Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом
Характеристика объекта оценки
Объект оценки – квартира, общей площадью 42 кв.м., расположенная по адресу: Московская область, г. Фрязино, ул. Горького, д.5, кв. 296.
В соответствии с Законом Московской области «О городском округе Фрязино и его границе» в состав городского округа Фрязино входят 2 населённых пункта: г. Фрязино и д.Чижово. Площадь территории муниципального образования составляет 918 га, население- 55 449 тыс. (http://www.fryazino.info/) человек. Недалеко от дома находится железнодорожная станция Ярославского направления «Фрязино товарная». Г. Фрязино имеет вполне развитую инфраструктуру: Дворец Спорта г. Фрязино, Средняя Общеобразовательная Школа № 2, №3,№4, функционирует филиал Московского государственного института радиотехники, электроники и автоматики (технического университета), дворец культуры «ИСТОК», 2 дошкольных учреждения, детская поликлиника, городская больница, магазины, салоны красоты, стадион, музыкальная школа, 2 среднепрофессиональных училища, библиотека, досуговые клубы по месту жительства, фитнес центр. В деревне Чижово действуют проекты реконструкции некоторых микрорайонов и кварталов - осуществляется снос ветхого жилого фонда и новое строительство на месте снесенных домов. Население района обслуживается 17-ю продовольственными и 11-ю промышленными магазинами, 6-ю предприятиями бытового обслуживания и 5-ю - общественного питания. В связи с ростом города открываются новые магазины и объекты коммунально-бытового обслуживания.
Оцениваемая квартира находиться на 15 этаже, состояние под ключ.
На дату оценки квартира используется.
Подробное описание объекта приведено в таблице ниже:
Таблица 1 Характеристика объекта оценки
| Показатель | Характеристика показателя |
| Характеристика местоположения | |
| Город | Фрязино |
| Адрес | Ул. Горького д. 5, кв. 296 |
| Местоположение в городе | В 400м от ж/д станции «Фрязино-Товарная» |
| Преобладающая застройка микрорайона | Жилая |
| Объекты социальной инфраструктуры в пределах пешей доступности (менее 1 км). | Магазины, школы, д/сад, салон красоты, парикмахерская, аптека, фитнес центр. |
| Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) | Хорошая |
| Престижность данного района | Высокая, согласно рейтингу Московской области |
| Транспортная доступность | Хорошая |
| Экологическая обстановка | Хорошая |
| Средняя стоимость 1 кв.м. жилой площади в данном районе на октябрь 2015 г | 60782 руб. (по данным www.irr.ru) |
| Общая характеристика здания | |
| Тип здания | Многоквартирный дом |
| Год постройки | |
| Материал наружных стен | Панели |
| Материал перекрытий | Железобетонные опоры |
| Фундамент дома | Железобетонный |
| Состояние здания, в т.ч. внешний вид | Хорошее |
| Техническое обеспечение здания | Горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, отопление, канализация |
| Тип проводки | Скрытая |
| Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж | Стихийная парковка |
| Количество этажей в здании | 14-16 |
| Количество подъездов | |
| Количество квартир на этаже | |
| Состояние и охрана (консьерж, домофон, кодовый замок) | Домофон |
| Состояние подъезда (субъективная оценка) | Хорошее |
| Характеристика объекта оценки | |
| Этаж расположения | |
| Общая площадь, кв.м. | |
| Общая площадь (без учета лоджий, балконов), кв.м. | 39,5 |
| Жилая площадь, кв.м. | |
| Площадь кухни, кв.м. | |
| Количество комнат | |
| Высота потолков | 2,7 |
| Санузел | Совместный туалет, ванная |
| Лоджия (балкон) | 1 лоджия |
| Вид из окон | Во двор |
| Телефон | Телефон |
| Дополнительные системы безопасности | нет |
| Внутренняя отделка квартиры | Евроремонт |
Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом
Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогичную полезность. Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность. Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу. Очевидно, что цена текущих продаж аналогичной недвижимости наилучшим образом отражает рыночные условия (естественно, при стабильном рынке и наличии достаточно большого количества данных, обеспечивающих необходимое статистическое обеспечение сопоставительного анализа и точность полученных выводов). В данном случае, возникает необходимость проводить оценку и по сопоставительному анализу рыночных цен спроса и предложения. При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой предложения или продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая цена предложения/продажи сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого предложения/продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги: изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки; анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи; корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом; согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта. Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости. Проведенный Оценщиком анализ предложений о продаже квартир в г. Москве по объявлениям в газете «Из рук в руки», в журнале «Недвижимость & Цены», в объявлениях, размещенных на сайтах ведущих риэлтерских организаций, показал, что абсолютно идентичные объекты на момент оценки отсутствуют. Тем не менее, мною были отобраны сопоставимые объекты (текущее предложение), которые по ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту. Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов мною были выбраны следующие элементы сравнения:
Ø условия финансирования;
Ø дата предложения;
Ø местоположение;
Ø состояние;
Ø общая площадь;
Ø этаж.
Проведенный анализ объектов оценки, изучение сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно, их использование нецелесообразно. Порядок внесения поправок основан на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между объектом оценки и сопоставимым объектом. Для расчета рыночной стоимости объектов оценки нами использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта. Если объект оценки лучше сопоставимого объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент. При введение корректировок была введена шкала корректировок. Допустимый диапазон корректировок составляет от 0% до 35%. Величина корректировки более 35% позволяет сделать вывод о том, что выбранный объект-аналог не является действительно таковым и должен быть исключен из выборки. Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся экспертно, на основании проведенного анализа рынка объекта оценки и предоставленной информации от специалистов рынка недвижимости (эксперты аналитических компаний, менеджеры консалтинговых компаний, специалисты агентств недвижимости, риэлторы и т.д.) и с использованием шкалы относительной важности представленной в таблице ниже. При помощи «Таблицы относительной важности» эксперт может сравнить два объекта, дать им оценки типа "хороший", "приемлемый", "плохой", упорядочить несколько объектов по привлекательности, но обычно не может сказать, во сколько раз или насколько один объект лучше другого. Другими словами, ответы эксперта обычно измерены в порядковой шкале, являются аранжировками, результатами парных сравнений с другими объектами. Для того, чтобы формализовать оценки экспертов, вводится специальная шкала оценок – шкала относительной важности.
Таблица 2. Шкала относительной важности
(при сравнении двух и более объектов)
| Интенсивность относительной важности | Определение |
| 0 % | Равная важность |
| От 1 до 5 % | Низкое превосходство одного над другим |
| От 5 до 10 % | Умеренное превосходство одного над другим |
| Более 10 % | Существенное или сильное превосходство |
| 2,3,4,6,7,8,9 | Промежуточные решения между двумя соседними суждениями |
При внесении корректировки более 10% (за исключением корректировки на торг) Оценщик приводит методологию и сам расчет величины корректировки. В таблицах ниже представлены выборка сопоставимых объектов и расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода.
Таблица 3. Выборка аналогов
| № п.п. | Тип объекта | Местоположение | Основные характеристики | Цена предложения, руб. | Цена предложения, руб./кв.м. | Источник |
| ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ | ||||||
| квартира | г. Фрязино, ул. Горького, д.5, кв. 296. | Однокомнатная квартира на 15 этаже новостройки, панельный дом, общая площадь квартиры 42 кв.м, состояние - под ключ | - | - | - | |
| СОПОСТАВИМЫЕ ОБЪЕКТЫ | ||||||
| Квартира | г. Фрязино, ул. Горького, д.5 | Квартира, 1 комнатная, свободная планировка, евроремонт, окна оборудованы стеклопакетами, высота потолков 2,7 м, общая площадь 38 кв.м, 10 этаж | 2 650 000 | АН "ЦИАН", тел.: +7 968 684-11-75, http://www.cian.ru/ | ||
| Квартира | г. Фрязино, ул. Горького, д.7 | Однокомнатная квартира, общая площадь 42 кв.м, на 7 этаже, евроремонт, ламинат на полу, обои, установлена новая сантехника. | 3 350 000 | АН "МирКвартир", тел.: +7 (926) 036-35-55 Петр, www.mirkvartir.ru/ | ||
| Квартира | г. Фрязино, ул. Нахимова, д.14 | Однокомнатная квартира, в кирпично-монолитном доме, общая площадь 40 кв.м, на 15 этаже, евроремонт | 3 000 000 | ООО "ГРАНД-недвижимость", Александр, 8-968-684-11-75 | ||
| Квартира | г. Фрязино, ул. Ленина, д.33 | Однокомнатная квартира, сделан евроремонт, общая площадь 30 кв.м, на 5 этаже в ЖК "ОЛИМП", вся инфраструктура в шаговой доступности | 2 500 000 | АН "ЦИАН", тел.: +7-985-182-38-38, http://www.cian.ru/ | ||
| Квартира | г. Фрязино, ул. Горького, д.2 | Однокомнатная квартира, на 13 этаже, евроремонт, общая площадь 45 кв.м. Балкон соединен с кухней,частичная мебель. | 3 150 000 | АН " Исток-Строй", (496) 56-4-40-05, istok-stroi.ru | ||
| Средняя стоимость аренды, руб./кв.м. в год | 75548,5 | |||||
| Медиана, руб./кв.м. в год | ||||||
| Стандартное отклонение | ||||||
| Коэффициент вариации, допустимое значение меньше 30% | 10,81% |
Таблица 4. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода
| № | Элементы сравнения | Ед. изм. | Объект оценки | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 | Объект 5 |
| Характеристика объектов | Пятикомнатная квартира на 11 этаже новостройки, монолитно-кирпичный дом, общая площадь квартиры 194,5 кв.м, состояние - под отделку | Квартира, 5 комнат, свободная планировка, без отделки, окна оборудованы трехслойными деревянными стеклопакетами, высота потолков 3 м, общая площадь 174 кв.м, 2 этаж | Пятикомнатная квартира, общая площадь 162,4 кв.м, на 3 этаже, без отделки | Пятикомнатная квартира, в ЖК Well House на Ленинском, общая площадь 210 кв.м, на 11 этаже, без отделки | Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 205 кв.м, в ЖК "Корона-Эйр" | Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 190 кв.м | ||
| Местоположение объекта | г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918 | г. Москва, Ломоносовский пр-т, 115 квартал, корп. 3 | г. Москва, ул. Удальцова, д. 729 | г. Москва, Ленинский пр-т, д. 123 | г. Москва, ул. Вернадского, д. 12, корп. 1 | г. Москва, пересечение ул. Анохина и ул. Никулинской | ||
| Цена продажи | 31 320 000 | 28 255 000 | 31 952 760 | 28 500 000 | 28 600 000 | |||
| Общая площадь | 194,50 | 174,00 | 162,40 | 210,00 | 205,00 | 190,00 | ||
| Цена за ед.общей площади | Руб./кв.м | 180 000,00 | 173 984,00 | 152 156,00 | 139 024,39 | 150 526,32 | ||
| Наличие обременений, цена продажи | Обременений нет, продажа - по рыночной цене | Обременений нет, продажа - по рыночной цене | Обременений нет, продажа - по рыночной цене | Обременений нет, продажа - по рыночной цене | Обременений нет, продажа - по рыночной цене | |||
| Состояние (внешний вид) | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | ||
| Уторговывание | ||||||||
| Корректировки | % | -10 | -10 | -10 | -10 | -10 | ||
| Обоснование корректировки | Корректировка применена в связи с тем, что для сопоставимых объектов известны только цены предложения. В текущих условиях (финансовый кризис и высокий уровень рисков), продавцы готовы идти на снижение цен за объекты недвижимого имущества. Скидка может достигать 5-15%. Согласно статье "Скидки на торг: реалии кризиса", А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская служба оценки, http://www.rusvs.ru/articles/307.shtml), скидка на торг при продаже жилой недвижимости в г. Москве составляет в среднем около 10%. | |||||||
| Скорректированная стоимость | Руб./кв.м. | 162 000,00 | 156 585,60 | 136 940,40 | 125 121,95 | 135 473,68 | ||
| Источник информации | ||||||||
| Внесение корректировок | ||||||||
| Условия финансирования | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | ||
| Корректировки | % | |||||||
| Обоснование корректировки | Поскольку условия продажи и схема финансирования, как правило, становятся известными в ходе переговоров с потенциальным покупателем, т.е. практически перед подписанием договора купли – продажи, то Оценщик принимает условия на уровне среднерыночных. Таким образом, корректировка на данные факторы не проводилась. | |||||||
| Скорректированная стоимость | Руб./кв.м. | 162 000,00 | 156 585,60 | 136 940,40 | 125 121,95 | 135 473,68 | ||
| Дата предложения | Февраль 2014 г. | Февраль 2014 г. | Февраль 2014 г. | Февраль 2014 г. | Февраль 2014 г. | Февраль 2014 г. | ||
| Корректировки | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |||
| Обоснование корректировки | Так как все объекты-аналоги были выставлены на продажу на дату оценки, то введение корректировки на дату предложения не требуется | |||||||
| Скорректированная стоимость | Руб./кв.м. | 162 000,00 | 156 585,60 | 136 940,40 | 125 121,95 | 135 473,68 | ||
| Местоположение объекта | г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918 | г. Москва, Ломоносовский пр-т, 115 квартал, корп. 3 | г. Москва, ул. Удальцова, д. 729 | г. Москва, Ленинский пр-т, д. 123 | г. Москва, ул. Вернадского, д. 12, корп. 1 | г. Москва, пересечение ул. Анохина и ул. Никулинской | ||
| Корректировки | % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | ||
| Обоснование корректировки | Все рассматриваемые объекты расположены на удалении около 15 минут пешком от метро на юго-западе г. Москвы. Внесение корректировок не требуется | |||||||
| Скорректированная стоимость | Руб./кв.м. | 162 000,00 | 156 585,60 | 136 940,40 | 125 121,95 | 135 473,68 | ||
| Площадь | 194,50 | 174,00 | 162,40 | 210,00 | 205,00 | 190,00 | ||
| Корректировки | % | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | ||
| Обосновании корректировки | Все объекты лежат в одном ценовом диапазоне по элементу сравнения площадь. Корректировка не требуется. | |||||||
| Скорректированная стоимость | Руб./кв.м. | 162 000,00 | 156 585,60 | 136 940,40 | 125 121,95 | 135 473,68 | ||
| Состояние объекта | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | Под отделку | ||
| Корректировка на ремонт здания | Руб./кв.м. | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | ||
| Обоснование корректировки | Состояние всех объектов - под отделку, внесение корректировок не требуется. | |||||||
| Скорректированная стоимость | Руб./кв.м. | 162 000,00 | 156 585,60 | 136 940,40 | 125 121,95 | 135 473,68 | ||
| Этаж | ||||||||
| Корректировки | % | |||||||
| Обоснование корректировки | Наименьшим спросом пользуются квартиры на первом и последнем этажах домов. Стоимость квартир на других этажах не существенно зависит от этажа. В связи с этим, корректировка не вносится. | |||||||
| Скорректированная стоимость | Руб./кв.м. | 162 000,00 | 156 585,60 | 136 940,40 | 125 121,95 | 135 473,68 | ||
| Весовые коэффициенты | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,20 | |||
| Стоимость объекта оценки за 1 кв.м. | Руб./кв.м. | 143 224 | ||||||
| Стоимость объекта оценки | Руб. | 27 857 132 |
Таким образом, рыночная стоимость квартиры, общей площадью 194,5 кв.м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918, полученная в рамках сравнительного подхода составляет, с учетом 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей.
Заключение
При практической работы я занималась оценочной деятельностью, т.е. выступала в роли оценщика недвижимости – довольно распространённая и перспективная профессия в последние годы в России, в связи с ростом потребности в профессиональной оценке.
Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.
Оценщик – это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик.
В России создано и функционирует Общество оценщиков (РОО), которым принят Кодекс профессиональной этики членов Общества оценщиков.
Передо мной стояла задача, используя подход сравнительного анализа, определить рыночную стоимость объекта недвижимости.
Пользуясь данным подходом, в основе которого лежит определение стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, была выведена стоимость объекта недвижимости, равная 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей.
В процессе выполнения практической работы по дисциплине «Оценка недвижимости» были закреплены теоретические знания, полученные на лекциях, также приобретены навыки в организации самостоятельной исследовательской работы по данной тематике и рассмотрены более подробно отдельные вопросы данного предмета.