Анализ современного состояния ГКОЗ

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью, и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики [23].

В данной главе проведен анализ возможных проблем, возникающих на определенных этапах осуществления ГКОЗ, на примере данных об объектах исследования, информация о которых получена из таких достоверных источников, как научные статьи и публикации из журналов и газет.

Опыт осуществления кадастровой оценки земельных участков в различных регионах свидетельствует о том, что к настоящему времени не построена адекватная система кадастровой оценки. Анализ публикаций на эту тему показывает, что сплошь и рядом кадастровая стоимость земель отличается от рыночных цен в разы, что все характеристики близко расположенных земельных участков могут различаться во много раз. Многочисленные заявления в суды об оспаривании кадастровых оценок свидетельствуют о том, что ошибки в определении кадастровой стоимости задевают интересы многих лиц и поэтому не могут быть оставлены без внимания.

Как утверждают эксперты Российского союза промышленников и предпринимателей, к ним постоянно поступают жалобы на завышенную кадастровую оценку. В ряде мест, по утверждениям экспертов, она завышается почти в 20 раз, что в итоге приводит к необоснованному увеличению размера земельного налога, что вызывает справедливое недовольство собственников. Огромное число жалоб поступает в Северо-Западный территориальный отдел управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Архангельской области [45]. Судя по публикациям, серьезные проблемы с результатами оценки кадастровой стоимости отмечены в Омске. Серия статей содержит много примеров грубых ошибок при определении кадастровой стоимости в этом городе. Обращения в суд с оспариванием кадастровой стоимости во Владимирской области свидетельствуют о том, что в этом регионе также не всех устраивают результаты кадастровой оценки. По данным источника [43], владимирские предприниматели считают, что в некоторых районах области новая кадастровая стоимость земли завышена по сравнению с реальной рыночной стоимостью этих земель в 35 раз! В том же источнике приведены следующие данные:

· во Владимире стоимость земли в промышленной зоне составляла от 300 до 700 рублей за 1 квадратный метр, новая кадастровая стоимость этой земли – 2 400 рублей за 1 квадратный метр (завышение в 3,5–8 раз);

· в Юрьевце реальная цена купли- продажи земли под жилую застройку – от 600 рублей за 1 квадратный метр, новая кадастровая стоимость – 1 700 рублей за 1 квадратный метр (завышение в 1,7 раза);

· цена земли под производство в этом регионе – от 300 до 400 рублей за 1 квадратный метр, новая кадастровая стоимость – 2 424 рубля за квадратный метр (завышение в 7 раз);

· в Лакинске земли, предназначенные для сферы обслуживания, стоил от 50 рублей за 1 квадратный метр, их новая кадастровая стоимость – до 3 990 рублей за 1 квадратный метр (завышение в 35 раз);

· стоимость земли для промышленности была равна примерно 50 рублям за 1 квадратный метр, новая кадастровая стоимость этой земли – 701 рубль за 1 квадратный метр (завышение в 14 раз).

Чрезвычайно выразительны результат кадастровой оценки земельных участков городе Томске, опубликованные в журнале «Регистр оценки» [42]: 5 из 17 случаев (30%) кадастровая стоимость отличается от рыночной в 4–7 раз (в одно случае в 25 раз!), что существенно превышает разумные представления о точности в оценочной практике.

Очень важная деталь: отклонения от рыночной стоимости наблюдаются как в сторону завышения, так и в сторону занижения примерно с одинаковой частотой. Однако это свидетельствует не о том, что лица, управляющие процессом кадастровой оценки, преднамеренно допускают эти отклонения, а о том, что методы, используемые для обработки данных, некорректны. Неправильная процедура кадастровой оценки, заложенная в методическое обеспечение, приводит еще к одному эффекту: кадастровые стоимости близких объектов оценки без каких-либо объяснимых причин существенно различаются. Так, два земельные участка (данные о которых приведены все в том же журнале), расположенные рядом и характеризующиеся одинаковыми рыночными стоимостями (примерно 6 000 рублей за 1 квадратный метр), что естественно, имеют совершенно различные кадастровые стоимости. Кадастровая стоимость участка №1 в 2 раза больше рыночной стоимости этого участка, а кадастровая стоимость соседнего участка почти в 5 раз меньше его рыночной стоимости.

Следует рассмотреть еще один случай несоответствия кадастровой и рыночной стоимости - обратный, т.е. кадастровая стоимость с одинаковым успехом может быть как существенно выше, так и существенно ниже рыночной стоимости. Это подтверждается также данными, приведенными в работах Власова А.Д., в которых отмечено, что в центральной части крупных населенных пунктов России кадастровая стоимость земельных участков была занижена в 2–5 раз [25,26]. Естественно, случаи занижения кадастровой стоимости не получают такого резонанса, как случаи завышения, поскольку это не затрагивает интересы конкретных лиц и предприятий. Тем не менее острота проблемы больших погрешностей в определении кадастровой стоимости земельных участков не снижается: вытекающее отсюда снижение налоговых поступлений приводит к недополучению бюджетом значительных средств. Таким образом, как отмечено в работах Хлопцова Д.М. и Коростелева С.П. и других публикациях, практика многолетней работы системы оценки кадастровой стоимости земли в итоге показала, что суды завалены исками собственников, неудовлетворенных результатами кадастровой оценки, значения кадастровой стоимости земельных участков не имеют под собой никакого экономического обоснования и не могут применяться для целей управления недвижимостью [42, 44].