Управление объектом на различных этапах жизненного цикла. Понятие FM и CAFM

Этапы ЖЦ объекта недвижимости:

· Проектирование;

· Строительство;

· Эксплуатация;

· Снос/модернизация/реконструкция

В современных условиях проектирование с помощью профессиональных САПР дает возможность создать на базе проектно-конструкторской документации такую информационную систему, которая позволяет отслеживать текущее состояние всех конструктивных и технологических элементов здания, оперативно вносить изменения и выдавать по запросу пользователя всю необходимую информацию, включая графическую.

Идея единой проектно-информационной оболочки подразумевает возможность заполнения баз данных характеристиками, автоматически возникающими в процессе нанесения объектов на чертеж и являющимися их неотъемлемой частью. Кроме того, многие параметры (например, габариты) напрямую связаны с геометрией того или иного объекта, что предполагает их автоматическую коррекцию при изменении объекта на чертеже. Только при наличии подобной непосредственной связи графических и семантических характеристик объектов можно говорить о работоспособной информационной системе, способной по запросу предоставить действительно актуальные данные.

Исходной информацией для создания электронной модели здания служат обычные поэтажные планы, начерченные вручную, – та самая информация, которой обладает подавляющее большинство организаций и служб, занимающихся обеспечением жизнедеятельности любого здания.

Анализ зарубежного опыта показывает, что в настоящее время в Европе и США активно развиваются системы Facility Management (FM). Термин FM возник в Америке в начале 20 в., когда управляющие недвижимостью объединились в ассоциацию, основная цель которой состояла в возможности обмена опытом и эффективного управления имуществом.

Первое определение FM предложено в 1988 году разработчиками САПР, группой специалистов разных национальностей, в одном из филиалов международной ассоциации IFMA: единые программные решения для поддержания систем и самого здания в рабочем состоянии, с целью приспособления к постоянно изменяющимся требованиям.

В 1991 году было дано второе определение FM: все виды деятельности, направленные на приспособление здания под изменяющиеся потребности и использование ресурсов с целью извлечения дохода на протяжении всего жизненного цикла здания.

Новым в этом определении является получение прибыли от эксплуатации здания. До этого момента идея “дохода от здания” использовалась только при продаже объекта.

В 1994 году опубликовано третье определение FM: организация, обновление интегрированных баз данных и САПР и управление зданием, ориентированное на получение дохода.

В 1996 году появилось новое определение FM: высоко автоматизированный процесс управления объектами, ориентированный на получение прибыли.

В 1997 году немецкое общество GEFMA выдвинула свое определение FM: изучение, анализ и оптимизация всех процессов в здании, связанных с возникновением издержек.

По мнению зарубежных специалистов, основной целью систем FM при проектировании, строительстве, эксплуатации, ремонтах и демонтаже зданий является снижение издержек и повышение эффективности эксплуатации объектов недвижимости.

Интегрированные системы FM, известные под общим названием Computer Aided Facility Management (CAFM), основаны на использовании компьютерных технологий, позволяющих прорабатывать различные варианты рациональной эксплуатации зданий.

CAFM-система реализует комплексный подход к автоматизации всех уровней управления объектом, который подразумевает обязательность автоматизации всех стадий управления, так как использование старых методов хотя бы на одной из них существенно, снижает эффективность всей системы.

Целью CAFM-системы является то, чтобы интегрировать как можно больше каналов информации и создать наиболее обширную базу данных. Система организованна так, что каждый участник проекта может работать самостоятельно. Передача же одинаковой информации проходит через единую базу данных.

CAFM-система состоит, по сути, из 2 компонентов. В качестве графического элемента используется САПР, для текстовых данных – база данных (БД). В этих двух программных продуктах графические и текстовые данные связаны друг с другом.

В CAFM возможна графическая обработка данных и переработка управленческих решений по объектам, причем банк данных автоматически получает и перерабатывает новую информацию. Проанализированные данные формируются и содержатся в интегрированном и пронумерованном банке данных. Возможен обоюдный вызов данных из САПР и БД для определенных CAFM. Это означает, что имеется возможность выбрать графический объект и вывести информацию по этому объекту, или найти соответствующею информацию в БД и вызвать графику.

Преимущества от внедрения CAFM-системы могут быть сформулированы следующим образом:

• возможность быстрого изменения графических данных;

• входных и расчетных характеристик объекта;

• высокий уровень и комфортабельность самой системы управления;

• возможность вариантного планирования;

• поддержание ПЭК здания на заданном уровне;

• минимизация издержек на стадии эксплуатации объектов;

• получение прибыли при эксплуатации здания.

В представленной схеме выделены четыре этапа формирования информационной базы системы. Каждому из этих этапов присущ свой круг задач, но все они имеют общую цель – обеспечение эксплутационных качеств конкретного здания в заданных нормативных пределах в течение заданного срока эксплуатации:

Планирование объекта (эскизное проектирование)

Проектирование (разработка проекта)

Эксплуатация

Строительство объекта

Единый банк данных информационной системы

Подходы и варианты решений задач управления на каждом этапе жизненного цикла объекта различны.

На этапе эскизного проектирования разрабатывается компьютерная модель здания (КМЗ) (определение КМЗ – см. вопр. 2), в которой заложены предварительные значения ПЭК для будущего объекта строительства. Прорабатываются различные варианты объемно-планировочных и конструктивных решений.

На основании данных КМЗ производится:

§ определение стоимости строительства методом суммирования по видам работ;

§ оценка различных вариантов архитектурно-планировочных решений с учетом последующих затрат на весь период эксплуатации;

§ определение последовательности возведения объекта (календарный план, организационно-технологические схемы);

§ оценка уровня надежности здания (время безаварийной службы строительных элементов в процессе эксплуатации);

§ перспективное планирование ремонтов здания (календарный график проведения ремонтов здания для выбранного архитектурно-планировочного решения здания).

При разработке проектно-сметной документации КМЗ детализируется, составляются документы с указанием нормативных значений ПЭК.

На данном этапе выполняется:

§ организационно-технологическое моделирование строительства объекта;

§ составление унифицированной нормативно-технологической документации (УНТД) по комплектации объекта на основании КМЗ;

§ разработка раздела проекта «Техническая эксплуатация здания»;

§ расчет эксплутационных характеристик здания.

На этапе оперативного управления строительством объекта осуществляется:

§ поэтапная корректировка КМЗ;

§ пооперационный контроль фактических значений ПЭК;

§ пространственная привязка технологических комплектов к видам строительно-монтажных работ (наименование материальных ресурсов; марка; ГОСТ; стоимость; поставщик);

§ контроль изготовления и монтажа конструкций;

§ пооперационный контроль производства строительно-монтажных работ;

§ составление актов на скрытые работы;

§ сравнение нормативных и фактических значений ПЭК при приемке здания в эксплуатацию;

§ составление технического паспорта здания.

На этапе эксплуатации объекта производится:

§ управление объектом на базе интегрированной информационной системы (постоянное обновление КМЗ);

§ организация системы сбора и обработки статистических данных о надежности строительных конструкций и систем инженерного оборудования;

§ контроль технического состояния строительных конструкций, инженерных систем и самого здания в целом;

§ организация системы технического обслуживания и ремонтов (ТО и Р) здания.