Согласование результатов. Итоговая оценка стоимости
В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех методов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой оценки стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой оценки стоимости используется метод средневзвешенный.
Последовательность определения стоимости объекта оценки
Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:
1) выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;
2) проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;
3) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчёта;
4) расчёт стоимости объекта оценки в соответствии с Правилами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;
5) определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
6) составление и написание Отчета об оценке.
Анализ объекта оценки
| 5.1 Характеристика местоположения объекта оценки Таблица 1 – Местоположение объекта | |
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Преобладающая застройка микрорайона | Многоэтажная |
| Транспортная доступность | 5-10 мин до остановки общественного транспорта |
| Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) | Хорошая |
| Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). | Магазины, школа, д/сад, предприятия службы быта, аптека |
| Обеспеченность объектами | Хорошая. |
| социальной инфраструктуры (субъективная оценка) | Хорошая. |
| Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона | Не обнаружены |
| Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона | Автобусные маршруты, маршрутное такси |
| Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) | Хорошее |
Общая характеристика здания
Таблица 2 – Описание здания
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Тип здания | Многоквартирный многоподъездный дом |
| Год постройки | 1991 |
| Материал наружных стен | панель |
| Состояние здания (субъективная оценка) | Хорошее |
| Техническое обеспечение здания | Горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение. |
| Количество этажей в здании | 9 |
| Состояние подъезда (субъективная оценка) | Хорошее |
Характеристика объекта оценки
Таблица 3 – Описание квартиры
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Этаж расположения | 7 |
| Площадь, кв. м: общая / жилая | 50,00/29,58 |
| Кол-во жилых комнат | 2 |
| Площадь кухни, кв. м | 7,63 |
| Санузел | раздельный |
| Лоджия (балкон) | балкон |
| Вид из окон | |
| Слаботочное обеспечение | ТВ-антенна |
| Дополнительные системы безопасности | Металлическая дверь в подъезде. |
| Состояние объекта (субъективная оценка) | Хорошее |
| Видимые дефекты внутренней отделки | При визуальном осмотре видимых дефектов не обнаружено |
| Данные о перепланировке | Согласно представленным документам |
На момент визуального осмотра помещений квартиры повреждений в несущих конструкциях выявлено не было. Квартира находится в хорошем состоянии. Все электрические и санитарно-бытовые приборы функционируют нормально. Следов протечек воды на стены с верхних этажей не выявлено.
Расчёт рыночной стоимости
Затратный подход
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.
В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.
Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.
6.2 Доходный подход
В данной работе доходный подход не применялся ввиду сложности идентифицировать потоки доходов. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.
Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего - это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.
Во-вторых, несмотря на существующий в г. Уральск развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «чёрным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчётов.
6.3 Сравнительный подход (метод сравнительных продаж)
Данный метод основывается на предположении, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость не заплатит сумму, превышающую таковую, за которую можно было бы приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
На первой стадии выявляются недавние продажи сравнимых объектов собственности на соответствующем рынке.
На второй стадии собранная информация анализируется на предмет достоверности. Цена продажи должна соответствовать добросовестной честной сделке между осведомленными сторонами.
На третьей стадии выбирают подходящие единицы измерения и проводят сравнительный анализ для каждой единицы измерения.
На четвертой стадии сопоставляют оцениваемый объект и отобранные или продающиеся на рынке объекты по отдельным элементам, и осуществляют корректировку цены оцениваемого объекта.
На заключительной стадии оценки устанавливается стоимость оцениваемого объекта.
При оценки рыночным методом использовались данные о продажах и приобретениях аналогичных жилых помещений, находящихся в г.Уральск.
Цена кв.м общей площади рассчитывалась исходя из цены, определенной с учетом удорожания строительной продукции с применением коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилого помещения, с учетом технических характеристик здания и квартиры с применением коэффициентов, учитывающих месторасположение дома.
При сравнительном анализе стоимости объекта мы опирались на цены предложения. Мы провели интервьюирование продавцов объектов и пришли к выводу, что стоимость продажи ниже на 5% чем цена предложения. Такой подход, по нашему мнению, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.
На момент проведения оценки на рынке предлагалось три объекта, сопоставимых по своим характеристикам с объектом оценки. Характеристика сравниваемых объектов представлена в таблице 4.
Таблица 4 – Корректировка сравниваемых объектов
| Характеристики объектов | Объект оценки | Аналог1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Местонахождение | 6 мкрн. | 4 мкрн. | 7 мкрн. | 9 мкрн. |
| Описание объекта | квартира расположена в доме панельной конструкции, капитальный ремонт, с/у раздельный, балкон, этаж-7(9), общая площадь 50,00кв.м. | квартира расположена в кирпичном доме, капитальный ремонт, с/у раздельный, лоджия, этаж-7(9), общая площадь 65 кв.м. | квартира расположена в монолитном доме смешанной конструкции ремонт, с/у раздельный, балкон, этаж-5(5), общая площадь 65.м. | квартира расположена в панельном доме, капитальный ремонт, с/у совмещенный, лоджия, этаж-3(9), общая площадь 49 кв.м. |
| Площадь квартиры | 50,00 кв.м | 65,10 кв.м | 65,12 кв.м | 49,45 кв.м |
| Состояние | хорошее | хорошее | хорошее | удовлетвор. |
| Стоимость, USD | 80 500 | 78 000 | 50 000 | |
| Стоимость 1 кв.м. USD | 1 237 | 1 198 | 1 011 | |
| Поправка при | -5% | -5% | -5% | |
| заключении сделки | ||||
| купли-продажи, % | ||||
| Скорректированная стоимость | 1 175 | 1 138 | ||
| Поправка на | 0% | 0% | -5% | |
| местоположение, % | ||||
| Скорректированная стоимость | 1 175 | 1 138 | ||
| Поправка на этажность, % | 0% | -5% | 0% | |
| Скоррект.стоимость | 1 175 | 1 081 | ||
| Поправка на состояние конструктивных элементов, % | 0% | 0% | -10% |
Продолжение таблицы 4