Краткие сведения об оценщиках

Необходимо указать организацию, проводившую оценку недвижимости. А именно, полное наименование (например, Товарищество с ограниченной ответственностью «ПЛАН»). Включить данные по лицензии. А именно, когда и кем была выдана. Лицензия выступает важным документом, так как без неё невозможно производить те или иные виды оценочных работ.

Ограничительные условия и сделанные допущения

Действия сертификата качества оценки ограничивается следующими условиями:

1) юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, подтверждено рядом документов, представленных в приложении;

2) оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений в соответствии с представленными Заказчиком документами;

3) схемы, приведенные в отчете, являются приблизительными и призваны помочь пользователю получить наглядное представление об оцениваемом имуществе, данные чертежи и схемы не должны использоваться в каких-либо других целях;

4) от оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда;

5) при проведении оценки Оценщики предполагали отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества, на Оценщиках не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов при сокрытии их заказчиком;

6) исходные данные, использованные Оценщиками при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными, тем не менее, Оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации (приложения).;

7) ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено заявлением об оценке;

8) мнение Оценщиков относительно стоимости действительно только на дату оценки, оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества;

10) отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.

Обзор общепринятых подходов оценки

Всего известно три основных подхода оценки имущества:

Затратный подход

Затратный подход в оценочном анализе основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что информированный покупатель не заплатит за актив больше, чем стоимость производства аналогичного актива, эквивалентного по своим качествам и полезности оцениваемому активу.

Затратный подход использует стоимость производства в качестве базы, из которой затем вычитаются суммы, отражающие потерю в стоимости в результате физического износа, функционального и экономического устаревания. Согласно методологии затратного подхода, максимальная стоимость собственности для осведомленного покупателя - это величина, требуемая в настоящее время на производство новой собственности эквивалентной полезности. Поскольку оцениваемая собственность, как правило, бывает не новой, то полная стоимость производства должна быть уменьшена, чтобы отразить потерю в стоимости в результате физического износа, функционального и экономического устаревания, приписываемых собственности на дату оценки.

Сравнительный подход (метод сравнительных продаж)

Данный метод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество.

Согласно методу сравнения продаж, стоимость объекта определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим цен поправок, компенсирующих отличия между оцениваемыми и сравнимыми объектами.

Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

Доходный подход

Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет.

Доходный подход включает в себя два основных приема. Согласно первому, стоимость имущества рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от ее эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на рынке взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем доходов. В соответствие со вторым, делается прогноз относительно эксплуатационного дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта в конце этого периода, а затем рассчитываются и суммируются текущие стоимости всех будущих доходов, с использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект.