Этап 3. Сбор и проверка информации

Тема 7. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ

ПЛАН

1. Определение задачи

2. Составление плана оценки

3. Сбор и проверка информации

4. Применение уместных подходов к оценке

5. Согласование

6. Отчет о результате оценки стоимости

Оценка объектов собственности – это упорядоченный процесс, в основу которого положены некоторые принципы. Этот процесс предусматривает определение задачи, сбор информации и её анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости.

Процесс оценки основывается на научном методе, и применим к решению широкого круга оценочных задач. В ходе проведения оценки, ориентированной на решение конкретной задачи, для обоснования используемых допущений и фактов, ведущих к логическому и оправданному заключению, используется рыночная информация. Процесс оценки может быть разделен на 6 этапов (рисунок 1):

1. Определение задачи.

2. Составление плана оценки.

3. Сбор и проверка информации.

4. Применение уместных подходов к оценке.

5. Согласование.

6. Отчет о результате оценки стоимости.

Этап 1. Определение задачи.

Какую задачу необходимо решить? Обычно цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения.

Клиент может быть заинтересован в приобретении офисного здания как объекта для инвестиций. Как сравнить данный вариант вложения средств с альтернативными вариантами использования денег?

Клиент может высказать пожелание продать складское помещение. Какова наиболее вероятная продажная цена?

Правительство хочет купить принадлежащий клиенту торговый центр. Какова обоснованная стоимость центра? Поиск ответа на каждый из перечисленных вопросов требует от оценщика определить особый вид стоимости, поскольку различны потребности клиентов. Полезность, замещение и ожидание являются теми основополагающими принципами, которые помогают аналитику понять содержание поставленной задачи.

Определение проблемы включает пять последовательных шагов:

• определение границ оцениваемого имущества (что именно должно быть проанализировано и оценено, юридическое описание объекта, сверенное с данными заказа);

• определение имущественных прав (оцениваемый набор имущественных прав);

• определение цели и функции оценки (целью оценки в большинстве случаев является определение рыночной стоимости на определенную дату), цель оценки должна соответствовать заданию на оценку; функция оценки - назначение и будущее использование оценки (например, продажа собственности, получение кредита, страхование);

• выбор даты, на которую производится оценка, т.е. расчетная рыночная стоимость должна быть привязана по времени к конкретной дате. Делается это в силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться. Поэтому расчетная величина стоимости одного и того же объекта недвижимости на разные моменты времени может быть различной;

• определение вида оцениваемой собственности. При проведении оценки необходимо идентифицировать и дать определение стоимости, подходящее по контексту задачи. В случае использования нерыночных типов стоимости, нужно уделить особое внимание их ясному и недвусмысленному разграничению с рыночной стоимостью.

Рисунок 1 – Процедура оценки

При оценке важно идентифицировать реальные объект собственности и определить связанные с ним юридические права. Должны быть тщательно выявлены и измерены размер и характеристики реального актива.

Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом. Связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Собственность может быть обременена закладной или каким-либо другим залоговым обязательством. Нормы зонирования могут воспрепятствовать планировавшегося варианта использования. Прочие правовые ограничения могут сузить масштабы использования используемого объекта. Принципы сбалансированности, экономической величины и экономического разделения позволяют установить, какого рода информацию следует собирать.

Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора эффективной даты оценки. При отсутствии указания на конкретную дату, какое-либо лицо может случайно взять отчет об оценке спустя несколько лет и использовать его для принятия решения. Поскольку велика вероятность того, что условия и допущения, положенные в основу оценки, со временем изменяется, клиент должен знать те временные рамки, внутри которых оценка стоимости останется достоверной.

Этап 2. Составление плана оценки.

План оценки служит основой для сбора необходимых данных. Он определяет объем и сложность работ, время, необходимое для выполнения заказа, необходимый персонал.

Задача по оценке решается путем составления и реализации программы исследований. После того как уяснена и определена задача, внимание аналитика будет направлено на поиск возможного пути её решения. Опыт показывает, что наиболее эффективный путь к решению задачи лежит через структурирование процесса оценки. Порядок проведения оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном и региональном уровнях. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует предельно конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка, находящихся на нем зданий и сооружений.

Обычно оценщик разрабатывает план, чтобы определить, какие данные будут необходимы для решения поставленной задачи. План составляется во избежании ненужного дублирования, непродуктивных затрат и потери времени. Оценщик попытается сконцентрировать своё внимание на тех факторах, которые имеют значение для решения данной задачи.

В плане идентифицируются соответствующий рынок и сегмент рынка. Этот шаг важен независимо от того, какой вид стоимости определяется: инвестиционная стоимость, рыночная стоимость или др. Со стороны предложения для целей последующего анализа выявляются аналогичные (замещающие) объекты, которые, вероятно, могут конкурировать с оцениваемым объектом. Со стороны спроса определяются возможные покупатели или пользователи оцениваемого вида собственности. Отмечается такая информация, как рыночные условия финансирования, размер и конкурентные характеристики сопоставимых объектов, а также характеристики возможных пользователей.

Затем рассматривается возможность применения трех традиционных подходов к оценке стоимости.

Следующий шаг предусматривает составление общего графика работ по проведению оценки, а также соответствующего бюджета. Оцениваются ожидаемые затраты денежных средств и времени на сбор и проверку информации. Эти затраты будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оценщик, от наличия людских ресурсов, от уникальности или сложности решаемой задачи и опыта самого оценщика. Иногда в бюджет необходимо включить гонорары различных специалистов и экспертов, привлекаемых со стороны. В зависимости от сложности задачи среди этих лиц могут быть инженеры, искусствоведы, адвокаты, бухгалтеры или другие оценщики. Для оценки может понадобиться оригинальная первичная информация. Эти данные могут быть получены при помощи обширных маркетинговых опросов, для обработки и классификации которых необходимо компьютерное время. Проведение исследования может вызвать необходимость посещения других мест. Если задание по оценке предусматривает составление подробного отчета в письменной форме, оценщику следует учесть предстоящие затраты по составлению таблиц, графиков, диаграмм, карт и других визуальных материалов.

Наконец, следует подготовить и представить клиенту письменное предложение о гонораре. Гонорар следует определять, исходя из сложности задания, величины ожидаемых издержек, обоснованного распределения накладных расходов, правового риска, связанного с данной работой, и от набора предоставляемых услуг. Гонорар может быть определен как единая сумма или же на почасовой основе. Если гонорар установлен в проценте от итоговой величины оценочной стоимости, то это может привести к конфликту интересов.

Предложение по оценочному заданию служит для уточнения ответственности как оценщика, так и клиента. Оно также позволяет убедиться, что оценщик правильно понял существо задачи. Формальное одобрение клиентом предложений по заданию и гонорару позволяет избежать недоразумений в будущем.

Этап 3. Сбор и проверка информации.

Сбор данных. Специфические данные - непосредственная информация об оцениваемой собственности (физические характеристики, условия налогообложения, условия продажи).

Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, используемых им в работе. Если данные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику следует попытаться собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Он должен принять все разумные шаги, для того, чтобы подтвердить точность и надежность данных, использованных в отчете или в анализе. Оценщик как минимум должен ответить на следующие вопросы:

1. Все ли собранные данные важны и относятся к решению оценочной задачи? Посторонняя информация, включенная только для увеличения отчета, редко повышает доверие к последнему.

2. Насколько полезны эти данные? Отражают ли полученные факты тот же набор рыночных условий, что и условия, влияющие на оцениваемую собственность? Являются ли эти факты достаточно конкретными или они неопределенны? Насколько свежа информация?

3. Были ли данные проверены? Осматривал ли оценщик собственность лично? Была ли подтверждена информация о продажах сопоставимых объектов осведомленными о них сторонами? Насколько финансовые показатели, использованные для подсчета ожидаемого потока доходов, сопоставимы с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке?

4. Есть ли основания полагать, что данные неточны? Каковы возможные искажения или отклонения?

5. Кажется ли собранная информация обоснованной, исходя из опыта и знаний самого оценщика?

С точки зрения исследований процесса оценки информация, необходимая для оценки стоимости предприятия включает совокупность сведений о прошлом и настоящем финансово-экономическом состоянии предприятия и условиях его развития, а также правах на это имущество.

Информацию, необходимую для оценки, можно охарактеризовать с точки зрения требований, предъявляемых к ней; её содержания; форм представления.

В зависимости от источника оценочную информацию можно подразделить на внутреннюю и внешнюю. К внешней можно отнести данные о стадии экономического цикла, на котором находится страна, об уровне жизни, состоянии инвестиционного климата рынка предприятий, ставках дохода на собственный капитал, об уровне инфляции, ставках налогообложения, состояние отраслевой и региональной экономики и пр.

К внутренней информации относят данные об оценочной стоимости предприятия. Они содержатся, в основном, в бухгалтерских документах: балансе предприятия, отчете о финансовых результатах, а также в других отчетно-аналитических документах.

По сферам деятельности – на социальную, экономическую, техническую и управленческую.

По роли в процессе управления внешняя и внутренняя информация делится на директивную, отчетно-статистическую, прогнозную, научно-техническую, справочно-аналитическую и нормативную.

По степени преобразования – первичная, производственная и обобщенная.

По содержанию – на качественную, количественную и смешанную.

От вида носителя различают информацию в виде печатных текстов, микро- и кинофильмов, на машинных носителях. Основной носитель информации – документ. На многих предприятиях отсутствует рациональная система классификации документов.

По возможности продуктивного использования информации в оценке выделяется полезная, необходимая и достаточная. Достаточная информация определяется необходимым её количеством, дающим возможность произвести оценку предприятия. Недостаточность информации снижает надежность оценки, тогда как избыточность приводит к увеличению данных (без увеличения их информативности), что влечет за собой возрастание временных затрат.