Расчет рыночной стоимости земельного участка
Таким образом, стоимость земельного участка определенная методом выделения составит:
1527600 – 924000 = 603 600 долл.США
Пример № 3 оценки рыночной стоимости земельного участка методом распределения
Характеристика единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок.
| 1. | Адрес | 2-ой Кадашевский пер., д. 2 |
| 2. | Этажность | 2 этажа+мансарда+подвал |
| 3. | Характеристика местоположения | Престижный фешенебельный район в 5 минутах ходьбы от Кремля |
| 4. | Ближайшее метро | 3 мин. пешком от м. «Третьяковская», «Новокузнецкая» |
| 5. | Удобство подъездных путей | Расположение здания по 2-му Кдашевскому переулку позволяет избежать неудобства, связанного с односторонним движением характерным для данного района Москвы |
| 6. | Состояние | Отличное. Реконструированное здание |
| 7. | Наружная отделка | Современная. Отреставрированные и воссозданные фасады 18-19 веков с применением высококачественных материалов |
| 8. | Внутренняя отделка | Стены: покраска по высококачественной штукатурке Полы: керамогранит Лестница: ступени из керамогранита, поручни из никелированной стали со стеклянными элементами ограждения Освещение: настенные бра, центральная люстра, «пронизывающая» вертикальное открытое межмаршевое лестничное пространство с 3-го по 1-й этажи |
| 9. | Особенности планировки | 1-й, 2-й этаж и мансарда: офисные помещения Цокольный этаж: VIP-зона |
| 10. | Коммуникации | Горячее и холодное водоснабжение Централизованное отопление со встроенным тепловым пунктом Энергообеспечение Канализация Принудительная вентиляция Чиллерная система кондиционирования Телевидение 20 телефонов МГТС Оптиковолоконная связь Локальная компьютерная сеть |
| 11. | Мебель | Нет |
| 12. | Парковка | Нет |
| 13. | Охранная система | Охранно-пожарная сигнализация Система теле-видео наблюдения Внутренняя система безопасности контроля доступа |
| 14. | Земельный участок | 576 м2, рельеф – ровный, оценочная зона – первая. |
| 15. | Площадь общая, м2 | 1 500 |
Отбор аналогов, сопоставимых с единым объектом недвижимости; корректировка цен аналогов на их отличия.
Для целей настоящего примера корректировки принимаются независимыми друг от друга.
Аналог №1
| 1. | Адрес | Ул. Б. Дмитровка, д. 10 | Коррек-тировка | Пояснение корректировки | |
| 2. | Этажность | 5 этажей | 0% | Этажность не оказывает какого-либо влияния на стоимость, поэтому по данному критерию корректировка не вносится | |
| 3. | Характеристика местоположения | Расположен в самом центре города в 5 минутах ходьбы от Кремля | 0% | По местоположению аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносилась | |
| 4. | Ближайшее метро | 3 мин. пешком от м. «Маяковская», «Пушкинская», «Тверская» | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| 5. | Удобство подъездных путей | Имеет прямой доступ к главным магистралям города: Садовому кольцу, Тверской улице и Тверскому бульвару | -5% | По данному критерию аналог превосходит оцениваемый объект, т.к. имеет возможность прямого доступа к главным магистралям города. | |
| 6. | Состояние | Отличное | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| 7. | Наружная отделка | Реконструирован с сохранением исторического фасада | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| 8. | Внутренняя отделка | Готов к внутренней отделке | +10% | Необходимость проведения работ по внутренней отделке увеличивает затраты собственника, поэтому внесена повышающая корректировка | |
| 9. | Особенности планировки | Не выявлены | 0% | Особенности планировки не оказывают какого-либо влияния на стоимость, поэтому по данному критерию корректировка не вносится | |
| 10. | Коммуникации | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | ||
| 11. | Мебель | нет | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| 12. | Парковка | Подземная на 25 мест | -5% | Т.к. оцениваемый объект не имеет парковки, то в цену аналога внесена понижающая поправка | |
| 13. | Охранная система | Нет | +5% | Т.к. аналог не имеет специальных охранных систем, то в цену аналога внесена повышающая поправка | |
| 14. | Земельный участок | Огороженный внутренний двор | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| 15. | Площадь общая, м2 | 5 552,3 | +10% | Т.к. площадь аналога значительно больше площади оцениваемого объекта, то в его цену внесена повышающая поправка | |
| 16. | Цена предложения, долларов США | 10 000 000 | 15% | Суммарная корректировка | |
| 17. | Цена 1 м2, $ | 1 801 | 2 071 | Скорректированная цена 1 м2, $ | |
| Источник информации | COLLIERS International, www.colliers.ru, [email protected] |
Иллюстрированный каталог «Недвижимость для бизнеса»
Аналог №2
| 1. | Адрес | Гранатный пер. | Коррек-тировка | Пояснение корректировки | |
| 2. | Этажность | 2 этажа с подвалом и мансардой | 0% | Этажность не оказывает какого-либо влияния на стоимость, поэтому по данному критерию корректировка не вносится | |
| 3. | Характеристика местоположения | Район элитного жилья и посольских учреждений | 0% | По местоположению аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносилась | |
| 4. | Ближайшее метро | 3 мин. пешком от м. «Баррикадная», «Маяковская» | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| 5. | Удобство подъездных путей | Есть прямой доступ к Садовому Кольцу | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| 6. | Состояние | Отличное | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| 7. | Наружная отделка | Восстановлена лепнина | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| 8. | Внутренняя отделка | Интерьер XIX века, евроотделка. Оригинальные люстры и бра, действующий камин | -10% | Оригинальный интерьер повышает привлекательность аналога по сравнению с оцениваемым объектом, поэтому в его цену внесена понижающая корректировка | |
| 9. | Особенности планировки | 1 этаж: офисные помещения, евроотделка 2 этаж: кабинет президента, приемная столовая, интерьер XIX века Подвал: кухня, сауна,. Мансарда: комната отдыха | 0% | Особенности планировки не оказывают какого-либо влияния на стоимость, поэтому по данному критерию корректировка не вносится | |
| 10. | Коммуникации | Современные | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| 11. | Мебель | Офисная | -5% | Т.к. оцениваемый объект не оборудован мебелью, то в цену аналога внесена понижающая поправка | |
| 12. | Парковка | Есть, на 10 а/мобилей | -5% | Т.к. оцениваемый объект не имеет парковки, то в цену аналога внесена понижающая поправка | |
| 13. | Охранная система | Современная | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| 14. | Земельный участок | Огороженный с парковкой | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| 15. | Площадь общая, м2 | -10% | По масштабу аналог меньше оцениваемого объекта, поэтому в его цену внесена понижающая корректировка | ||
| 16. | Цена предложения, долларов США | 1 821 000 | -30% | Суммарная корректировка | |
| 17. | Цена 1 м2, $ | 3 000 | 2 100 | Скорректированная цена 1 м2, $ | |
| Источник информации | Агентство недвижимости «ИНКОМ-МЦБН», semenov [email protected] |
Аналог №3
| - | Адрес | Ул. Ильинка, д.3 | Коррек-тировка | Пояснение корректировки | |
| - | Этажность | 3 этажа | 0% | Этажность не оказывает какого-либо влияния на стоимость, поэтому по данному критерию корректировка не вносится | |
| - | Характеристика местоположения | Расположен в самом центре города в 2 минутах ходьбы от Кремля | 0% | По местоположению аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносилась | |
| - | Ближайшее метро | 3 мин. пешком от м. «Китай-город» | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| - | Удобство подъездных путей | Расположен в непосредственной близости от Кремля. Большинство улиц и переулков в районе имеют по одной полосе движения в каждом направлении или движение по ним организовано в одну сторону | +5% | По данному критерию аналог уступает оцениваемому объекту, т.к. несмотря на схожесть организации движения в районе расположения объектов, оцениваемый объект расположен на улице с двусторонним движением и имеет более легкие выезды к основным магистралям города, в частности к Садовому Кольцу | |
| - | Состояние | Находится на реконструкции | +10% | По данному критерию аналог уступает оцениваемому объекту, поэтому в его цену внесена повышающая корректировка | |
| - | Наружная отделка | Заново построены: стены, перекрытия, крыша, окна, двери, подведены все коммуникации | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| - | Внутренняя отделка | Требуется разводка коммуникаций и отделка | +10% | По данному критерию аналог уступает оцениваемому объекту, поэтому в его цену внесена повышающая корректировка | |
| - | Особенности планировки | Требуется внутренняя планировка | +15% | Необходимость планировки увеличивает затраты собственника в следствие несения им затрат на проектирование планировки, составление смет и проведение ремонтных работ. В среднем данные работы увеличивают цену на 10-20%. Нами выбрано интервальное значение 15% | |
| - | Коммуникации | Современные | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| - | Мебель | нет | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| - | Парковка | Планируется постройка наземного паркинга на 15 а/мобилей в 100м во внутреннем дворе | 0% | По данному критерию аналог в принципе не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| - | Охранная система | Нет | +5% | Т.к. аналог не имеет специальных охранных систем, то в цену аналога внесена повышающая поправка | |
| - | Земельный участок | Производится оформление договора аренды на земельный участок | +5% | Отсутствие договора аренды на земельный участок увеличивает затраты собственника, а также повышает риски, связанные с использованием данного объекта | |
| - | Площадь общая, м2 | 4 740 | +10% | Т.к. площадь аналога значительно больше площади оцениваемого объекта, то в его цену внесена повышающая поправка | |
| - | Цена предложения, долларов США | 6 900 000 | 60% | Суммарная корректировка | |
| - | Цена 1 м2, $ | 1 456 | 2 330 | Скорректированная цена 1 м2, $ | |
| Источник информации | Центр коммерческой недвижимости, http://www.ckn.ru, [email protected] |
Аналог №4
| 1. | Адрес | 1-й Вышеславцев пер., д.6 | Коррек-тировка | Пояснение корректировки | |
| 2. | Этажность | 4 этажа | 0% | Этажность не оказывает какого-либо влияния на стоимость, поэтому по данному критерию корректировка не вносится | |
| 3. | Характеристика местоположения | Расположен в Северо-Восточном административном округе рядом с границей Центрального административного округа | +10% | По местоположению аналог уступает оцениваемому объекту, т.к. он находится в Северо-Восточном округе рядом с границей Центрального округа. | |
| 4. | Ближайшее метро | 10 мин. пешком до м. «Савеловская», «Новослободская» | +5% | По удаленности от станции метро аналог хуже оцениваемого объекта | |
| 5. | Удобство подъездных путей | Расположен в непосредственной близости от крупных городских магистралей: Сущевского Вала, Садового Кольца и Проспекта Мира | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| 6. | Состояние | Отличное. Реконструирован в2000-2001 г. | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| 7. | Наружная отделка | Импортные стройматериалы, усиление фундамента и стен, ж/бетонные перекрытия, стеклопакеты | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| 8. | Внутренняя отделка | Нет | +10% | Необходимость проведения работ по внутренней отделке увеличивает затраты собственника, поэтому внесена повышающая корректировка | |
| 9. | Особенности планировки | 1-3 этажи: свободное прстранство 4 этаж: кабинеты | 0% | Особенности планировки не оказывают какого-либо влияния на стоимость, поэтому по данному критерию корректировка не вносится | |
| 10. | Коммуникации | Современные | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| 11. | Мебель | Нет | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| 12. | Парковка | Есть, 200 м2 | -5% | Т.к. оцениваемый объект не имеет парковки, то в цену аналога внесена понижающая поправка | |
| 13. | Охранная система | Нет | +5% | Т.к. аналог не имеет специальных охранных систем, то в цену аналога внесена повышающая поправка | |
| 14. | Земельный участок | 902 м2, договор аренды на 15 лет | +5% | Т.к. условия договора аренды земельного участка оцениваемого объекта предусматривают более длительный срок аренды, то по данному критерию в цену аналога внесена повышающая корректировка | |
| 15. | Площадь общая, м2 | 1 110 | 0% | Т.к. по масштабу аналог соответствует оцениваемому объекту, то по данному критерию корректировка не вносится | |
| 16. | Цена предложения, долларов США | 1 850 000 | 30% | Суммарная корректировка | |
| 17. | Цена 1 м2, $ | 1 667 | 2 167 | Скорректированная цена 1 м2, $ | |
| Источник информации | Агентство недвижимости «Пробизнес» |
Аналог №5
| 1. | Адрес | Последний пер., д. 24 «А», «Б» | Коррек-тировка | Пояснение корректировки | |
| 2. | Этажность | 4 этажа | 0% | Этажность не оказывает какого-либо влияния на стоимость, поэтому по данному критерию корректировка не вносится | |
| 3. | Характеристика местоположения | Деловой элитный квартал «Сретенка» | 0% | По местоположению аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносилась | |
| 4. | Ближайшее метро | 3 мин пешком от м. «Сухаревская» | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| 5. | Удобство подъездных путей | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | ||
| 6. | Состояние | Отличное, новое здание | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| 7. | Наружная отделка | Современная | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| 8. | Внутренняя отделка | Отсутствует | +10% | Необходимость проведения работ по внутренней отделке увеличивает затраты собственника, поэтому внесена повышающая корректировка | |
| 9. | Особенности планировки | Свободная планировка | +15% | Необходимость планировки увеличивает затраты собственника в следствие несения им затрат на проектирование планировки, составление смет и проведение ремонтных работ. В среднем данные работы увеличивают цену на 10-20%. Нами выбрано интервальное значение 15% | |
| 10. | Коммуникации | Инженерное обеспечение от вновь проложенного внутриквартального коллектора. 100 тел. пар. | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| 11. | Мебель | Нет | 0% | По данному критерию аналог не отличается от оцениваемого объекта, поэтому корректировка не вносится | |
| 12. | Парковка | Подземный паркинг на 19 а/мобилей | -5% | Т.к. оцениваемый объект не имеет парковки, то в цену аналога внесена понижающая поправка | |
| 13. | Охранная система | Нет | +5% | Т.к. аналог не имеет специальных охранных систем, то в цену аналога внесена повышающая поправка | |
| 14. | Земельный участок | 0,102 га, право аренды на 49 лет | -5% | Т.к. условия договора аренды земельного участка аналога предусматривают более длительный срок аренды, чем у оцениваемого объекта, то по данному критерию в цену аналога внесена понижающая корректировка | |
| 15. | Площадь общая, м2 | 2 866 | +10% | Т.к. площадь аналога больше площади оцениваемого объекта, то в его цену внесена повышающая поправка | |
| 16. | Цена предложения, долларов США | 4 500 000 | 30% | Суммарная корректировка | |
| 17. | Цена 1 м2, $ | 1 570 | 2 041 | Скорректированная цена 1 м2, $ | |
| Источник информации | Инвестиционно-строительная компания ООО «ТОП.РИ.ИНВЕСТ» |
Итоговая таблица корректировок
| Характеристики аналогов | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | Аналог 5 |
| Цена 1 м2, $ | 1 801 | 3 000 | 1 456 | 1 667 | 1 570 |
| Этажность | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Характеристика местоположения | 0% | 0% | 0% | 10% | 0% |
| Ближайшее метро | 0% | 0% | 0% | 5% | 0% |
| Удобство подъездных путей | -5% | 0% | 5% | 0% | 0% |
| Состояние | 0% | 0% | 10% | 0% | 0% |
| Наружная отделка | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Внутренняя отделка | 10% | -10% | 10% | 10% | 10% |
| Особенности планировки | 0% | 0% | 15% | 0% | 15% |
| Коммуникации | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Мебель | 0% | -5% | 0% | 0% | 0% |
| Парковка | -5% | -5% | 0% | -5% | -5% |
| Охранная система | 5% | 0% | 5% | 5% | 5% |
| Земельный участок | 0% | 0% | 5% | 5% | -5% |
| Площадь общая, м2 | 10% | -10% | 10% | 0% | 10% |
| Суммарная корректировка | 15% | -30% | 60% | 30% | 30% |
| Скорректированная цена 1 м2, $ | 2 071 | 2 100 | 2 330 | 2 167 | 2 041 |
Ввиду близости скорректированных цен аналогов для дальнейших расчетов принято среднее арифметическое значение цены 1 м2:
$/м2
На основании проведенного анализа и выполненных расчетов рыночная стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, составит:
1500 х 2142 = 3 213 000 долларов США.
3. Определение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Доля земельного участка в рыночной стоимости объекта недвижимости была определена путем анализа рынка недвижимости. В результате анализа установлено, что собственник земли в ЦАО, предоставляющий свой участок под застройку, получает в построенном здании в среднем 20 % площади, что соответствует доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.