Методика государственной кадастровой оценки земель садвоводческих, огороднических и дачных объединений вне границ нас. пунктов.

Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений разработана в целях реализации постановления Правительства Российской Федерации «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. и в соответствии с Правилами проведения государ-ственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. и приказом Росземкадастра от 26 августа 2002 г.

В результате проведения государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений были определены удельные показатели кадастровой стоимости земель в границах указанных объединений. Анализ удельных показателей кадастровой стоимости земель позволяет говорить о их существенной дифференциации в пределах территории региона (минимальное и максимальное значения в субъекте Российской Федерации могут различаться более чем в 25 раз) и одновременно о достаточной однородности в пределах территории страны (разница средних значений составляет не более 10 раз).

Кадастровую стоимость земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений определяют в таком порядке:

кластеризация объединений;

определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения;

определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

Кластеризацию объединений проводят в пределах территории субъекта Российской Федерации отдельно для садоводческих и огороднических объединений и дачных объединений.

Кластеризацию объединений проводят в следующей последовательности:

составление перечня всех объединений субъекта Российской Федерации с их разделением на садоводческие и огороднические объединения, дачные объединения;

определение типового перечня показателей кластеризации для каждой из групп объединений в целом по Российской Федерации;

определение перечня показателей кластеризации для каждой из групп объединений в пределах территории субъекта Российской Федерации;

определение для каждого объединения земельного участка, обладающего наиболее характерными показателями по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединения (далее —-эталонный земельный участок). При этом эталонный земельный участок может быть как реально существующим в объединении, I л к и гипотетическим;

объединение эталонных земельных участков в кластеры на основе схожести их характеристик, определенных среди показателей кластеризации;

сбор достаточной информации о рыночных ценах на земельные участки по каждому из полученных кластеров. Информацию (читают достаточной, если число земельных участков, по которым и шестна рыночная цена, превышает число показателей кластери-1;щии. При недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночной цене на земельные участки собирают дополнительную информацию об арендной плате за земельные участки. Информацию считают достаточной, если число земельных участ-Ков, по которым известна рыночная цена или арендная плата, ц|к вышает число показателей кластеризации. При недостаточнос-| и или отсутствии в кластере информации о рыночных ценах или арендной плате за земельные участки собирают дополнительную информацию о рыночных ценах на единые объекты недвижимос-|и Информацию считают достаточной, если число земельных участков или единых объектов недвижимости, по которым извест-III рыночная цена или арендная плата, превышает число показатели кластеризации. При недостаточности или отсутствии в кластере информации о рыночных ценах или арендной плате за земельные участки и единые объекты недвижимости собирают дополнительную информацию об арендной плате за единые объекты недвижимости. Информацию считают достаточной, если число земельных участков и единых объектов недвижимости, по которым известна рыночная цена или арендная плата, превышает число показателей кластеризации;

расчет рыночной стоимости земельных участков в составе объединений.

Для кластеров, по которым используют информацию об арендной плате за земельные участки, рыночную стоимость земельных участков рассчитывают методом капитализации земельной ренты в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г.

Для кластеров, по которым используют информацию о рыночной цене единых объектов недвижимости, рыночную стоимость земельных участков, входящих в состав единого объекта недвижимости, рассчитывают методом выделения или распределения, а для кластеров, по которым используют информацию об арендной плате за единые объекты недвижимости, — методом остатка;

проведение статистического анализа связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации и установление уравнения данной связи;

проверка достаточности связи между рыночной ценой и (или) стоимостью земельных участков и факторами кластеризации на основе уравнения связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации.

При недостаточности связи между рыночной ценой или стоимостью земельных участков и показателями, по которым проводили кластеризацию в одном кластере и более, показатели кластеризации пересматривают и проводят новую кластеризацию до тех пор, пока связь между выбранными факторами кластеризации и рыночными ценами и (или) рыночными стоимостями земельных участков не будет достаточной во всех кластерах.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель объединений (УПКСЗ) определяют, исходя из достаточности в кластере ин формации о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земель ных участков. Информацию считают достаточной, если число земельных участков, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает число показателей кластеризации.

УПКСЗ объединений, входящих в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков, устанавливают в следующей последовательности:

определение кадастровой стоимости эталонного земельною участка в составе объединения;

расчет УПКСЗ объединения.

Кадастровую стоимость эталонного земельного участка в составе объединения определяют подстановкой в уравнение связи между рыночной ценой (или рыночной стоимостью) земельных участков и факторами кластеризации индивидуальных характеристик эталонного земельного участка, рассчитанных с помощью класте-ризации (или методом сравнения продаж).

УПКСЗ объединения вычисляют делением кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения на площадь этого земельного участка.

Определение УПКСЗ объединений, входящих в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, различно для садоводческих и огороднических объединений, для дачных объединений.

Так, УПКСЗ для садоводческих и огороднических объединений рассчитывают в следующей последовательности:

определение минимальных значений УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков;

определение средних значений удельных показателей кадастровой стоимости (далее УПКС) сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены садоводческие и огороднические объединения с минимальными значениями УПКСЗ;

расчет соотношения между минимальным значением УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений и значением УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены указанные объединения;

расчет УПКСЗ садоводческого и огороднического объединения умножением средних значений УПКС сельскохозяйственных утоми и по тем административным районам, где расположены указанные объединения, на значение соотношения между минимальным шачением УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений и средним значением УПКС сельскохозяйственных угодий в соот-тчетвующем административном районе.

УПКСЗ для дачных объединений рассчитывают в следующей по-I недовательности:

определение минимальных значений УПКСЗ дачных объедини -ний для кластеров с достаточной информацией о рыночных це-Ц.1Ч и (или) рыночных стоимостях земельных участков;

определение средних значений УПКСЗ под индивидуальной застройкой в поселениях, наиболее близких по местоположе-пню к дачным объединениям с минимальными значениями УПКСЗ;

расчет соотношения между минимальным значением УПКСЗ цачных объединений и средним значением УПКСЗ под индивидуЛЬпой жилой застройкой в наиболее близких по местоположению к указанным объединениям поселениях;

расчет УПКСЗ дачного объединения умножением среднего значения УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в поселениях, наиболее близких по местоположению к данному объединению, на значение соотношения между минимальным значением УПКСЗ дачных объединений и средним значением УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в соответствующих поселениях.

Кадастровую стоимость земельных участков объединений рассчитывают умножением площади этих земельных участков на УПКСЗ эталонных земельных участков в составе рассматриваемых объединений.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровую стоимость земельного участка устанавливают в процентах от его рыночной стоимости (в соответствии с Земельным кодексом РФ).