Обзор ситуации на рынке квартир в г. Ростове-на-Дону
Особенностью рынка недвижимости является узкая специализация его участников, которая характеризуется активной конкуренцией, разнообразием тактических поисков с целью обеспечения устойчивой конкурентоспособности. За период с начала текущего (2015) года намечается тенденция постепенного роста цен на объекты недвижимости. Цены на жилье вторичного класса дорожают, что затрудняет подход к оценки нашего объекта недвижимости.
На рынке жилой недвижимости представлен самый широкий спектр предложений на продажу и аренду квартир разных по размерам площадей и объему, месторасположению, оснащенности удобствами и тех. оборудованием, стоимости и другим параметрам. Указанный сегмент рынка недвижимости насыщенный, подвержен резким сезонным колебаниям и мгновенно реагирует на экономическую и политическую ситуацию в России.
По данным Общероссийского сервера недвижимости (http://www.rosrealt.ru/index.php) представлен обзор (таблица 10.2), который включает в себя стоимость квартир вторичного рынка.
Табл. 10.2. Обзор цен для рынка вторичной недвижимости
1.
| Недвижимость, тип сделки | Средняя цена на недвижимость в Ростове-на-Дону в апреле | Изменение цены на недвижимость в Ростове-на-Дону за месяц | Изменение цены на недвижимость в Ростове-на-Дону с начала 2015 г. | Изменение цены на недвижимость за год |
| ПРОДАЖА | ||||
| Вторичный рынок | 63 495 руб. за кв.м. | -2,26% | -4,89% | +1.73% |
2.
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования являются: физическая возможность, должное обеспечение и финансовая оправданность такого рода действий.
Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.
Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений на основе аналитических навыков, тем самым, выражая лишь собственное мнение, а не безусловный факт. Положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.
При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:
1) Физическая возможность – рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.
2) Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника объекта.
3) Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.
4) Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
Исходя из вида и характера объекта оценки, целей оценки и предполагаемого дальнейшего использования результатов оценки, а также критериев физической возможности и юридической допустимости – единственно возможным вариантом является использование помещений квартиры в качестве жилых.
Поэтому можно сделать вывод, что на сегодняшний день объект используется по целевому назначению.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
- затратный подход
- сравнительный подход
- доходный подход
Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой подход наиболее соответствует оцениваемому объекту.
Сравнительный подход
Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. В данном анализе применяется метод прямого сравнительного анализа продаж. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.
При использовании данного метода мною были предприняты следующие шаги:
1) сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);
2) проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;
3) анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
4) корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;
5) согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.
На этапе сбора информации мне не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.
Причиной послужила распространённая в деловом российском обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных, где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.
При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов я использовала данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по моему мнению, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, я справедливо сделала вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.
Таким образом, мною в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, я гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагала, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы мною и сведены в расчётную таблицу, которая приведена ниже в Отчёте.
В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.
Величина корректировки определялась мною экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости квартиры (таблица 12.3).
Табл. 12.3. Основные результаты расчета рыночной стоимости сравнением продаж (г. Ростов-на-Дону, ул. Искусственная 2А кв.28 )
| Характеристики | Объект | Аналоги | |||||
| Аналог № 1 | Аналог № 2 | Аналог № 3 | |||||
| Адрес | г. Ростов-на-Дону, ул. Искусственная 2А кв28 | г. Ростов-на-Дону, ул. Орбитальная 82 | г. Ростов-на-Дону, пр-т Космонавтов 8 | г. Ростов-на-Дону, ул. Жданова 15 | |||
| Тип здания | Многоэтажное | Многоэтажное | Многоэтажное | Многоэтажное | |||
| Подъездные пути, стоянка | имеются | имеются | имеются | имеются | |||
| Коммуникации | Новые коммуникации | после ремонта | новые коммуникации | новые трубы, новая с/т | |||
| Этаж расположения | 7 этаж 10-многоэтажного здания | 7 этаж 10-многоэтажного здания | 7 этаж 15-многоэтажного здания | 7 этаж 17-многоэтажного здания | |||
| Площадь, кв. м: общая / жилая | 33,0/19,0 | 37/19,0 | 39/19 | 38/18 | |||
| Кол-во комнат | |||||||
| Площадь кухни, кв. м | |||||||
| Санузел | |||||||
| Высота потолков, м | 3,2 | 3,2 | 3,2 | 3,6 | |||
| Вспомогательные и подсобные помещения | нет | Нет | нет | нет | |||
| Вид из окон | На стелу | Во двор | Во двор | Во двор | |||
| Слаботочное обеспечение | TV, телефон, интернет | TV, телефон, интернет | TV, телефон, интернет | TV, телефон | |||
| Дополнительные системы безопасности | Металлические двери в коридоре | Металлические двери в коридоре | Металлические двери в коридоре | Металлические двери в коридоре | |||
| Состояние объекта (субъективная оценка) | хорошее | хорошее | хорошее | удовлетворительное | |||
| Видимые дефекты внутренней отделки | Не имеются | Потертые плинтуса, ,потертые двери | Потертые плинтуса, потертые двери | Потертые плинтуса | |||
| Данные о перепланировке | НД | НД | НД | НД | |||
| Дополнительная существенная информация | Развитая инфраструктура, аптеки, магазины, рынок | Развитая инфраструктура, аптеки, магазины, рынок | Развитая инфраструктура, аптеки, магазины, рынок, большой двор | Развитая инфраструктура, аптеки, магазины, рынок | |||
| Цена, руб. | 2 400 000 | 2 550 000 | 2 530 000 | ||||
| Цена за 1 кв. м., руб. | 64 865 | 65 385 | 66 579 | ||||
| Последовательно проводимые корректировки | |||||||
| Передаваемые права | Право собственности | ||||||
| Корректировка | |||||||
| Скоррект. цена | 2 400 000 | 2 550 000 | 2 530 000 | ||||
| Условия финансирования | Денежная оплата | ||||||
| Корректировка | |||||||
| Скоррект. цена | 2 400 000 | 2 550 000 | 2 530 000 | ||||
| Условия продажи | Не продано | ||||||
| Корректировка | |||||||
| Скоррект. цена | 2 400 000 | 2 550 000 | 2 530 000 | ||||
| Рыночные условия | Единовременная оплата | ||||||
| Корректировка | |||||||
| Скоррект. цена | 2 400 000 | 2 550 000 | 2 530 000 | ||||
| Базовая цена | 64 865 | 65 385 | 66 579 | ||||
| Местоположение | ул. Искусственная 2А кв.28 | ул. Орбитальная 82 | Пр-т Космонавтов 8 | ул. Жданова 15 | |||
| Корректировка | -4,5% | -3,5% | -4% | ||||
| Площадь | 33,0 | 37,0 | |||||
| Корректировка | -1% | -1,5 % | -1,3 % | ||||
| Состояние | Хорошее | удовл | хор | хор | |||
| Корректировка | -3% | -3% | |||||
| Санузел, наличие и состояние сантехприборов | Совмещенный, хор состояние | Раздельный, хор состояние | Раздельный, хор состояние | Совмещенный, хор состояние | |||
| Корректировка | -2% | -2% | 0% | ||||
| Наличие и состояние коммуникаций | Новые- коммуникации | после ремонта | новые коммуникации | новые трубы, новая с/т | |||
| Корректировка | -2% | -5% | |||||
| Цена после корректировок, за 1м2 | 58 703,75 | 58 846,51 | 57 724,08 | ||||
| Количество корректировок / сумма по модулю | 4/9,5 | 4/10 | 3/13,3 | ||||
| Вес | |||||||
| Взвешенная цена | 58 703,75 | 117 639,02 | 173 172,24 | ||||
| Сумма взвешенных цен | 349 515,01 | ||||||
| Общий вес | |||||||
| Ставка стоимости, руб. за 1м2 | 58 252,50 | ||||||
| Стоимость объекта оценки, руб. | 1 922 332 | ||||||
Объяснения корректировок
Передаваемые права. У всех анализируемых аналогов, как и объекта оценки, предметом продажи является право собственности объекта недвижимости, поэтому корректировки не вносились.
Условия финансирования. Поправка не вводилась, так как финансовые условия равнозначны – рублевый эквивалент.
Корректировка на условия продажи.Поправка не применялась, так как объект и аналоги, имеют обычные условия продажи, т.е. открытый рынок.
Условия рынка. Поправка не применялась, так как для всех объектов рыночные условия – единовременная оплата.
Привлекательность района местоположения. Характеристики района расположения объекта и его престижность в значительной степени влияют на его потребительские свойства. Совокупность множества различных факторов влияет как в сторону увеличения, так и уменьшения стоимости помещений.
Корректировка местоположения вносилась относительно центра города в сторону понижения на 1% (за каждые 200м).
Размер площади. Корректировка на размер площади объекта выполнена с учетом того, что стоимость 1 м2 с ростом площади продаваемого объекта снижается нелинейно. Корректировка применялась экспертным путем и равна:
для 1-го объект-аналога – 1%; для 2-го объект-аналога – 1,5%; для 3-го объект-аналога – 1,3%.
Состояние сантех. приборов, коммуникации. Поправка вносилась по субъективному мнению оценщика, учитывая поправки на состояние санузла, наличие и состояние сантехнических приборов, коммуникации.
Информация предоставлена: агентство недвижимости «Титул» конт. тел. +7 (863) 243-28-28 ), агентство недвижимости «РИЭЛТИ» (конт. тел. +7 (961) 310-71-71), агентство недвижимости «Высотка1» (конт. тел. +7 (903) 401-59-15)
Я подтверждаю, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако, я не несу ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.
Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, я сочла необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на так называемый «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. Таким образом, средняя величина данной корректировки может колебаться в пределах от 5 до 10 процентов от цены предложения (публичной оферты).
Учитывая все изложенные факты, а также ситуацию на рынке недвижимости Ростова–на–Дону, я ввела дополнительную корректировку к полученной величине стоимости объекта оценки, уменьшающую её на 5% процентов.
Приведенные расчеты позволяют сделать следующий вывод: стоимость недвижимого имущества, полученная методом прямого сравнительного анализа продаж, по моему мнению, составила:
Руб. 00 коп.
(Один миллион восемьсот двадцать шесть двести шестнадцать тысяч рублей)