Выбор объектов-аналогов

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать документально подтвержденные данные о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствует свободный доступ к базам данных (листингам), где хранится документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости. Поэтому Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчетную таблицу.

Внесение поправок

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Передаваемые права, финансовые условия и условия продажи всех аналогов предполагаются типичными рыночными (без обременений, без учета каких бы то ни было скидок, рассрочек и т.п.)

Оценщик учел следующие виды корректировок:

Снижение цен в процессе торгов (уторговывание)

Величина корректировки принята на среднем уровне (см. Раздел «Анализ рынка объекта оценки») и составляет 5%.

Дата предложения (дата публичной оферты)

Все выбранные аналоги предлагались к продаже в период времени, незначительно отличающийся от даты оценки. поправка не требуется.

Местоположение объекта

Данная поправка не применялась, так как объект оценки и аналоги имеют сходное местоположение (все аналоги расположены в пределах 500 м от объекта оценки).

Общая площадь (с учетом балконов и лоджий)

В данном случае общие площади аналогов №1-4 аналогичны (в пределах 10%) общей площади объекта оценки, корректировки составляет 0%.

Площадь кухни

В данном случае площади кухни аналогов №1-4 аналогичны (в пределах 10%) площади кухни объекта оценки, корректировки составляет 0%.

Этаж расположения

Объекты-аналоги расположены на 9-12 этажах 14-ти этажных домов. Объект оценки расположен на 13-м этаже 15-ти этажного дома. То есть все сравниваемые объекты расположены на средних этажах. Величина корректировки составляет 0%.

Поправка на расположение окон, на смежные комнаты, тип санузлов, наличие балконов (лоджий), тип дома

В данном случае поправки не требуется.

Состояние и уровень отделки квартиры

Величина данной поправки определяется на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы и работы специализированных организаций. Для определения стоимости затрат на отделочные работы были проанализированы цены различных строительных фирм, осуществляющих отделку и ремонт помещений:

Таблица 7. Стоимость работ и материалов по ремонту квартир

Параметры	Стоимость работ по ремонту квартир, руб./кв. м	Источник информации
Респондент 1	3 350	«GREENHOUSE», http://greenhouse-msk.ru/index.php?page=remont-kvartir
Респондент 2	3 100	«Умелые руки», http://yruki.ru/services/ remont/price.html
Респондент 3	2 900	Remont-Kvartiri.RU, http://www.remont-kvartiri.ru/how-much.htm
Итого округленно, средняя* стоимость работ, руб./кв. м	3 100
Стоимость материалов, долл./кв. м		http://www.stroygarantplus.ru/ page_pid_165.aspx
Стоимость материалов, руб./кв. м	4 500
Итоговая стоимость работ по ремонту, руб./кв. м	7 600

*К расчетам применяется средняя величина, так как практика показывает, что зачастую цены, относящиеся к нижней границе диапазона, указанные в объявлениях, являются маркетинговым приемом, направленным на привлечение клиентов, при этом более высокие цены, наоборот, могут показывать, что строительная организация уже наработала себе имидж.

Эта величина применяется в качестве понижающей поправки к стоимости всех аналогов, так как качество и состояние отделки в Объекте оценки существенно хуже, чем в аналогах.

Веса аналогов

Весовые коэффициенты при расчёте окончательного значения рыночной стоимости права аренды 1 кв. м нежилых помещений определялись, исходя из величины общей чистой и валовой коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок.

Данные коэффициенты рассчитывались по формуле:

где:	-	общая валовая коррекция i-ого аналога;
	n -	количество объектов-аналогов.

Таблица 8. Расчет величины рыночной стоимости объекта оценки

Элементы сравнения	Ед. измер.	Объекты сравнения
Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Адрес		г. Москва	г. Москва	г. Москва	г. Москва	г. Москва
Источник информации			http://www.cian.ru/showphoto.php?id_flat2=749267	http://www.cian.ru/showphoto.php?id_flat2=726758	http://www.cian.ru/showphoto.php?id_flat2=772676	http://www.cian.ru/showphoto.php?id_flat2=490461
Контактный телефон			777-84-27, риэлтор АН "МИЭЛЬ"	276-03-03, риэлтор АН "МИЭЛЬ"	8-926-236-06-73	8-915-266-95-95
Цена	руб.		5 700 000	5 400 000	5 850 000	6 100 000
Площадь	кв.м.	38,2	38,7	37,5	38,8	38,8
Цена за единицу	руб./кв.м.		147 287	144 000	150 773	157 216
Внесение поправок:
Снижение цен в процессе торгов (уторговывание)		предполагаемая цена сделки	публичная оферта	публичная оферта	публичная оферта	публичная оферта
Корректировка	%		-5%	-5%	-5%	-5%
Скорректированная цена	руб./кв.м		139 922	136 800	143 235	149 356
Дата предложения (дата публичной оферты)	%	-	Декабрь 2012 г.	Декабрь 2012 г.	Декабрь 2012 г.	Декабрь 2012 г.
Корректировка	руб./кв.м	-
Скорректированная цена		-	139 922	136 800	143 235	149 356
Местоположение объекта		Белореченская улица д.34к__	Белореченская улица д.34к2	Белореченская улица д.38а	Белореченская улица, д. 37к1	Белореченская улица, д. 41к2
Корректировка	%	-
Скорректированная цена	руб./кв.м	-	139 922	136 800	143 235	149 356
Общая площадь (с учетом балконов и лоджий)	%	38,2	38,7	37,5	38,8	38,8
Корректировка	руб./кв.м		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена			139 922	136 800	143 235	149 356
Площадь кухни	%	7,5	7,8			7,8
Корректировка	руб./кв.м		0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	%		139 922	136 800	143 235	149 356
Этаж расположения	руб./кв.м
Корректировка			0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	%		139 922	136 800	143 235	149 356
Поправка на расположение окон	руб./кв.м	во двор	во двор	во двор	во двор	во двор
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./кв.м	-	139 922	136 800	143 235	149 356
Поправка на смежные комнаты		-
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./кв.м	-	139 922	136 800	143 235	149 356
Тип санузлов	%	совмещенный	совмещенный	совмещенный	совмещенный	совмещенный
Корректировка	руб./кв.м	-	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена		-	139 922	136 800	143 235	149 356
Наличие балконов (лоджий)	%	балкон	балкон	балкон	балкон	балкон
Корректировка	руб./кв.м	-	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	%	-	139 922	136 800	143 235	149 356
Тип дома	руб./кв.м	панельный (П-44Т)	панельный (П-44Т)	панельный (П-44Т)	панельный (П-44Т)	панельный (П-44Т)
Корректировка			0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	%		139 922	136 800	143 235	149 356
Состояние и уровень отделки квартиры	руб./кв.м	требует ремонта	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка	Руб./кв.м		-7 600	-7 600	-7 600	-7 600
Скорректированная цена	руб./кв.м		132 322	129 200	135 635	141 756
Валовая коррекция			10,43%	10,56%	10,31%	10,09%
Весовой коэффициент			0,2498	0,2494	0,2501	0,2507
Рыночная стоимость	руб./кв.м.	134 737
Всего	руб.	5 146 958
или округленно:	руб.	5 100 000