Сведения о проведении на территории Тверской области государственной кадастровой оценки земель
Государственная кадастровая оценка – это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.
Кадастровая оценка проводится на определенный момент времени и по единой методике для всей территории субъекта Российской Федерации с использованием, как правило, одного методического подхода и служит основой формирования системы земельных платежей и эффективного развития земельных отношений. Это основное отличие кадастровой оценки от других видов оценки наряду с использованием её результатов преимущественно для целей налогообложения и более продолжительным периодом актуальности её результатов – от 3 до 5 лет.
Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области (далее – Министерство) в соответствии со статьей 24.12. Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ( далее – Закон об оценочной деятельности) принято решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Тверской области от 18.02.2016 № 623-пп, согласно которому в 2016 году актуализации государственной кадастровой оценки подлежали:
- земли особо охраняемых территорий и объектов Тверской области по состоянию на 01.01.2016;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земли иного специального назначения Тверской области по состоянию на 01.01.2016.
Выполнение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов Тверской области, земель промышленности и иного специального назначения Тверской области, подготовка Отчета от 18.08.2016 № 240/002-2016 «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов Тверской области» и Отчета от 20.09.2016 № 240/001-2016 «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности и иного специального назначения Тверской области» проходили в рамках исполнения Государственного контракта от 21.06.2016 № 2 (далее – государственный контракт) на выполнение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков.
Работы по определению кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов Тверской области, земель промышленности и иного специального назначения Тверской области проводились ООО «АБН-Консалт».
В соответствии с государственным контрактом определена кадастровая стоимость 628 земельных участков в составе земельособо охраняемых территорий и объектов Тверской области и 14 820 земельных участков в составе земель промышленности и иного специального назначения Тверской области.
В процессе оценки использованы данные, полученные оценщиком в ходе изучения технической и экономической документации, предоставленной заказчиком оценки – Министерством.
Расчет стоимости объектов оценки произведен по результатам собственного исследования рынка оценщиком, на основании информации специализированных аналитических агентств, информации агентств недвижимости, периодических, рекламных, аналитических изданий, а также данных, размещенных в сети Интернет.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе особо охраняемых территорий и объектов Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25.11.2016 № 21-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов Тверской области», вступающим в законную силу с 01.01.2017.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе промышленности и иного специального назначения Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25.11.2016 № 20-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности и иного специального назначения Тверской области», вступающим в законную силу с 01.01.2017.
Кроме того, с 1 января 2016 года в законную силу вступили результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель водного фонда Тверской области, утвержденные приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 30.11.2015 № 10-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель водного фонда Тверской области», и результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда Тверской области, утвержденные приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 30.11.2015 № 9-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда Тверской области».
3.4.2. Формирование перечней объектов недвижимости (земельных участков), подлежащих государственной кадастровой оценке
Формирование перечней объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, осуществляется в соответствии с:
- статьёй 24.13 Закона об оценочной деятельности;
- приказом Минэкономразвития России от 01.11.2013 № 648 "Об утверждении Порядка формирования и предоставления перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке".
В 2016 году в соответствии с приказом Росреестра от 13.01.2015 № П/3 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» полномочиями по формированию и предоставлению перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке», полномочия по формированию и предоставлению перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области осуществлял орган кадастрового учета – Филиал.
В связи с тем, что в 2016 году Министерством принято решение о проведении работ по государственной кадастровой оценке, в Филиал 18.01.2016 поступил запрос на формирование перечней земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке в составе:
- земель промышленности и иного специального назначения;
- земель особо охраняемых территорий и объектов.
20.01.2016 сформированные Филиалом перечни земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 01.01.2016 в составе земель особо охраняемых территорий и объектов Тверской области, промышленности и иного специального назначения Тверской области направлены в адрес заказчика работ по определению кадастровой стоимости земельных участков – Министрества. Срок обработки указанного запроса филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тверской области составил – 3 рабочих дня.
3.4.3.Определение кадастровой стоимости вновь учтенных земельных участков, ранее учтенных земельных участков при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и земельных участков, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, влекущее за собой изменение их кадастровой стоимости
Определение кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков, земельных участков, в отношении которых прошёл государственный кадастровый учёт, связанный с изменением категории, вида разрешенного использования или уточнением площади, осуществлялось в течение 2016 года в соответствии с положениями приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» (далее – Методические указания).
Обобщенные результаты определения кадастровой стоимости учтенных земельных участков, ранее учтенных земельных участков при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и земельных участков, в отношении которых произошло изменение их характеристик, представлены в таблице.
Обобщенные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в разрезе категорий земель
| Категория земель | Количество вновь учтенных земельных участков и ранее учтенных земельных участков, в отношении которых осуществлялось определение кадастровой стоимости | Количество земельных участков, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, влекущее за собой изменение их кадастровой стоимости | ||
| Земли сельскохозяйственного назначения | 4 687 | 1 739 | 1 891 | |
| Земли населенных пунктов | 18 040 | 19 706 | 7 961 | 9 109 |
| Земли промышленности | ||||
| Земли особо охраняемых территорий и объектов | ||||
| Земли лесного фонда | 3 255 | |||
| Земли водного фонда | ||||
| Итого | 23 378 | 27 938 | 10 337 | 11 813 |
В сравнении с предыдущим 2015 годом количество вновь учтенных и ранее учтенных земельных участков, в отношении которых осуществлялось определение кадастровой стоимости, увеличилось. Также незначительно увеличилось количество земельных участков, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, влекущее за собой изменение их кадастровой стоимости.
В порядке пункта 2.5 Методических указаний (земельные участки, учтенные в государственном кадастре недвижимости и не попавшие в перечень объектов оценки, подлежащих государственной кадастровой оценке по причинам технического характера) определена кадастровая стоимость у 848 земельных участков.
3.4.4. Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в досудебном порядке
В 2012 году в соответствии с приказом Росреестра от 14.02.2012 № П/57 «О создании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области» создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой оценки (далее – Комиссия), которая осуществляет свою работу на постоянной основе в порядке, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года № 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости".
Комиссия является коллегиальным межведомственным органом. В её состав входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальных органов или подведомственного ему государственного бюджетного учреждения, наделенного соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа, представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков. Решения принимаются большинством голосов.
В Комиссию может обратиться любое заинтересованное лицо, не согласное с результатами определения кадастровой стоимости, в случае, если эти результаты затрагивают его права и обязанности, а также органы государственной власти и местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии в порядке, установленном законодательством в сфере оценочной деятельности, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости.
Несмотря на то, что Комиссия создана в 2012 году, Комиссия начала свою деятельность в 2014 году, с момента поступления заявлений от заинтересованных лиц.
Возможностью оспорить кадастровую стоимость в 2016 году в Комиссии воспользовались: физические лица – 245 заявлений по 1282 земельным участков, юридические лица – 400 заявлений по 726 земельным участкам и органы местного самоуправления – 5 заявлений по 29 земельным участкам.
Всего за 2016 год в Комиссию поступило 650 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 2037 земельных участков, из них по основанию:
установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость – 647 заявлений (99,5 % от общего количества заявлений, поступивших в Комиссию) в отношении 2034 земельных участков;
недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости – 3 заявления (0,5 % от общего количества заявлений, поступивших в Комиссию) в отношении 3 земельных участков.
По результатам работы Комиссии по первому основанию:
вынесено 149 отрицательных решений по 393 земельным участкам (19,3% от общего количества объектов недвижимости в заявлениях, поступивших в Комиссию);
принято в пользу заявителей 461 решение по 1216 земельным участкам (59,7% от общего количества объектов недвижимости в заявлениях, поступивших в Комиссию);
отозвано заявителем 2 заявления в отношении 282 земельных участков (13,8% от общего количества объектов недвижимости в заявлениях, поступивших в Комиссию);
не приняты к рассмотрению 36 заявлений по 143 земельным участкам (7% от общего количества объектов недвижимости в заявлениях, поступивших в Комиссию). Основные причины: не полный пакет документов либо нарушение сроков оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, полученных в рамках договоров, заключенных до вступления в силу Федеральный закон от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
По результатам работы Комиссии по второму основанию вынесено 2 отрицательных решения по 2 земельным участкам (0,2% от общего количества объектов недвижимости в заявлениях, поступивших в Комиссию);
не принято к рассмотрению 1 заявление по 1 земельному участку (0,05% от общего количества объектов недвижимости в заявлениях, поступивших в Комиссию).
По положительно рассмотренным заявлениям кадастровая стоимость уменьшилась в среднем на 54 %, с 21 051 688 880,61 рублей до 9 760 590 216,11 рублей.
Основной причиной, не позволяющей Комиссии принимать положительные решения, является, прежде всего, низкое качество отчётов об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости, выраженное в несоблюдении оценщиками требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.