Стаття 3. способи приватизації

Приватизація здійснюється шляхом:

безоплатної передачі громадянам квартир (будинків), кімнат у гуртожитках з розрахунку санітарної норми 21 квадратний метр загальної площі на наймача і кожного члена його сім'ї та додатково 10 квадратних метрів на сім'ю;

(абзац другий частини першої статті 3 із змінами, внесеними

згідно із Законом України від 04.09.2008 р. N 500-VI)

(Закон, ВР України, від 19.06.1992, № 2482-XII "Про приватизацію державного житлового фонду")

Право на приватизацію квартир з використанням житлових че­ків одержують громадяни України, які постійно проживають у цих квартирах або перебували на обліку потребуючих поліпшення жит­лових умов до введення в дію цього закону. Відповідно до п. 1 ст. 5 Закону "Про приватизацію державного житлового фонду" до членів сім'ї наймача включаються лише громадяни, які постійно прожива­ють у квартирі разом з наймачем. До числа суб'єктів права на при­ватизацію державного житлового фонду законом віднесені й тимча­сово відсутні члени сім'ї, за якими зберігається право на житло. Тобто, передача квартир у власність здійснюється тільки наймачам і членам їх сімей.

Передача зайнятих квартир здійснюється в спільну власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім'ї з обов'язковим ви­значенням уповноваженого власника квартири. Порядок збережен­ня житла за тимчасово відсутніми членами сім'ї наймача визначе­ний ст. 71 Житлового кодексу України, а їхні права і обов'язки — ст. 78 Житлового кодексу.

Згідно з Постановою Пленуму Верховного суду України "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житло­вого кодексу України" від 12 квітня 1985 р. за № 2 у справах про визнання наймача або члена його сім'ї таким, що втратив право ко­ристування жилим приміщенням відповідно до ст. 71 Житлового ко­дексу, необхідно з'ясувати причини відсутності відповідача понад встановлені строки. У разі їх поважності суд може продовжити про­пущений строк. Окрім того, наймачеві або членові його сім'ї, який був відсутнім понад встановлений законом строк без поважних при­чин, суд вправі з цих мотивів відмовити в позові про захист поруше­ного права.

У деяких випадках приватизація квартири визнається недійсною на підставі звернень колишнього члена сім'ї до суду з позовом про визнання його права на житлову площу про визнання свідоцтва про право власності на квартиру недійсним.

Якщо судом буде визнано свідоцтво про право власності на квар­тиру недійсним, це призведе до того, що квартира з приватної влас­ності у примусовому порядку буде переведена до державного житлового фонду, а колишні власники перетворяться на квартиро­наймачів.

Відповідно до закону безоплатна приватизація за житлові чеки може бути здійснена тільки один раз, про що робиться відповідний запис в паспорті. Так, у Постанові Кабінету Міністрів України "Про випуск в обіг приватизаційних чеків" від 26 квітня 1993 р. за № 305 було передбачено робити відповідну відмітку органу приватизації державного житлового фонду в паспорт про право на безоплатну приватизацію житла у відповідному для даного громадянина обсязі. . Оскільки до цього часу законодавчо не визначено правового ме­ханізму повернення житлових чеків їх власникам або відшкодуван­ня вартості цих приватизаційних паперів у грошах за умови визнан­ня недійсною приватизацію житла, то її фактичне проведення ущем­ляє права громадян.

Вимоги ч. 2 ст. 48 Цивільного кодексу (повернення всього отри­маного за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі — відшкодувати його вартість у грошах) при приватизації житла не можна застосовувати через неможливість повернення житлових че­ків і наймачі реприватизованих квартир вже не в змозі повторно на­бути право власності на квартиру державного житлового фонду, і з категорії власників змушені перетворюватися на іншу категорію суб'єктів житлового права — квартиронаймачів.

Тому приватизацію житла, проведену органами приватизації у відповідності з чинним законодавством, не можна визнавати недійс­ною, оскільки, по-перше, відповідно до Закону України "Про прива­тизацію державного житлового фонду", органи приватизації не мають права відмовити мешканцям квартир (будинків) у приватиза­ції житла, яке вони займають, і, по-друге, безоплатна приватизація державного житлового фонду є процесом тимчасовим і відповідно до Постанови Верховної Ради України безоплатна приватизація дер­жавного житлового фонду з використанням житлових чеків здій­снюється тільки до 31 грудня 2002 р. Отже, житло може безоплатно приватизуватися тільки на час дії житлових чеків. Але це не поши­рюється на безстрокову приватизацію — викуп державного житла за гроші. Приватизаційні папери є платіжними засобами при безоп­латній приватизації. Після закінчення останньої можливо розпоч­неться процес продажу бажаючим державного житла за гроші.

Протягом цього етапу приватизації кожний громадянин України має право приватизувати займане ним житло один раз.

Якщо приватизація проведена згідно з чинним законодавством, вона не може бути визнана недійсною. Але звичайно це не стосуєть­ся абсолютно недійсних угод з приватизації, які не несуть за собою виникнення у сторін прав і обов'язків. Тому вважаємо, що привати­зація може бути визнана незаконною тільки тоді, коли вона не відповідає вимогам закону, ущемлює права неповнолітніх дітей, недієз­датних, здійснена громадянами, не здатними розуміти значення сво­їх дій, внаслідок помилки, обману, насильства тощо. А також за на­явності підстав для визнання документів недійсними: подання не відповідаючих дійсності документів, порушення прав інших грома­дян та організацій на жиле приміщення, неправомірних дій службо­вих осіб при вирішенні питання про приватизацію жилого приміщен­ня, а також інших випадків порушення порядку і умов надання жи­лих приміщень тощо.

При розгляді спору в суді щодо законності приватизації кварти­ри, якщо навіть і буде встановлено, що порушені права окремих гро­мадян на приватизацію, суд повинен визнавати їхні права спільної власності на житло, а в деяких випадках навіть позбавляти окремих осіб права на частку в приватизованому житлі, і ні в якому разі не скасовувати приватизацію взагалі шляхом визнання свідоцтва про право власності на житло недійсним.

Порядок добровільного повернення квартири (будинку) у дер­жавну власність громадян, в яких підійшла черга на одержання жи­лого приміщення в державному житловому фонді регулюється за­твердженим наказом Держжитлокомунгоспу України "Тимчасовим положенням про порядок передачі громадянами житла, що перебу­ває у їх приватній власності, органу, який здійснює поліпшення житлових умов" від 1 червня 1995 р. за № 24, з відповідними зміна­ми від 8 серпня 2000 р. Цей порядок не поширюється на обмін гро­мадянами жилих приміщень більшої площі на жилі приміщення мен­шої площі, який був розглянутий раніше.

Зазначене Положення визначає порядок передачі громадянами, в яких підійшла черга на одержання жилого приміщення і які вия­вили бажання одержати житло в державному житловому фонді на умовах, передбачених ст. 48 Житлового Кодексу Української РСР, належного їм на праві приватної власності будинку (квартири і кім­нати у квартирі) органу, який здійснює поліпшення їх житлових умов.

Громадяни, які виявили бажання одержати житло в межах вста­новленої норми жилої площі в одному населеному пункті, подають до органу, який здійснює поліпшення житлових умов, заяву та пра-вовстановлюючий документ (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, дарування тощо) на будинок (квартиру, кімнату у квартирі).

Орган, який здійснює поліпшення житлових умов, у місячний термін розглядає заяву громадянина і приймає рішення про надання йому та членам його сім'ї житла у державному чи комунальному житловому фонді, про що повідомляється заявник. У разі отримання у тижневий термін згоди заявника на запропоноване житло, орган приймає рішення щодо переведення житла, яке перебуває у приват­ній власності громадян, до державної чи комунальної власності. Про це заявнику повідомляється у п'ятиденний термін.

Після прийняття рішень, зазначених вище, між громадянином і органом, який здійснює поліпшення житлових умов, укладається угода обміну з дотриманням вимог чинного законодавства. Між сто­ронами проводиться обмін жилого приміщення меншої площі на жи­ле приміщення більшої площі з урахуванням вимог ч. 2 ст. 48 Жит­лового кодексу. Оформлення угоди обміну покладається на орган, який поліпшує житлові умови і на який покладено функції забезпе­чення житлом громадян.

Після обміну громадянин і члени його сім'ї втрачають право власності на житлові приміщення, які вони займали до обміну. Ко­пія рішення про переведення будинку (квартири, кімнати у кварти­рі) до державної чи комунальної власності передається органом, який поліпшує житлові умови громадянина, у п'ятиденний термін органу приватизації та бюро технічної інвентаризації.

На підставі цього рішення орган приватизації:

а) робить відповідну відмітку про зміну власника будинку (квар­тири, кімнати у квартирі);

б) у 10-денний термін перераховує відповідні суми житлових че­ків до установ Ощадбанку України для зарахування на депозитні ра­хунки громадян.

Жиле приміщення має бути передане громадянином у належно­му стані. Орган, що поліпшує житлові умови, зобов'язаний протя­гом двох днів з моменту укладення угоди обміну видати громадянам ордер на приміщення, які вони отримують в результаті обміну.

Орган приватизації, який здійснив приватизацію жилого примі­щення, переданого громадянином органу, що поліпшив його житлові умови, на вимогу громадянина та членів його сім'ї зобов'язаний ви­дати довідку про факт анулювання приватизації. Спори, які виника­ють між громадянином і органом, який здійснює поліпшення житло­вих умов, вирішуються в установленому законом порядку.

Стаття 5. Порядок розрахунків при приватизації квартири (будинку)

5. Кожний громадянин України має право приватизувати займане ним житло безоплатно в межах номінальної вартості житлового чеку або з частковою доплатою один раз.

(Закон, ВР України, від 19.06.1992, № 2482-XII "Про приватизацію державного житлового фонду")

В аспекті конституційного звернення положення пункту 5 статті 5 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 року N 2482-XII, згідно з яким кожний громадянин України має право приватизувати займане ним житло безоплатно в межах номінальної вартості житлового чека або з частковою доплатою один раз, необхідно розуміти так, що право громадян України на безоплатну приватизацію державного житлового фонду вважається реалізованим один раз, якщо:

- громадянин України повністю використав житловий чек для приватизації житла у державному житловому фонді, і у його власність безоплатно передано в одній чи кількох квартирах (будинках) загальну площу з розрахунку санітарної норми 21 квадратний метр загальної площі на наймача і кожного члена його сім'ї та додатково 10 квадратних метрів на сім'ю;

- у власність наймача і кожного члена його сім'ї передано загальну площу однієї квартири (будинку), що перевищує встановлену санітарну норму, з оплатою вартості надлишкової загальної площі приватизованого житла;

- у власність наймача і кожного члена його сім'ї передано загальну площу житла, меншу ніж встановлена санітарна норма, а залишок житлового чека використано для приватизації частки майна державних підприємств, земельного фонду;

- весь житловий чек використано для приватизації частки майна державних підприємств, земельного фонду.

Приватизація загальної площі в кількох квартирах (будинках) державного житлового фонду в межах встановленої санітарної норми та номінальної вартості житлового чека не є повторною.

(Рішення, Конституційний Суд, від 10.06.2010, № 15-рп/2010 "У справі за конституційним зверненням громадянки Власової Ганни Іванівни щодо офіційного тлумачення положення пункту 5 статті 5 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (справа про безоплатну приватизацію житла)")