Совершенствование экономического механизма регулирования земельных отношений
Система экономических регуляторов управления земельными ресурсами включает:
– земельный налог;
– арендную плату за землю;
– рыночную цену земли;
– залоговую цену земли;
– компенсационные платежи при изъятии земель;
– компенсационные выплаты при консервации земель;
– платежи за повышение качества земли;
– штрафные платежи за экологический ущерб;
– налоговое обложение при гражданском земельном обороте.
Одним из наиболее важных экономических инструментов является земельный налог, взимаемый исходя из размера государственной кадастровой оценки, корректируемой один раз в 3–5 лет.
Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год[27].
Ставки земельного налога дифференцированы по категориям земель, а для земель сельскохозяйственного назначения также по угодьям и группам почв.
Земельный налог на сельскохозяйственные угодья устанавливается с учетом состава угодий, их качества, площади и местоположения. В РФ установлены фиксированные значения средних ставок налога в расчете на 1 га мелиорированной пашни по субъектам Российской Федерации, которые, в свою очередь, дифференцируются по видам и подвидам угодий исходя из кадастровой оценки земель.
При этом к показателям оценки земель вводятся поправочные коэффициенты на местоположение земель.
В табл.3.1 приведена динамика поступления земельного налога в местные бюджеты РФ.
Таблица 3.1
Динамика поступления земельного налога в местные бюджеты РФ[28]
| Показатели | Годы | ||||
| млрд. руб. | 41,7 | 124,9 | 137,8 | 155,3 | 127,3 |
| Удельный вес в общем объеме налоговых доходов, % | 9,0 | 13,3 | 13,2 | 16,0 | 16,4 |
| Темп прироста, % | - | 199,52 | 10,33 | 12,70 | -18,0 |
Приведенные данные (табл. 3.1) свидетельствуют о значительном росте удельного веса земельного налога в общем объем налоговых доходов: с 9 % в 2006 г. он вырос до 16,4 % в 2015 г. Однако, темп прироста значительно отличается по всему исследуемому периоду. Если в 2012 г. он составил 199,52 % и затем демонстрировал более медленную, но все, же положительную динамику, то в 2015 г., темп прироста имел отрицательную величину -18,0 %.
Земельный налог относится к категории местных налогов. Государство только устанавливает общий порядок взыскания, предельную величину налоговой ставки, перечень льготников федерального значения. Надо помнить, что этим видом налога облагаются не собственники земли, а сама земля. Начисляется налог, исходя из кадастровой стоимости, сложившейся в данный момент времени в том или ином территориальном образовании. То есть стоимость земли в регионах страны может быть разной. Где то больше, где то меньше. Налог платится со всех участков, находящихся в обороте, имеющих кадастровый номер, принадлежащих юридическому, физическому лицу и расположенных на территории муниципалитета. Если, конечно, собственник не имеет льгот.
Местные налоги, в том числе, и земельный, вводится в действие непосредственно нормативным актом муниципального органа. Законодательством предоставлено право муниципалитетам, определять категории земли, устанавливать свои налоговые ставки, которые не должны превышать установленные государством величины, определять кадастровую стоимость участка, исходя из этого и сумму земельного налога. Муниципалитет вводит в действие льготы, предоставленные государством некоторым категориям лиц, физических и юридических.
Пятьдесят процентов уплаченного земельного налога остается в бюджете местного органа. 30 процентов передается в федеральный бюджет, а 20 – в местный бюджет вышестоящего уровня.
Федеральным законодательством от уплаты земельного налога освобождаются вузы, исследовательские и научные учреждения, недвижимость здравоохранения, культуры, спортивные организации, туристические и ряд других[29].
В приложении 1 приведены ставки земельного налога, установленные в г. Владикавказ в 2016 г.[30] Наибольшая ставка земельного налога – 1,5 % применяется для земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц. Налоговая ставка 1,35 % - для земельных участков, предназначенных для размещения автостоянок. Наименьшая налоговая ставка - для земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки – 0,05 %.
На рис. 3.2 приведена динамика поступления земельного налога в местный бюджет г. Владикавказ с 2006 по 2015 гг.
Как следует из данных рис. 3.2 поступление земельного налога в местный бюджет г. Владикавказа имеет положительную тенденцию. Поступление налога в 2015 г. по сравнению с 2006 г. выросло в 3,4 раза.
Однако, необходимо отметить, что несмотря на положительную тенденцию собираемость земельного налога значительно ниже, чем в среднем по РФ.
Рис. 3.2. Динамика поступления земельного налога в местный бюджет г. Владикавказ с 2006 по 2015 гг.
В табл. 3.2 приведены данные о собираемости земельного налога в г. Владикавказ.
Таблица 3.2
Собираемость земельного налога в г. Владикавказ
| Показатели | Ед. измерения | |||||||||
| Налоговые доходы местного бюджета, фактически исполненные | тыс. руб. | 1939868,8 | 1866107,2 | |||||||
| Земельный налог | тыс. руб. | 85641,8 | 94234,3 | 97515,3 | ||||||
| Удельный вес земельного налога в общем объеме налоговых доходов | % | 3,93 | 4,66 | 4,89 | 4,03 | 4,44 | 4,86 | 4,41 | 4,43 | 5,22 |
| Прирост (снижение) | % | - | 18,58 | 4,94 | -17,58 | 10,17 | 9,46 | -9,26 | 0,45 | 17,83 |
Как следует из данных таблицы 3.2 динамика удельного веса земельного налога в г. Владикавказ – разнонаправлена, но одинаково низкая за весь исследуемый период. В сравнении со среднероссийскими показателями удельный вес земельного налога в г. Владикавказ среднем в 3 раза ниже (табл. 3.1).
Таким образом, одной из проблем в республике пополнения местных бюджетов является низкая собираемость земельного налога.
Кроме проблемы собираемости земельного налога в РСО-Алания существует также проблема собираемости арендной платы за землю. Причем не торопятся платить даже те, у кого земли находятся в бессрочном пользовании или пожизненном владении. А таких более 45 тысяч из 180 тысяч гектаров земель сельхозназначения.
Арендная плата за землю является одним из видов платы за землю. Размер арендной платы за землю устанавливается по договоренности между арендодателем и арендатором.
Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме. Может применяться и комбинированная форма оплаты, однако доли, размеры и виды каждой формы должны определяться конкретно.
В сложившихся условиях развития земельной реформы возможны два взаимозаменяющих направления развития арендных отношений:
– аренда земельных долей сельскохозяйственным предприятием у их собственников;
– внутрихозяйственный арендный подряд.
Во всех случаях размер арендной платы определяется договором и может быть рассчитан одним из методов оценки недвижимости:
– оценкой по прямому сравнению продаж;
– оценкой по доходности;
– оценкой по затратам.
Сейчас арендная плата за использование участков земель сельхозназначения на равнинах РСО-Алания составляет от 850 до 2200 рублей на 1 га в зависимости от кадастровой стоимости и специальных коэффициентов. В настоящее время прорабатывается вопрос о сохранении арендной платы за небольшие по площади участки менее 25 га. Плата за сенокосы и пастбища, которая сейчас составляет от 75 до 500 рублей за 1 га, пересматриваться не будет[31].
Основной базой для определения и земельного налога и арендной платы является кадастровая стоимость земли. Корректировка кадастровой стоимости должна быть основана на данных бухгалтерского учета основных фондов, включая земельные участки и иные объекты недвижимости этих субъектов. Это обеспечит снижение затрат на сбор необходимой информации и корректировку кадастровой стоимости.
В настоящее время кадастровая стоимость земельного участка определяется произведением удельного показателя кадастровой стоимости (далее – УПКС) – это кадастровая котировка земельного объекта в калькуляции на единицу общей площади объекта, как правило, единицей является квадратный метр) и площади земельного участка.
УПКС установлена для всех 7 категорий земель земельного фонда РФ (1 глава). Для формализации дивидендов с земель сельскохозяйственного назначения они распределены на шесть категорий:
1 - Угодья с/х назначения.
2 - Территории, занятые внутренней инфраструктурой: выгоны, дороги, лесные полосы, склады и прочие объекты. Сюда же входят так называемые нарушенные земли, где осуществляется промышленная разработка песка, залежей глины, камня и прочее.
3 - Земли, расположенные под стоячими, то есть непроточными водоемами, такими как пруд, водохранилище, озеро и прочее.
4 - Земли болот или покрытые кустарником и деревьями. Сюда же относятся нарушенные земли, которые разрабатывают на таких территориях.
5 - Земли, находящиеся под лесными массивами, но не переданные в профильный фонд РФ. Они находятся у землевладельцев на правах пользования без срока или без оплаты.
6 - Территории, которые пригодны для пастбища для оленей.
Для каждой из этих 6-ти категорий устанавливается определенный удельный показатель для расчета кадастровой стоимости.
В 2011 г. для земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения СКФО определены значения УПКС (табл. 3.3).
Таблица 3.3
Сведения о средних удельных показателях кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, утвержденных органами власти субъектов СКФО, руб./кв.м
| Регион СКФО | Категории земель сельскохозяйственного назначения | |||||
| I группа | II группа | III группа | IV группа | V группа | VI группа | |
| Республика Дагестан | 2,18 | 2,75 | 2,25 | 0,09 | 0,73 | нет объектов оценки |
| Республика Ингушетия | 1,37 | 1,18 | 1,33 | 0,09 | 0,70 | нет объектов оценки |
| Кабардино- Балкарская Республика | 3,16 | 2,84 | 3,06 | 0,09 | 0,48 | нет объектов оценки |
| Карачаево- Черкесская Республика | 2,15 | 4,03 | 2,64 | 0,09 | нет объектов оценки | нет объектов оценки |
| Республика Северная Осетия- Алания | 3,73 | 3,98 | 4,99 | нет объектов оценки | 1,39 | нет объектов оценки |
| Чеченская Республика* | 1,79 | нет объектов оценки | 2,67 | 0,09 | нет объектов оценки | нет объектов оценки |
| Ставропольский край | 4,82 | 5,38 | 4,93 | 0,09 | 0,73 | нет объектов оценки |
Однако, Постановлением Правительства РСО-Алания[32] в 2011 г. были введены средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения (табл.3.4) отличающиеся от введенных Правительством РФ.
Таблица 3.4
Средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков (УПКС) в составе категории земель сельскохозяйственного назначения по
муниципальным районам РСО-Алания
| N п/п | Наименование муниципального района | Значение УПКС земель | Номер группы | |||||
| I | II | III | IV | V | VI | |||
| Алагирский | минимальное | 2,58 | - | 9,00 | - | - | - | |
| среднее | 6,62 | - | 9,00 | - | - | - | ||
| Ардонский | минимальное | 2,58 | - | 9,00 | - | - | - | |
| среднее | 7,48 | - | 9,00 | - | - | - | ||
| Дигорский | минимальное | 2,58 | - | 9,00 | - | - | - | |
| среднее | 9,42 | - | 9,00 | - | - | - | ||
| Ирафский | минимальное | 2,58 | - | 9,00 | - | - | - | |
| среднее | 8,53 | - | 9,00 | - | - | - | ||
| Кировский | минимальное | 2,58 | - | 9,00 | - | - | - | |
| среднее | 8,35 | - | 9,00 | - | - | - | ||
| Моздокский | минимальное | 2,58 | - | 9,00 | - | - | - | |
| среднее | 9,80 | - | 9,00 | - | - | - | ||
| Правобережный | минимальное | 2,58 | - | 9,00 | - | - | - | |
| среднее | 9,67 | - | 9,00 | - | - | - | ||
| Пригородный | минимальное | 2,58 | - | 9,00 | 8,00 | - | - | |
| среднее | 8,16 | - | 9,00 | 8,00 | - | - | ||
| Среднее по РСО-Алания | 8,50 | 0,00 | 9,00 | 8,00 | 0,00 | 0,00 |
Как следует из приведенных данных (табл.3.4) УПКС определена для муниципальных районов республики только для 3-х категорий земель сельскохозяйственного назначения. К ним относятся: угодья с/х назначения, земли, расположенные под стоячими, то есть непроточными водоемами, такими как пруды, водохранилища, озера и прочее; земли болот или покрытые кустарником и деревьями. Сюда же относятся нарушенные земли, которые разрабатывают на таких территориях.
Сравнение двух установленных показателей УПКС (табл.3.3 и табл.3.4), свидетельствует о том, что они имеют существенное различие, так среднее значение УПКС по РСО-Алания для I группы земель в 2,26 раза выше рекомендованного в табл., а для III группы - в 1,8 раза. УПКС для IV группы, определен только для Пригородного муниципального района, в то время, как данные табл.3.3 свидетельствуют от отсутствии такой группы земель не только в данном районе, но и вообще в РСО-Алания. В то же время, Постановление Правительство РСО-Алания (табл.3.4) не установило УПКС для остальных имеющихся групп сельскохозяйственных земель в республике.
Таким образом, выявлено явное несоответствие базовых нормативов УПКС, которые должны учитываться при определении кадастровой стоимости земли, на основании которой должны рассчитываться и земельный налог, и величина арендных платежей, и другие платежи и налоги, учитывающиеся при ведении земельных отношений.
Поэтому действующая методическая база системы государственной кадастровой оценки земель нуждается в улучшении. В частности, существенные вопросы вызывают норма капитализации и размер абсолютной ренты, заложенные в методику государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственных угодий, однако не регулирующие вопросы определения кадастровой стоимости отдельных земельных участков[33].
Кроме того, действующим законодательством не урегулированы вопросы периодичности проведения государственной кадастровой оценки для различных категорий земель.
При формировании кадастровой оценки земельных участков необходимо учесть основные факторы, оказывающие непосредственное влияние на процесс оценки. Система факторов, оказывающих влияние на процесс оценки земельных участков, приведена на рис. 3.3.
|
Рис. 3.3. Система факторов, оказывающих влияние на процесс оценки земли
Предложенная система факторов (рис. 3.3) позволит повысить эффективность использования земельных участков хозяйствующих субъектов, увеличить кадастровую и рыночную стоимость объектов земельно-имущественного комплекса, пополнить бюджет регионов и РФ.