Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом
Оглавление
Пример № 1 оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж 3
Пример № 2 оценки рыночной стоимости земельного участка методом выделения 12
Пример № 3 оценки рыночной стоимости земельного участка методом распределения 18
Пример № 4 оценки рыночной стоимости права на заключение договора аренды методом капитализации дохода 29
Пример № 5 оценки рыночной стоимости права безвозмездного срочного пользования земельного участка методом остатка 30
Пример № 6 оценки рыночной стоимости земельного участка методом остатка 46
Пример № 7 оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка методом предполагаемого использования 56
Пример № 1 оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж
1. Описание объекта оценки
| № п/п | Характеристики объекта оценки | |
| 1. | Физические характеристики земельного участка | |
| 1.1 | Целевое назначение | использование административного здания расположенного на земельном участке |
| 1.2 | Рельеф участка | Ровный |
| 1.3 | Форма | Прямоугольный (20 Х 45,13) |
| 1.4 | Улучшения земельного участка | Двухэтажное капитальное здание |
| 1.4 | Площадь участка | 902,77 кв.м. |
| 1.5 | Оценочная зона | |
| 2. | Местоположение участка | |
| 2.1 | Административный округ | Центральный |
| 2.2 | Адрес | г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, вл. 14, стр. 3 |
| 2.3 | Локальные особенности расположения: · транспортная достижимость · удаленность от станции метро | Хорошая 5 мин. пешком от м. Красносельская |
| 3. | Физические характеристики улучшения земельного участка | |
| 3.1 | Назначение | Двухэтажное административное здание |
| 3.2 | Общая площадь (кв.м.) | 1490 кв.м. |
| 3.3 | Состояние на дату оценки | Хорошее – здание не требует ремонта, физический износ равен 18 %. |
| 4. | Имущественные права и ограничения | |
| 4.1 | Земельный участок принадлежит ООО «Центр» на праве аренды сроком на 49 лет на основании договора долгосрочной аренды № М-01-018379 от 28.05.2001 (Приложение № ). Обременения земельного участка и права аренды земельного участка правами третьих лиц отсутствуют. |
Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом
На дату оценки были выявлены девять сделок купли-продажи с объектами аналогами - долгосрочными правами аренды земельных участков, расположенных в Центральном АО г. Москвы.
| Объект оценки | Элементы сравнения | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 | Аналог 5 |
| г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, вл. 14, стр. 3 За пределами Садового кольца | Местоположение | Ср. Золоторожский пер., вл. 19 За пределами Садового Кольца | ул. Радио, вл. 5-7 За пределами Садового Кольца | Малая Коммунистическая, ул. вл. 10, стр. 2 За пределами Садового Кольца | Дубининская ул. вл. 33 За пределами Садового Кольца | 1-й Тружиников пер., вл. 13 За пределами Садового Кольца |
| Оценочная зона | ||||||
| ЦАО | Административный округ | ЦАО | ЦАО | ЦАО | ЦАО | ЦАО |
| Право аренды на 49 лет | Право на земельный участок | Право аренды на 49 лет | Право аренды на 25 лет | Право аренды на 49 лет | Право аренды на 49 лет | Право аренды на 49 лет |
| Отсутствуют | Обременения | Отсутствуют | Отсутствуют | Отсутствуют | Отсутствуют | Отсутствуют |
| Собственные средства | Условия финансирования | Собственные средства | Собственные средства | Собственные средства | Собственные средства | Собственные средства |
| Безналичный расчет | Условия оплаты | Безналичный расчет | Безналичный расчет | Безналичный расчет | Безналичный расчет | Бартер |
| текущее | Время продажи | 3 квартала назад | 3 квартала назад | 3 квартала назад | 1 квартал назад | 1 квартал назад |
| 902,77 | Площадь общая м2 | |||||
| Оптимальная площадь | Размер (масштаб) | на 600 кв.м. больше оптимальной площади- | Оптимальная площадь | на 400 кв.м. меньше оптимальной площади- | Оптимальная площадь | на 2400 кв.м. больше оптимальной площади- |
| на границе участка | Коммуникации | на границе участка | находятся на некотором удалении от границ участка | на границе участка | полностью оборудованы, находятся на участке | на границе участка |
| Цена сделки долларов США | ||||||
| Цена 1 м. кв. $ |
| Объект оценки | Элементы сравнеия | Аналог 6 | Аналог 7 | Аналог 8 | Аналог 9 |
| г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, вл. 14, стр. 3 За пределами Садового кольца | Местоположение | 1-й Голутвинский пер., вл. 12/10 В пределах Садового Кольца | Последний пер., вл. 24, стр. 1 В пределах Садового Кольца | Большой Головин пер., вл. 5, стр. 2 В пределах Садового Кольца | ул. Большая Лубянка, вл. 28 В пределах Садового Кольца |
| Оценочная зона | |||||
| ЦАО | Административный округ | ЦАО | ЦАО | ЦАО | ЦАО |
| Право аренды на 49 лет | Право на земельный участок | Право аренды на 49 лет | Право аренды на 49 лет | Право аренды на 49 лет | Право аренды на 49 лет |
| Отсутствуют | Обременения | Отсутствуют | Отсутствуют | Отсутствуют | Отсутствуют |
| Собственные средства | Условия финансирования | Собственные средства | Собственные средства | Собственные средства | Собственные средства |
| Безналичный расчет | Условия оплаты | Безналичный расчет | Безналичный расчет | Безналичный расчет | Безналичный расчет |
| текущее | Время продажи | 1 квартал назад | 3 квартала назад | 3 квартала назад | 3 квартала назад |
| 902,77 | Площадь общая м2 | ||||
| Оптимальная площадь | Размер (масштаб) | на 400 кв. м. меньше оптимальной площади | оптимальная площадь | на 500 кв. м. меньше оптимальной площади | оптимальная площадь |
| на границе участка | Коммуникации | на границе участка | на границе участка | на границе участка | на границе участка |
| Цена сделки долларов США | |||||
| Цена 1 м. кв. $ |