Структура рынка недвижимости

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

(лекции)

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ.

ФУНКЦИИ И ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

Рынок недвижимости – это система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей вытекающих из обладания объектом недвижимости.

Рынок недвижимости как сектор экономики имеет большое значение и подтверждается:

1. колоссальной стоимостью национального богатства материализованного в недвижимости, которая может быть включена в рыночный оборот и приносить ренту (доход);

2. достигнутой уже сегодня высокой доли рынка недвижимости в ВНП – валовом национальном продукте;

3. достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем дохода в бюджетах от первичной продажи, сдачи в аренду, государственной и муниципальной недвижимости;

4. высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

5. большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости;

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

1. эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств в недвижимости;

2. отчуждение полезных или частичных прав собственности на объект недвижимости от первого экономического субъекта к другому и защиту его прав;

3. свободное регулирование цен на объекты и услуги;

4. перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

5. перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Рынок недвижимости имеет ряд специальных особенностей:

1. локализация рынка проявляется в том, что товары неподвижны и ценность в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

2. значительно меньшее количество сделок купли-продажи;

3. владение недвижимостью и сделки с ней, обычно предполагают четыре вида затрат:

3.1 единовременные сравнительно-крупные инвестиции;

3.2 на поддержание объекта в функциональном состоянии (затраты на регион и эксплуатационные расходы);

3.3 налог на недвижимое имущество;

3.4 государственная пошлина и другие сборы за сделку;

4. сравнительно-высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территории;

5. рынок недвижимости несовершенен.

Совершенный рынок предполагает:

1. покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах;

2. продукт на рынке должен быть однородным.

На рынке должна существовать совершенная мобильность:

1. покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;

2. продавцов и покупателей должно быть так много, что ни один из них не может повлиять на рыночную цену;

3. спрос и предложение должны быть эластичны по цене (точка пересечения кривых спроса и предложения показывают реальную рыночную цену);

4. издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товаров;

Любые отклонения от выше перечисленных условий снижают эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм, то есть влияют на цены и рынок становится несовершенен.

СТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность четырех структурных элементов:

1. объекты недвижимости;

2. экономических субъектов оперирующих на рынке:

2.1 продавцы (арендодатели), в качестве продавца или арендодателя может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющие право собственности на объект, в том числе и государство в лице своих специализированных органов управления недвижимостью;

2.2 покупатели (арендаторы), в качестве покупателя и арендатора может выступать юридическое или физическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону;

2.3.профессиональные участники рынка недвижимости – состав профессиональных участников рынка определяется перечнем процессов протекающих на рынке с участием государства и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Выделяют две группы участников рынка недвижимости:

1. институциональные участники рынка недвижимости– субъекты представляющие интересы государства и действующие от его имени, сюда относят:

1.1 организации, регулирующие градостроительное развитие землеустройства и землепользования;

1.2 федеральные, территориальные, земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земель, созданием земельного кадастра, зонированием территории, оформлением землеотводов;

1.3 федеральные, территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и населенных пунктов, созданием градостроительного кадастра, выдача разрешения на строительство;

1.4 органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных документов;

1.5 органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

1.6 органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительство и эксплуатацией зданий, строений и сооружений;

1.7 проектировщики, строители, специалисты, по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

1.8 органы регистраторы прав на недвижимость и сделок с ней;

1.9 государственные нотариусы.

2. неинституциональные участники рынка недвижимости – работают субъекты на коммерческой основе, сюда относятся:

2.1 брокеры, которые оказывают услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

2.2 оценщики недвижимости, оказывающие услуги по независимой оценке стоимости объекта;

2.3 финансисты (банкиры), которые занимаются операциями на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

2.4 девелоферы – развитие территории, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду;

2.5 редевелоферы – занимающиеся развитием и преобразованием территории (вторичной застройки);

2.6 управляющие недвижимостью, которые занимаются финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

2.7 проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;

2.8 юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операции на рынке недвижимости;

2.9 страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональную ответственность;

2.10 участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью;

2.11 аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

2.12 финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

2.13 маркетологи – специалисты по связям с общественностью и рекламой, занимающиеся продвижением услуг и объектов на рынке, информационно-аналитические издания и средства массовой информации специализируются на тематике рынка недвижимости;

2.14 специалисты по информационным технологиям обслуживающий рынок недвижимости;

2.15 специалисты в области повышения и обучения персонала и его квалификации;

2.16 любые специалисты, сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

3. процессов функционирования рынка – процесс создания, использования и обмена объекта недвижимости и управление рынком, различают следующие основные процессы:

3.1 создание системы развития объекта недвижимости;

3.2 организация системы развития недвижимости;

3.3 развитие территорий;

3.4 создание (развитие) объекта недвижимости;

3.5 использование (эксплуатация) объекта недвижимости;

3.6 организация эксплуатации и управление недвижимости;

3.7 управление объектом;

3.8 товарооборот объекта недвижимости;

3.9 организация системы товарного оборота недвижимости;

3.10 передача прав (правомочий) собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;

3.11 финансирование товарного оборота недвижимости;

3.12 управлением рынком;

3.13 исследование рынка;

3.14 формирование и развитие рынка;

3.15 контроль и регулирование.

4. инфраструктуры рынка – совокупность механизмов обеспечивающих функционирование рынка. Условно выделяют четыре таких механизма:

4.1 социальный механизм, который включает в себя:

4.1.1 законодательную и нормативную базу рынка;

4.1.2 систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками рынка, реализующими этот механизм, является законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней.

Профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

4.2 методологический механизм или макрорыночный механизм, включает в себя:

4.2.1 систему мониторинга и исследование процесс функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации при участии практиков, оценщиков, маркетологов и др.);

4.2.2 специальные государственные общественные и коммерческие институты управления и развитие рынка объектов недвижимости.

4.3 инженерно-технологический механизм, включает в себя:

4.3.1 эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий (однотипный порядок действий);

4.3.2 стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операции с ними;

4.3.3 единое информационное пространство рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;

4.3.4 законодательно-закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

4.3.5 нормативный, инструктивный и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

4.3.6 банки данные эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

4.4. психолого-поведенческий механизм, включает в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий всех участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применение санкций к нарушителям.