Особый режим мониторинга

Для объектов мониторинга, имеющих деформации несущих конструкций, в целях обеспечения безопасности проживания граждан незамедлительно вводится особый режим мониторинга, предусматривающий:

· принятие уполномоченным органом решения об организации постоян­ного наблюдения на объекте с целью принятия экстренных мер по предотвра­щению аварийных ситуаций;

· официальное оформление согласия собственника, владельца, иного пользователя объекта на установку специального диагностического оборудо­вания;

· назначение ответственными за проведение на объекте постоянного наблюдения лиц, имеющих профессиональную подготовку, соответствующую установленным квалификационным требованиям;

· регулярную передачу в установленные Администрацией г. Ростова-на-Дону сроки в городскую систему мониторинга балансодержателю обязатель­ной информации о ходе и результатах постоянного наблюдения за объектом.

Особый режим мониторинга на объекте продолжается до устранения собственником, организацией обслуживающей жилой дом причин, послужив­ших основанием для его введения (проведения капитального ремонта или отселения проживающих в жилом доме граждан и т. п.).

На основании данных, полученных по результатам особого режима мониторинга отдельно взятого жилого дома, свидетельствующих о возникно­вении аварийной ситуации, угрожающей безопасности проживающих в нем граждан, указанный жилой дом, по представлению балансодержателя, соб­ственника должен быть обследован межведомственной комиссией по опреде­лению пригодности для проживания в порядке, установленном соответствую­щими правовыми актами.

В случае несогласия собственника или иного законного владельца объекта мониторинга с решением уполномоченного органа о введении особо­го режима мониторинга спор разрешается в судебном порядке.

Особый режим мониторинга на особо ответственных, сложных и уникальных объектах

При необходимости обеспечения безопасности объекта мониторинга и в целях осуществления контроля над состоянием его несущих конструкций, по решению уполномоченного органа, на объекте мониторинга устанавливается наблюдение за деформациями конструкций средствами постоянного диагно­стического контроля.

Участие органов местного самоуправления, юридических лиц и граждан в проведении мониторинга

Органы местного самоуправления при проведении мониторинга имеют право:

· взаимодействовать с уполномоченным органом, в том числе при разра­ботке соответствующих разделов городских инвестиционных программ в жи­лищной сфере;

· получать информацию из. городского банка данных технического состо­яния жилых домов;

· оказывать содействие уполномоченному органу, специализированным организациям в области мониторинга;

· информировать население об эксплуатационно-техническом состоя­нии жилых домов и намечаемых мероприятиях по обеспечению их сохранно­сти и эксплуатационной надежности.

Для выполнения поставленных задачв настоящее время успешно используется программный продукт «ИАС ЖКХ» - информационно - аналитическая система жилищно-коммунального хозяйства.

Задачами основного модуля «ИАС ЖКХ» являются:

ü Ведение реестра строений жилищного фонда и их основных характеристик (технических паспортов, актов обследований).

ü Анализ технического состояния отдельных строений с целью планирования текущих и капитальных ремонтов.

ü Определение стоимостной оценки физического и морального износа строений.

ü Моделирование изменения технического состояния строений на любой заданный период времени с учетом естественного старения и проведенных (планируемых) ремонтов.

ü Поиск и позиционирование строений на электронной карте, а также поиск строений, выделенных на карте (обратная задача).

Основные функциональные возможности модуля:

- добавление, изменение и удаление объекта жилищного фонда с обеспечением целостности базы данных;

- ведение электронного технического паспорта строения – аналога технического паспорта МПТИ (БТИ) с более широкой функциональностью

- (рисунки 9.1.2- 9.1.3);

- ввод, хранение (хранение в OLE-контейнере) и редактирование графической, семантической и любой другой информации об объекте, в том числе компьютерных моделей зданий, построенных с использованием объектно-ориентированных САПР (Allplan (Nemetschek AG, ФРГ), ArCon (mb-Software AG, ФРГ), Speedikon A/X (mb-Software AG), ArchiCAD (Graphisoft, Венгрия) и т.д.) (рисунок 4.5);

- ввод, хранение, редактирование и анализ информации о техническом состоянии объекта (рисунки 9.1.4-9.1.8);

- моделирование технического состояния объекта на любой заданный временной отрезок с возможностью выбора параметров моделирования (учет ремонтов или естественное старение) (рисунок 9.1.9);

- ввод, хранение и редактирование информации о ремонтах, проведенных на объекте (рисунок 9.1.10);

- поиск объекта в базе данных по его адресу (полному или частичному совпадению адреса);

- поиск и позиционирование объекта на электронной карте (при наличии модуля «Эпикур» для работы с электронной картой) (рисунок 9.1.11);

- поиск объекта, выделенного на карте в базе данных (обратная связь с картой);

- мониторинг технического состояния объекта (сравнение результатов обследования за различные периоды времени) в графическом (рисунок 9.1.12) и текстовом видах (рисунок 9.1.13);

- план управления техническим состоянием объекта (рисунок 9.1.14);

- анализ эффективности проведения ремонтных работ и соблюдения правил и норм эксплуатации (рисунок 9.1.15);

- расчет восстановительной стоимости здания в ценах 1969 года на 1 м3 путем подбора аналога (в программе используется «Сборник №28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» с возможностью перехода к ценам любого периода (рисунок 9.1.16);

- определение морального износа здания с его стоимостной оценкой на любой требуемый период и возможностью моделирования изменения морального износа и восстановительной стоимости здания при частичном или полном устранении морального износа (рисунок 9.1.17);

- печать необходимой информации с возможностью выбора количества страниц и количества копий печатаемых данных;

- настройка параметров программы с хранением установленных значений.

· Основные задачи мониторинга: постоянное слежение за изменением технического состояния жилищного фонда и сравнение его с нормативными показателями;

· на основе достоверных данных о техническом состоянии объектов — разработка перспективных планов и различных оптимизационных моделей управления техническим состоянием объектов для обеспечения их надлежащего содержания и тем самым повышения экономической и социальной эффективности капитальных ремонтов.

Основными источниками, формирующими информационное обеспечение перспективного планирования, являются материалы сплошного обследования всего муниципального жилищного фонда. Обследование проводится по специальной методике, изложенной в Ведомственных строительных нормах, что обеспечивает единство диагностики и системы показателей. В результате обследования определялись физический и моральный износ каждого здания. Обследование проводилось по всем конструктивным элементам и инженерному оборудованию (по 30 показателям для каждого объекта).

Для информационного обеспечения системы мониторинга разработана «Информационно-аналитическая система ЖКХ», позволяющая на основе современных компьютерных технологий:

· обрабатывать результаты обследования технического состояния зданий;

· определять стоимостную оценку их физического и морального износа;

· выполнить прогноз изменения технического состояния отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования во времени с учетом процесса естественного старения;

· выполнить прогноз старения объекта в целом на протяжении его жизненного цикла и прогноз изменения стоимости ремонтных работ;

· на любом этапе жизненного цикла определить потребность в ремонтных работах с учетом возмещения как физического, так и морального износа;

· выполнять различные статистические выборки по жилищному фонду (по этажности, году постройки материалу стен, степени износа, потребности в ремонтных работах и многое другое);

· рассчитать восстановительную стоимость любого объекта на момент оценки;

· рассчитать моральный износ объекта и его стоимостную оценку;

· проводить моделирование изменения морального износа в количественных и стоимостных показателях;

· выполнять пространственный анализ результатов расчета с помощью электронной карты города;

· разрабатывать различные модели перспективного планирования управления техническим состоянием жилищного фонда в зависимости от его структуры, технического состояния и потребности в материальных и финансовых ресурсах

· производить экономико-математическую оптимизацию выбранных моделей управления в зависимости от заданных параметров и целей оптимизации

23. Технико-экономический анализ состояния жилищного фонда и перспективное планирование его ремонта с использованием ИАС ЖКХ.

На основе данных мониторинга технического состояния объектов жилищного фонда муниципального образования разрабатывается план управления техническим состоянием. Он учитывает реальное техническое состояние каждого объекта и стоимость объективно необходимых затрат на доведение до уровня «нормативной» эксплуатации.

Мониторинг — это наблюдение за состоянием и функционированием объекта недвижимости. Он играет важную роль в организации управления Жилыми объектами для сравнения их функционального состояния с приняты­ми стандартами и критериями. Он предполагает:

· постоянное слежение за изменением технического состояния жилищно­го фонда и сравнение его с нормативными показателями;

· на основе достоверных данных о техническом состоянии объектов — разработку перспективных планов и различных оптимизационных моделей управления техническим состоянием объектов для" обеспечения их надлежа­щего содержания и тем самым повышение экономической и социальной эф­фективности капитальных ремонтов.

Для устанавливания основных требований к порядку проведения на терри­тории города Москвы мониторинга технического состояния жилых домов в целях обеспечения безопасности граждан и сохранности жилищного фонда 7 апреля 2004 года принят Закон г. Москвы «О мониторинге технического состояния жилых домов на территории города Москвы» № 21. В городе Ростове-на-Дону Постановлением Мэра города № 1000 от 15.07.2005 утверж­дено Положение «О мониторинге технического состояния жилых домов на территории города Ростова-на-Дону»

Основными источниками, формирующими информационное обеспечение перспективного планирования, являются материалы сплошного обследования всего муниципального жилищного фонда. Обследование рекомендуется про­водить по специальной методике, изложенной в Ведомственных Строитель­ных Нормах, что обеспечивает единство диагностики и системы показателей. В результате обследования необходимо определялись физический и мораль­ный износ каждого здания.

В отдельную категорию отнесены здания, имеющие деформации в резуль­тате неравномерных осадок основания. Такие объекты требуют проведения комплексного обследования, включающего инженерно-геологические изыс­кания, геодезические наблюдения и при необходимости разработки проекта повышения эксплуатационной надежности.

Основные параметры и критерии мониторинга — технические, экономи­ческие, финансовые, санитарные, экологические и социальные. В случае отклонения мониторинговых параметров от выбранных критериев и норм необходимо выработать порядок действий и проведения неотложных мер.

Процесс мониторинга наглядно показывает «белые пятна» в системе управления объектами и несвоевременной профилактике согласно стандартам, он выявляет зависимость между ухудшением условий жилья и капиталовложениями на ремонт объектов.

По результатам мониторинга выполняется анализ жилищного фонда этажности, по году постройки, по материалу стен, по группе капитальности, по техническому состоянию:

· по году постройки (число строений, общая площадь, жилая площадь, физ. износ)

· по этажности(число строений, общая площадь, жилая площадь, физ. износ)

· по материалу стен(число строений, общая площадь, жилая площадь, физ. износ)

· по техническому состоянию(число строений, общая площадь, состояние, потребность в ремонте)

После завершения первого этапа мониторинга — инвентаризации жи­лищного фонда и обработки полученной базовой информации, на втором этапе разрабатывается генеральная стратегия управления техническим Состоянием жилищного фонда города.

Основной задачей является сохранение и восстановления жилищного фон­да города путем планового доведения его до нормативного уровня.

Достигнуть поставленной цели возможно с помощью построения различных оптимизационных моделей управления техническим состоянием жилищ­ного фонда, взяв за основу период оптимизации и финансовые средства для ее осуществления. Финансовую составляющую оптимизационной модели необ­ходимо сопоставлять с существующими тарифами на содержание, текущий и капитальный ремонт жилищного фонда и поиском альтернативных источников и дополнительных средств на ее реализацию.

Для выполнения этой задачи на первом этапе разрабатывается план управления техническим состоянием каждого жилого дома отдельно. Пос­ле проведения обследования выполняется анализ технического состояния его конструктивных элементов и инженерного оборудования и сравнение текущего состояния с нормативными показателями (стандартами эксплуа­тации). Делается вывод о качестве эксплуатации и прогноз изменения технического состояния при различных вариантах эксплуатации (рис. 1,2,3).

Рис 1. График зависимости изменения физ. Износа здания от периода и качества эксплуатации.

Рис 2. Мониторинг технического состояния объекта (сравнение двух последних актов обследования)

Рис. 3 . План управления техническим состоянием объекта (потребность в виде ремонтных работ)

На втором этапе разрабатывается план управления технического состоя­ния всего жилищного фонда муниципального образования.

Он выполняется на основе экономико-математической оптимизации для реализации общей политики по охране и сбережению жилищного фонда как общенародного достояния.

Оптимизационная модель базируется на соблюдении общих принципов плановой системы: программно-целевом принципе, долгосрочности, непре­рывности, комплексности.

На основе планов управления техническим состоянием отдельных зда­ний разрабатываются оптимизационные модели управления техническим состоянием жилищного фонда районов и города в целом на долгосрочную перспективу.

Период оптимизации предлагается принимать в соответствии с нормативными сроками перспективного планирования (15, 10, 5 лет).

В методиках оптимизации необходимо учитывать реальную картину технического состояния жилищного фонда, различные режимы эксплуатации (естественное старение без ремонтов, с учетом ремонтов отдельных элементов, с учетом комплексных ремонтов и т. д.) и различные источники финансирования программ перспективного развития.

Следует производить ежегодную корректировку планов управления техническим состоянием жилищного фонда по результатам мониторинга в зависимости от проведенных ремонтных работ с учетом старения и непредвиденных ситуаций. В отдельную категорию вынести объекты, имеющие повреждения в результате неравномерных деформаций грунтов основания. Финансирование мероприятий по повышению их эксплуатационной надежности предусмотреть из бюджетов различных уровней.

Методика отбора объектов для планирования проведения ремонтных работ на календарный год

На первом этапе отбираются объекты, попадающие в зону комплексного капитального ремонта (3 элемента и более) (рис. 4) и выполняется их стоимостная оценка.

На втором этапе производится оптимизация по стоимости, когда из всей зоны комплексных капитальных ремонтов отбираются объекты с худшим техническим состоянием.

На четвертом этапе проводится оптимизация по стоимости и техническому состоянию. Здесь же производится анализ и учет жалоб граждан.

В соответствии с «Правилами и нормами эксплуатации жилищного фонда» приоритет отдается объектам комплексного капитального ремонта, так как только они обеспечивают снижение темпов старения жилищного фонд», Объекты выборочного капитального ремонта составляют» 25%, проектные работы ~ 10%, работы по устранению деформаций = 25% титульного спи< ий (пока не решены вопросы дополнительного финансирования).

До окончательного решения о выделении бюджетных средств на капитальный ремонт предлагается предварительно формировать основной, дополнительный и резервный титулы с приоритетом объектов комплексного капиталь­ного ремонта.

При разработке перспективного плана управления техническим состоянием жилищного фонда необходимо также учитывать следующие факторы:

· расположение малоэтажных зданий в зоне сплошной реконструкции центра города;

· наличие памятников архитектуры в зоне реконструкции;

· соответствие принимаемых решений генеральному плану развития городской территории.