Развитие застроенных территорий
1. При развитии застроенных территорий, реконструкции территорий со сложившейся капитальной застройкой, следует предусматривать упорядочение планировочной структуры и сети улиц, совершенствование системы общественного обслуживания, озеленения и благоустройства территории, максимальное сохранение своеобразия архитектурного облика жилых и общественных зданий, их модернизацию и капитальный ремонт, реставрацию и приспособление под современное использование памятников истории и культуры.
2. При реконструкции жилой застройки должна быть, как правило, сохранена и модернизирована существующая капитальная жилая и общественная застройка. Допускается строительство новых зданий и сооружений, изменение функционального использования нижних этажей существующих жилых и общественных зданий, надстройка зданий, устройство мансардных этажей, использование надземного и подземного пространства при соблюдении санитарно-гигиенических, противопожарных и других требований настоящих правил. При этом необходимо также обеспечивать нормативный уровень обслуживания населения.
Объемы сохраняемого или подлежащего сносу жилищного фонда следует определять в установленном порядке с учетом его экономической целесообразности и исторической ценности, технического состояния, максимального сохранения жилищного фонда, пригодного для проживания, и сложившейся исторической среды.
3. При комплексной реконструкции сложившейся застройки допускается при соответствующем обосновании уточнять нормативные требования заданием на проектирование по согласованию с местными органами архитектуры и градостроительства. При этом необходимо обеспечивать снижение пожарной опасности застройки и улучшение санитарно-гигиенических условий проживания населения.
Режим реконструкции районов со сложившейся застройкой определяется дифференцированно в зависимости от типа района (центральные исторически сложившиеся районы, районы массовой типовой застройки 60-70 годов, сложившиеся районы индивидуального жилищного строительства.
При реконструкции жилой и общественной застройки с надстройкой этажей, включая мансардные этажи, их размеры и конфигурацию необходимо определять с учетом нормативной продолжительности инсоляции и освещенности.
При реконструкции 5-этажной жилой застройки в районах массового строительства по условиям инсоляции и освещенности допускается надстройка до двух этажей, не считая мансардного, если расстояния между длинными сторонами зданий не менее 30 м (при широтной, меридиональной и диагональной ориентации) и 15 м между длинными сторонами и торцами жилых зданий, расположенных под прямым углом, раскрытым на южную сторону горизонта.
4. На территориях с ценной исторической застройкой следует руководствоваться требованиями законодательства в сфере охраны объектов культурного наследия, а так же утвержденными для данной территории режимами содержания и использования, режимами зон охраны, градостроительными регламентами и иными нормативными документами, установленными в границах данной территории.
Проектирование и строительство на территории объекта культурного наследия (памятника, ансамбля) запрещается за исключением:
- работ по сохранению данного памятника, ансамбля или их территорий;
- хозяйственной деятельности, не нарушающей целостность памятника или ансамбля, не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.
Проекты работ в исторических поселениях, исторических населенных местах, городских округах, районах и иных территориях с расположением объектов культурного наследия, а также в зонах охраны объектов культурного наследия разрабатываются по согласованию с государственными органами охраны объектов культурного наследия.
Планировка жилых территорий
1. Жилые зоны необходимо предусматривать в целях создания для населения удобной, здоровой и безопасной среды проживания. Объекты и виды деятельности, несовместимые с требованиями настоящих норм, не допускается размещать в жилых зонах.
Для размещения жилой зоны следует выбирать участки, наиболее благоприятные в санитарно-гигиеническом и инженерно-геологическом отношениях, требующие минимального объема инженерной подготовки, планировочных работ и мероприятий по сохранению естественного состояния природной среды. Жилые зоны должны располагаться в границах населенных пунктов.
Архитектурно-планировочные решения застройки жилой зоны должны быть увязаны с одновременно разрабатываемыми инженерными решениями.
К жилым территориям относятся также территории садово-дачной застройки, расположенной в пределах границ (черты) поселений. Развитие социальной, транспортной и инженерной инфраструктур в отношении этих зон необходимо предусматривать в объемах, обеспечивающих на перспективу возможность постоянного проживания.
2. Для предварительного определения общих размеров жилых зон допускается принимать укрупненные показатели в расчете на 1000 чел.: в городах – при средней этажности жилой застройки до 3 этажей – 10 га для застройки без земельных участков и 20 га – для застройки с участком; от 4 до 8 этажей – 8 га; 9 этажей и выше – 7 га; в сельских поселениях с преимущественно усадебной застройкой до 40 га.
Для предварительного определения потребной территории для зоны малоэтажной жилой застройки в сельском населенном пункте допускается принимать следующие показатели на один дом (квартиру), гектар (га), при застройке:
- индивидуальными жилыми домами, домами усадебного типа с участками при доме (квартире) в соответствии с показателями таблицы 3.1.
Таблица 3.1
| Площадь участка при доме, м2 | Площадь жилой территории, га |
| 0,25-0,27 | |
| 0,21-0,23 | |
| 0,17-0,20 | |
| 0,15-0,17 | |
| 0,13-0,15 | |
| 0,11-0,13 | |
| 0,08-0,11 |
- секционными и блокированными домами без участков при квартире – в соответствии с показателями таблицы 3.2.
Таблица 3.2
| Число этажей | Площадь жилой территории, га |
| 0,04 | |
| 0,03 | |
| 0,02 |
3. При определении размера территории жилых зон следует исходить из необходимости поэтапной реализации жилищной программы. Объем жилищного фонда и его структура определяются на основе анализа фактических и прогнозных данных о семейном составе населения, уровнях его дохода, существующей и перспективной жилищной обеспеченности исходя из необходимости обеспечения каждой семьи отдельной квартирой или домом. Для государственного и муниципального жилищного фонда – с учетом социальной нормы площади жилья, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативно-правовыми актами Ростовской области.
Жилищная обеспеченность населения принимается для муниципального жилищного строительства, при котором жилые помещения предоставляются в социальный найм в соответствии с областным законом об учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма на территории Ростовской области(№ 363-зс от 07.10.2005г.) от 15 до 18 м2/чел, общей площади жилого помещения на каждого члена семьи при составе семьи три и более человек.
Для жилищного строительства, ведущегося на коммерческой основе, жилищная обеспеченность устанавливается на основе задания на проектирование. Расчетные показатели жилищной обеспеченности для малоэтажной и индивидуальной жилой застройки не нормируются.
Расчетные нормативы жилищной обеспеченности допускается уточнять в местных (муниципальных) градостроительных нормативах.
4. При определении соотношения типов нового жилищного строительства необходимо исходить из учета конкретных возможностей развития городских округов и поселений, наличия территориальных ресурсов, градостроительных и историко-архитектурных особенностей, существующей строительной базы.
5. Размещение новой индивидуальной и малоэтажной жилой застройки следует осуществлять в пределах границы городских округов и поселений с учетом возможности присоединения объектов к сетям инженерного обеспечения, организации транспортных связей, обеспеченности учреждениями и предприятиями обслуживания.
6. В жилых зонах размещаются жилые дома разных типов (многоквартирные многоэтажные, средней и малой этажности; блокированные; усадебные с приквартирными и приусадебными участками); отдельно стоящие, встроенные или пристроенные объекты социального и культурно-бытового обслуживания населения, гаражи и автостоянки для легковых автомобилей, принадлежащих гражданам; культовые объекты.
В жилых зонах допускается размещать отдельные объекты общественно-делового и коммунального назначения с площадью участка, как правило, не более 0,5 га, а также мини-производства, не оказывающие вредного воздействия на окружающую среду (включая шум, вибрацию, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия), за пределами установленных границ участков этих объектов. Размер санитарно-защитных зон для объектов, не являющихся источником загрязнения окружающей среды, должен быть не менее 25 м.
7. Территории жилой зоны организуются в виде следующих функционально-планировочных жилых образований:
- жилой район – формируется в виде группы кварталов (микрорайонов), как правило, в пределах территории, ограниченной городскими магистралями, линиями железных дорог, естественными планировочными порогами (река, лес и др.). Площадь территории района не должна превышать 250 га.
- квартал (микрорайон) – основной планировочный элемент застройки в границах красных линий или других границ, размер территории, которого, как правило, от 5 до 60 га. Квартал (микрорайон) может иметь единую структуру или формироваться из групп жилых домов (групп жилой застройки) сомасштабных элементам сложившейся планировочной организации существующей части городского населенного пункта.
Примечания:
1. Район, квартал (микрорайон), часть квартала являются объектами документов территориального планирования и документов по планировке территории.
2. В кварталах и микрорайонах жилых зон, как правило, не допускается размещение объектов городского значения, а также устройство транзитных проездов на территории групп жилых домов, объединенных общим пространством (двором). Территория групп жилых домов, как правило, не должна превышать 5 га.
В квартале (микрорайоне) выделяются земельные участки жилой застройки для отдельных домов (домовладений) или групп жилых домов в соответствии с планом межевания территории.
8. При разработке документов по планировке территории на отдельный участок территории, занимающий часть территории квартала или микрорайона, необходимо обеспечить совместимость размещаемых объектов с окружающей застройкой и требуемый уровень социального и культурно-бытового обслуживания населения для квартала (микрорайона) в целом.
Расчет обеспеченности объектами социально-бытового обслуживания проектируемого земельного участка, занимающего часть территории квартала или микрорайона, выполняется только на основе расчетных показателей обеспечения объектами социально-бытового обслуживания, выполненных для квартала, микрорайона, жилого района, в границах которого размещается планируемый земельный участок.
9. Границы, размеры и режим использования земельных участков многоквартирных жилых домов, находящихся в общей долевой собственности членов товарищества собственников жилых помещений в многоквартирных домах, определяются документацией по планировке территории квартала (микрорайона) на основании нормативно-правовых актов Российской Федерации, Ростовской области и настоящих нормативов.
10. При размещении жилой застройки в комплексе с объектами общественного центра или на участках, ограниченных по площади территории, жилая застройка формируется в виде группы жилой, смешанной жилой застройки или участка отдельного дома.
Группа жилой, смешанной жилой застройки – территория, размером от 1,5 до 10 га с населением, обеспеченным объектами повседневного обслуживания в пределах своей территории, а объектами периодического обслуживания – в пределах нормативной доступности. Группы жилой, смешанной жилой застройки формируются в виде части микрорайона (квартала). Границы группы устанавливаются по красным линиям, в случае примыкания – по границам землепользования.
Участок жилого дома - территория размером до 1,5 га, на которой размещается жилой дом с придомовой территорией. Границами территории участка являются границы землепользования.
При планировочной организации жилых зон следует предусматривать их дифференциацию по типам застройки, ее этажности и плотности, местоположению с учетом историко-культурных, природно-климатических и других местных особенностей.
Тип и этажность жилой застройки определяются в соответствии с социально-демографическими, национально-бытовыми, архитектурно-композиционными, санитарно-гигиеническими и другими требованиями, предъявляемыми к формированию жилой среды, а также возможностью развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктур и обеспечения пожарной безопасности.
11. В состав жилых зон могут включаться:
зона застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более);
зона застройки среднеэтажными жилыми домами (от 5 до 8 этажей, включая мансардный);
зона застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардный);
зона застройки блокированными жилыми домами;
зона застройки индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами с приусадебными земельными участками.
В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, торговли, здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, иных объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.
Примечание:
В местных градостроительных нормативах, правилах землепользования и застройки, допускается уточнять типологию жилой застройки, а также предусматривать дополнительные ограничения по размещению отдельных объектов в зонах жилой застройки.
12. Расчет показателей объемов и типов жилой застройки должен производиться с учетом сложившейся и прогнозируемой социально-демографической ситуации. При этом рекомендуется предусматривать разнообразные типы жилых домов, дифференцированных по уровню комфорта в соответствии с показателями таблицы 3.3.
Ориентировочная структура жилищного фонда, дифференцированного по уровню комфорта
Таблица 3.3.
| Тип жилого дома и квартиры по уровню комфорта | Норма площади жилого дома (квартиры) в расчете на одного человека, м2 | Формула заселения жилого дома и квартиры |
| Престижный (бизнес – класс) | 40 - 45 | k = n +1 k = n + 2 |
| Массовый (эконом – класс) | k = n k = n + 1 | |
| Социальный (муниципальное жилище) для расчетов в проектах | на перспективу в соответствии с изменением законодательства | k = n – 1 k = n |
| Специализированный | В соответствии со специальными нормами и правилами | k = n – 2 k = n – 1 |
Средний расчетный показатель жилищной обеспеченности зависит от соотношения жилых домов и квартир различного уровня комфорта определяется расчетом и устанавливается в задании заказчика.
13. Жилые здания с квартирами в первых этажах следует располагать, как правило, с отступом от красных линий не менее 5 метров. По красной линии допускается размещать жилые здания со встроенными в первые этажи или пристроенными помещениями общественного назначения, кроме учреждений образования, а на жилых улицах в условиях реконструкции сложившейся застройки – жилые здания с квартирами в первых этажах. Учитывая климатические условия Ростовской области, летние помещения в квартирах (лоджии и балконы) должны быть остеклены.
Запрещается размещение жилых помещений в цокольных и подвальных этажах.
В подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.
Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания. При размещении в жилом здании помещений общественного назначения, инженерного оборудования, и коммуникаций следует обеспечивать соблюдение гигиенических нормативов, в том числе по шумозащищенности жилых помещений в соответствии с требованиями СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».
14. В жилых зданиях не допускается размещать:
специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки;
помещения, в том числе магазины с хранением в них сжиженных газов, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, взрывчатых веществ, способных взрываться и гореть при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом, товаров в аэрозольной упаковке, пиротехнических изделий;
магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел. Магазины по продаже синтетических ковровых изделий допускается пристраивать к глухим участкам стен жилых зданий с пределом огнестойкости REI 150;
специализированные рыбные магазины;
склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений, имеющих эвакуационные выходы, изолированные от эвакуационных путей жилой части здания (правило не распространяется на встроенные автостоянки);
все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч;
предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м2);
бани;
предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м2, все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением, в том числе дискотеки, танцевальные студии, театры, а также казино;
прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену);
автоматические телефонные станции общей площадью более 100 м2;
общественные туалеты, учреждения и магазины ритуальных услуг;
встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;
производственные помещения (кроме помещений категорий «В» и «Д» для труда инвалидов и людей старшего возраста, в их числе: пунктов выдачи работы на дом, мастерских для сборочных и декоративных работ);
зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории;
диспансеры всех типов;
дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник: травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи;
дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема;
отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии, рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, превышающего допустимый уровень, установленный санитарно-эпидемиологическими правилами, ветеринарные клиники и кабинеты.
14.1. В цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и сжиженных газов, взрывчатых веществ; помещения для пребывания детей; кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, сауны, а также лечебно-профилактические учреждения. Загрузка помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна жилых комнат квартир и входы в жилую часть дома, в целях защиты жильцов от шума и выхлопных газов не допускается. Загрузку помещений общественного назначения, встроенных в жилые здания, следует выполнять: с торцов жилых зданий, не имеющих окон; из подземных туннелей; со стороны магистралей (улиц) при наличии специальных загрузочных помещений. Допускается не предусматривать указанные загрузочные помещения при площади встроенных общественных помещений до 150 м2.
14.2. На верхнем (последнем) этаже жилых зданий допускается размещать мастерские для художников и архитекторов, а также конторские (офисные) помещения с численностью работающих в каждом не более 5 чел., при этом следует учитывать противопожарные требования. Размещать конторские помещения в надстраиваемых мансардных этажах допускается в зданиях не ниже II степени огнестойкости и высотой не более 28 м. Размещение встроенно-пристроенных нежилых объектов допускается при условии выполнения норм пожарной безопасности в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».
15. При размещении и планировочной организации территории жилищного строительства должны соблюдаться требования по охране окружающей среды, защите территории от шума и выхлопных газов автотранспорта на транспортных магистралях, электрических и электромагнитных излучений, от выделяемого из земли радона в соответствии с требованиями по охране окружающей среды.
16. В целях создания среды жизнедеятельности, доступной для инвалидов и маломобильных групп населения, разрабатываемая градостроительная и проектная документации по планировке новых и реконструируемых территорий должна соответствовать нормативным требованиям Свода правил по проектированию и строительству СП 35-101-2001 «Проектирование зданий и сооружений с учетом доступности для маломобильных групп населения».
17. В малых городских поселениях вся жилая зона может формироваться по типу единого жилого района.
18. В случае расчлененности их территорий естественными или искусственными рубежами территория жилой зоны может подразделяться на районы площадью до 30-50 га.
19. В зоне исторической застройки структурными элементами жилых зон являются кварталы, группы кварталов, ансамбли улиц и площадей.
20. При проектировании жилой застройки на территории жилых районов, микрорайонов (кварталов) обосновывается тип застройки, отвечающий предпочтительным условиям развития данной территории. В конкретных градостроительных условиях, особенно при реконструкции, допускается застройка смешанного типа.
21. Размещение индивидуального жилищного строительства в городских округах и поселениях следует предусматривать – на свободных территориях, а также на территориях реконструируемой застройки (на участках существующей индивидуальной застройки в целях сохранения характера сложившейся городской среды).
22. Предельно допустимые размеры приусадебных или приквартирных земельных участков, предоставляемых в городских округах и поселениях для индивидуального жилого дома или одной квартиры в блокированных и секционных жилых домах, устанавливаются органами местного самоуправления.
23. Размеры приусадебных и приквартирных земельных участков необходимо принимать с учетом особенностей градостроительной ситуации в городских округах и поселениях, характера сложившейся и формируемой жилой застройки (среды), условий ее размещения в структурном элементе жилой зоны в соответствии с рекомендуемыми показателями в приложении №4.
24. Границы, размеры и режим использования территории участков при многоквартирных жилых домах, находящихся в общей совместной собственности членов товарищества собственников жилых помещений в многоквартирных домах, определяются документацией по планировке территории микрорайона (квартала) на основании законодательных актов Российской Федерации, Ростовской области и настоящих нормативов.
Примечание:
Нормативы планировочных параметров микрорайонов (кварталов) представлены в приложении №1
25. В целях интенсивного использования территории городских округов и поселений и улучшения безопасной и благоприятной среды проживания населения проводится реконструкция сложившейся застройки.