 – 10,0 | 70,3 | 7,81 | 63,0 | 7,00 | 1054,5 | 117,2 | |
| 10,0 – 14,0 | 116,2 | 11,62 | 82,2 | 8,22 | 1743,0 | 174,3 | |
| 14,0 – 18,0 | 90,7 | 15,12 | 56,3 | 9,38 | 1360,5 | 226,8 | |
| 18,0 – 22,0 | 100,1 | 20,02 | 44,4 | 8,88 | 1501,5 | 300,3 | |
| Итого | 377,3 | - | 245,9 | - | 5659,5 | - | |
| В среднем на один земельный участок | - | 12,58 | - | 8,19 | 188,7 |
Строка 6 таблицы 2.7 в графах 4, 6, 8 рассчитывается как средневзвешенная величина:
Проведенный анализ характеризует величину соответствия кадастровой стоимости земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства, а также сопоставимость размера земельного налога.
Группировки (простые), построенные за один и тот же период времени, но для разных субъектов или, наоборот, для одного субъекта, но за два разных периода времени, могут оказаться несопоставимыми из-за различного числа выделенных групп или неодинаковости границ интервалов. В таком случае необходима перегруппировка данных с помощью вторичной группировки.
Вторичная группировка – операция по образованию новых групп на основе ранее осуществленной группировки.
Применяют два способа образования новых групп. Первым, наиболее простой способ является изменение (чаще укрупнение) первоначальных интервалов. Второй способ получил название деловой перегруппировки и состоит в образовании новых групп на основе закрепления за каждой группой определенного количества единиц совокупности.
В таблице 2.8 показана вторичная группировка способом деловой перегруппировки, где группы сформированы исходя из равномерного числа земельных участков.
Таблица 2.8
Вторичная группировка основных показателей объектов недвижимости
города N Московской области
| Группы по кадастровой стоимости земельных участков, тыс. руб./кв. м | Число земельных участков | Кадастровая стоимость земельных участков, тыс. руб./кв. м | Стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, млн.руб. | Земельный налог (1,5 % от кадастровой стоимости земельных участков), руб./кв. м |
| 6,0 – 9,2 | 60,7 | 56,1 | 910,5 | |
| 9,2 – 12,1 | 88,7 | 66,0 | 1330,5 | |
| 12,1 – 15,9 | 111,4 | 69,7 | 1671,0 | |
| 15,9 – 22,0 | 116,6 | 54,1 | 1747,5 | |
| Итого | 377,3 | 245,9 | 5659,5 |
Дальнейший анализ вторичных группировок проводится по общим правилам построения статистических группировок.
Во многих случаях простой или вторичной группировки бывает недостаточно. В этом случае переходят к построению группировок исследуемой совокупности по двум и более существенным признакам – комбинационной группировке (таблица 2.9). Анализ результатов, представленных в таблице 2.9, показывает, что в совокупности преобладают земельные участки с невысокими данными по кадастровой стоимости земельных участков и стоимости объектов капитального строительства.
Таблица 2.9
Аналитическая группировка основных показателей объектов недвижимости
города N Московской области
| Группы по кадастровой стоимости земельных участков, тыс. руб./кв. м | Подгруппы по стоимости объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке, млн. руб. | Число земель-ных участков | Кадастровая стоимость земельных участков, тыс. руб./кв. м | Стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, млн. руб. | Земельный налог (1,5 % от кадастровой стоимости земельных участков), руб./кв. м |
| 6,0 – 10,0 | 5,1 – 7,5 | 52,3 | 42,5 | 784,5 | |
| 7,5 – 9,9 | 8,8 | 8,4 | 132,0 | ||
| 9,9 – 12,3 | 9,2 | 12,1 | 138,0 | ||
| Итого по группе | 70,3 | 63,0 | 1054,5 | ||
| 10,0 – 14,0 | 5,1 – 7,5 | 57,5 | 32,0 | 862,5 | |
| 7,5 – 9,9 | 23,7 | 16,7 | 355,5 | ||
| 9,9 – 12,3 | 35,0 | 33,5 | 525,0 | ||
| Итого по группе | 116,2 | 82,2 | 1743,0 | ||
| 14,0 – 18,0 | 5,1 – 7,5 | - | - | - | - |
| 7,5 – 9,9 | 60,5 | 34,1 | 907,5 | ||
| 9,9 – 12,3 | 30,2 | 22,2 | 453,0 | ||
| Итого по группе | 90,7 | 56,3 | 1360,5 | ||
| 18,0 – 22,0 | 5,1 – 7,5 | - | - | - | - |
| 7,5 – 9,9 | 80,8 | 34,4 | 1212,0 | ||
| 9,9 – 12,3 | 19,3 | 10,0 | 289,5 | ||
| Итого по группе | 100,1 | 44,4 | 1501,5 | ||
| Итого по подгруппам | 5,1 – 7,5 | 109,8 | 74,5 | 1647,0 | |
| 7,5 – 9,9 | 173,8 | 93,6 | 2607,0 | ||
| 9,9 – 12,3 | 93,7 | 77,8 | 1405,5 | ||
| Всего | 377,3 | 245,9 | 5659,5 |
На рисунке 2.7. представлена точечная диаграмма распределения кадастровой стоимости земельных участков, объектов капитального строительства и земельного налога по группам кадастровой стоимости земель. Ряд 1– это стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках; ряд 2 – кадастровая стоимость земельных участков; ряд 3 – величина земельного налога.
Для освоения способов построения статистических группировок студент самостоятельно проводит структурную группировку исходной статистической информации (по вариантам), оформляет ее результаты в таблицы и строит диаграмму.
|
Рис.2.7. Точечная диаграмма распределения кадастровой стоимости земельных участков, объектов капитального строительства и земельного налога по группам кадастровой стоимости земель
После изучения раздела 2.2 студент сможет:
- определить задачи, решаемые с помощью статистических группировок;
- обосновать виды группировок и технику их проведения;
- раскрыть назначение и содержание статистических таблиц;
- самостоятельно провести группировку исходной статистической информации.