Анализ приведенных цен аналогов

Как видно из приведенных скорректированных цен аналогов цена колеблется от 307198 долл. США до 651847 долл. США. В этой связи для обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов нами была проведена статистическая обработка скорректированных цен аналогов путем расчета среднеквадратического отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений скорректированных цен аналогов. В соответствии с законом нормального распределения нормальным распределением описывается C±1,94 значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.

Формула для расчета среднеквадратического отклонения имеет следующий вид:

,где

-среднее квадратичное отклонение.

C – среднеарифметическое значение ряда

С_i – i-ое значение ряда.

N – количество членов ряда.

С= (374723+307198+360678+456524+651847+463272+395033+399856+307699) / 9 » 412981

Отсюда следует, что доверительный интервал значений ряда составляет 412981 1,94х 0,0278 или от 208993 до 616970. Таким образом, значение скорректированной стоимости аналога № 5 не попадает в рассчитанный интервал и не используется в дальнейших расчетах, так как не отражает сложившийся на момент оценки типичный уровень рыночной стоимости права аренды земельных участков административного назначения.

С= (374723+307198+360678+456524+463272+395033+399856+307699) / 8 » 383123

Рыночная стоимость права аренды земельного участка сроком на 49 лет на дату оценки равна: 383123 долл. США

Пример № 2 оценки рыночной стоимости земельного участка методом выделения

1. Объект оценки: земельный участок, принадлежащий ООО «Азимут» на основании Свидетельства о праве собственности.

Характеристика земельного участка и связанных с ним улучшений:

1.	Информация по земельному участку
1.1	Рельеф участка	Ровный
1.2	Улучшения земельного участка	Двухэтажное кирпичное отдельно стоящее здание, соответствующее наиболее эффективному использованию земельного участка
2.	Местоположение
2.1	Административный округ	Центральный
2.2	Адрес	г. Москва, ул. Неглинная
2.3	Локальные особенности расположения: · транспортная достижимость · удаленность от станции метро	Хорошая Отличная, 3 мин. пешком от м. Лубянка, Кузнецкий мост
3.	Физические характеристики объекта
3.1	Назначение	Административное (офисное) здание
3.2	Общая площадь	1200 кв.м.
3.3	Год постройки	1953 г.
3.4	Структура улучшения (объекта)	Согласно экспликации МосГор БТИ
3.5	Коммуникации (наличие, источник): электроосвещение канализация водопровод отопление	есть есть есть есть
3.6	Состояние	пригодное к эксплуатации, ремонт выполнен с использование импортных материалов

Отбор аналогов

Критерии аналогичности:

· функциональное назначение

· местоположение

Согласно данным критериям были отобраны следующие объекты аналоги