Семьсот четырнадцать тысяч (714000) долл. США

Пример № 6 оценки рыночной стоимости земельного участка методом остатка

Описание единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок.

№ п/п	Характеристики единого объекта недвижимости
1.	Информация по земельному участку
1.1	Рельеф участка	Ровный
1.2	Улучшения земельного участка	Соответствуют его наиболее эффективному использованию - двухэтажное здание с мансардой
1.3	Площадь участка	576 кв.м.
1.4	Оценочная зона
2.	Местоположение
2.1	Административный округ	Центральный
2.2	Адрес	г. Москва, 1-ый Кадашевский пер., д. 1.
2.3	Локальные особенности расположения: · транспортная достижимость · удаленность от станции метро	Хорошая 5 мин. пешком от м. Третьяковская, Новокузнецкая
3.	Физические характеристики улучшений
3.1	Назначение	Административное здание
3.2	Общая площадь (кв.м.)	1500 кв.м.
3.3	Состояние на дату оценки	Отличное – здание после реконструкции, евростандарт, все коммуникации подведены.
4.	Имущественные права и ограничения
4.1	Здание и земельный участок принадлежат ООО «Центр» на праве собственности. Обременения объекта недвижимости отсутствуют.

Определение рыночной ставки арендной платы

Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по объектам недвижимости аналогичным с оцениваемым.

На дату оценки нами были выявлено 11 предложений на аренду объектов аналогичных с единым объектом недвижимости, включающим в себя оцениваемый земельный участок.

№ п/п	Краткая характеристика аналога	Ставка предложения арендной платы с НДС ($/кв.м./ год)	Ставка арендной платы с учетом скидки на уторгование ($/кв.м./ год)*	Ранг**	Источник информации
	Отдельно стоящий 2-эт. Кирпичный особняк с подвалом и мансардой, 893 кв.м., ст. м. «Сухаревская», «Цветной бульвар», Б. Сухаревский пер., д. 13, стр.3		522,5		Каталог «Недвижимость для бизнеса» № 9, 2001
	З-этажный кирпичный особняк, 489,7 кв.м., ст.м. «Площадь революции», «Охотный ряд», ул. Никольская, д. 11-13				Каталог «Недвижимость для бизнеса» № 9, 2001
	4-х этажное здание класса «А+», 5900 кв.м., м. Кропоткинская, Курсовой пер., д.4				Penny Lane Realty
	Старинный особняк-усадьба, еврокласс, 300 кв.м., м. Новокузнецкая				Агентство Недвижимости «Миллионер»
	Новое 3-х этажное здание с мансардой, ст. м. «Белорусская», суперевроотделка, территория 0,25 га		522,5		ЗАО «ФИЛИ+»
	Деловой центр, м. Маяковская, 1-я Тверская-Ямская ул. 5/2		660,25		Девелоперская компания «Система-Галс» Р.М.С.
	Офис представительского класса, 520 кв.м., ст. м. Маяковская, ул. Тверская, д.28, стр. 2				Центр коммерческой недвижимости
	Офис класса А, м. Охотный ряд, ул. Моховая, д. 7, 1368 кв.м.				Р.М.С.
	Офис класса А, ст.м. «Пушкинская», ул. Тверская, д. 16, стр.1, 3.		522,5		А.В.N. Ltd.
	Отдельно стоящий особняк с подвалом и мансардой, ст.м. Третьяковская, 1050 кв.м.		672,6		Агентство недвижимости Краун-Гелакси
	Офисный центр. Ул. Долгоруковская, д. 7-9, м. Новослоботская, Менделеевская, 1000 кв.м.		593,75		Colliers International

* - скидка принята в размере 5%, что отражает средний по рынку размер скидки на уторгование при заключении договоров аренды офисных помещений данного класса.

** - ранг объектов определены исходя из степени их близости к единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.

Для дальнейших расчетов принимаем среднее взвешенное значение ставки арендной платы по офисным помещениям, аналогичным оцениваемому объекту:

долл. США/кв.м./год

Определение потерь от недоиспользования.

На основании анализа данных по аналогичным, объектам недвижимости обычной практикой является полная загрузка площадей. Тем не менее, мы заложили 5 % потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучении арендной платы.

Определение величины операционных расходов.

Для целей настоящей оценки мы использовали наиболее типичную величину операционных расходов собственника на сегменте рынка офисных помещений, которые, как правило, включают в себя только условно-постоянные расходы и находятся в интервале от 3 % - до 8 % от Потенциального Валового Дохода. Поэтому нами выбран интервальный уровень операционных расходов равный 5 % от Потенциального Валового Дохода.