Расчет ставки капитализации
Коэффициент капитализации учитывает отдачу на вложенный капитал и его возврат.
Существует следующие методы определения коэффициента капитализации:
· метод кумулятивного построения (основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих данному объекту недвижимости)
· метод выделения (ставка рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Применение данного метода затруднено, вследствие отсутствия достоверной информации по реальным сделкам купли-продажи объектов с известными арендными ставками)
· метод мониторинга (основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Вследствие отсутствия подробной информации по различным сегментам рынка в периодических изданиях, применение данного метода крайне затруднено)
В текущих условиях рынка недвижимости, коэффициент капитализации целесообразно рассчитывать методом кумулятивного построения по формуле:
где: К — коэффициент капитализации;
БС — безрисковая ставка;
ПР — премия за риск потери потребительской стоимости;
ПВН — премия за риск вложения в недвижимость;
ПСЛ — премия за степень ликвидности объекта;
ПУИ — премия за риск управления инвестициями;
НВК – норма возврата капитала.
В качестве безрисковой выбирается средневзвешенная процентная ставка рынка ГКО-ОФЗ, которая принимается по информации банковской статистики Центрального Банка Российской Федерации. На дату оценки 10.10.2014 г. она составляет 9,33%[3].
Прогноз денежного потока осуществлялся без учета инфляции. Поэтому безрисковая норма прибыли скорректирована на величину долгосрочного темпа инфляции. В будущем периоде приняты долгосрочные темпы роста на основании прогнозного уровня инфляции по данным МЭР РФ до 2030 года.
Долгосрочные темпы роста должны отражать средневзвешенное значение инфляции в постпрогнозном периоде, наибольшую значимость имеют более ранние периоды. В связи с этим расчет долгосрочных темпов роста используемых в настоящей оценке, производился с использованием техники дисконтирования, как средневзвешенная величина долгосрочных темпов роста инфляции за период с 2015 г. по 2030 г., поскольку начиная с 2030 г., влияние долгосрочных темпов роста на текущую стоимость сводится к нулю. В качестве ставки дисконтирования была использована ставка дисконтирования, рассчитываемая для объекта без учета инфляционной поправки.
Таблица 19 Расчет средневзвешенных долгосрочных темпов роста
| Период | Инфляция (ИПЦ) среднегодовая | Ставка дисконтирования | Период | Коэффициент дисконтирования | Удельный вес | Вклад в общей темп роста |
| 105,1 | 9,33% | 0,836607 | 11,23% | 0,57% | ||
| 105,1 | 9,33% | 0,765212 | 10,27% | 0,52% | ||
| 104,4 | 9,33% | 0,699911 | 9,39% | 0,41% | ||
| 103,6 | 9,33% | 0,640182 | 8,59% | 0,31% | ||
| 103,6 | 9,33% | 0,585550 | 7,86% | 0,28% | ||
| 103,4 | 9,33% | 0,535580 | 7,19% | 0,24% | ||
| 103,4 | 9,33% | 0,489875 | 6,57% | 0,22% | ||
| 103,4 | 9,33% | 0,448070 | 6,01% | 0,20% | ||
| 103,3 | 9,33% | 0,409833 | 5,50% | 0,18% | ||
| 103,0 | 9,33% | 0,374858 | 5,03% | 0,15% | ||
| 102,9 | 9,33% | 0,342869 | 4,60% | 0,13% | ||
| 102,7 | 9,33% | 0,313609 | 4,21% | 0,11% | ||
| 102,5 | 9,33% | 0,286846 | 3,85% | 0,10% | ||
| 102,5 | 9,33% | 0,262367 | 3,52% | 0,09% | ||
| 102,5 | 9,33% | 0,239977 | 3,22% | 0,08% | ||
| 102,5 | 9,33% | 0,219498 | 2,95% | 0,07% | ||
| Средневзвешенные долгосрочные темпы роста | 3,70% |
Расчет проведен по следующей формуле Фишера:
rf = (1+Rf) / (1+i) - 1, где
гf – реальная безрисковая норма прибыли;
Rf – номинальная безрисковая норма прибыли;
i – прогнозируемый темп инфляции.
Таким образом, безрисковая ставка, принимаемая для расчетов, составит 4,10%.
Премия за риск вложения в недвижимость (ПВН) — учитывает вероятность неполучения прибыли и невозмещения первоначально вложенных средств и соответствует размещению капитала в данный вид собственности.
Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.
Систематический риск - это риск, связанный с факторами, рассматриваемыми как значимые в рамках некоторой модели. Систематический риск обусловлен общим движением рынка или его сегментов и не связан с конкретным объектом. Систематические риски не должны значимо снижаться в рамках большого портфеля или с течением времени, в противном случае факторы их определяющие целесообразно игнорировать и данные риски могут быть отнесены к несистематическим.
На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.
Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.
Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».
Таблица 20
| Виды и наименование риска | Категория риска | |||||
| Систематический риск | ||||||
| Ухудшение общей экономической ситуации | динамичный | |||||
| Увеличение числа конкурирующих объектов | динамичный | |||||
| Изменение федерального или местного законодательства | динамичный | |||||
| Несистематический риск | ||||||
| Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации | статичный | |||||
| Топография, грунты, почва | динамичный | |||||
| Местоположение | динамичный | |||||
| Тип, год, качество постройки | динамичный | |||||
| Размер, площадь, форма | динамичный | |||||
| Стиль, планировка, конструктивные решения | динамичный | |||||
| Подъезды и парковка | динамичный | |||||
| Неполучение платежей | динамичный | |||||
| Криминогенные факторы | динамичный | |||||
| Количество наблюдений | ||||||
| Взвешенный итог | ||||||
| Сумма | ||||||
| Количество факторов | ||||||
| Средневзвешенное значение риска инвестиций в объект недвижимости | 1,33% |
Премия за степень ликвидности (ПСЛ) есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.
Таблица 21
| Наименование | Значение |
| Срок экспозиции объекта, мес. | 5,0 |
| Безрисковая ставка | 5,40% |
| Общее количество месяцев в году. | |
| Премия за степень ликвидности | 2,25% |
Срок экспозиции объекта оценки был принят по среднему значению интервала сроков экспозиции торгово-офисных помещений – 5 мес. («Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости г. Омска» за 1 квартал 2014 г.), поскольку объект оценки обладает средней ликвидностью.
Премия за риск управления инвестициями (ПУИ) — учитывает необходимость осуществления компетентного управления капиталовложениями со стороны инвестора. Премия за риск управления инвестициями определена по данным, предоставляемым управляющими компаниями г. Омска (девелоперская компания ООО «НТФ-Девелопмент», тел. (3812) 47-15-19) и составляет 1-5% в зависимости от коммерческой привлекательности и сложности управления.
Таблица 22
| Сложность управления | Коммерческая привлекательность | ||||
| Низкая | Ниже средней | Средняя | Выше средней | Высокая | |
| Низкая | 2,50% | 2,13% | 1,75% | 1,38% | 1,00% |
| Ниже средней | 3,38% | 2,50% | 2,13% | 1,75% | 1,38% |
| Средняя | 4,25% | 3,38% | 2,50% | 2,13% | 1,75% |
| Выше средней | 4,63% | 4,25% | 3,38% | 2,50% | 2,13% |
| Высокая | 5,00% | 4,63% | 4,25% | 3,38% | 2,50% |
Таблица 23
| Наименование | Коммерческая привлекательность | Сложность управления | Премия за инвестиционный менеджмент |
| нежилое помещение 5П, номера на поэтажном плане 2-13, 17-19, 24, литер А общей площадью 254,1 кв. м. этажность – подвал, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Рабиновича, д. 125 А | Средняя | Ниже средней | 2,13 % |
В состав ставки капитализации входит норма возврата инвестиций НВК, рассчитываемая по методу фонда возмещения. Этот метод предполагает, что в течение предполагаемого срока жизни объекта будет создаваться фонд, который позволит построить новый объект, аналогичный старому, после окончания существования старого объекта.
Норма возврата капитала (НВК) была принята согласно Единым нормам амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов и составила 0,7% (здания каменные, особо капитальные, стены кирпичные толщиной в 2,5-3,5 кирпича или кирпичные с железобетонным или металлическим каркасом, перекрытия железобетонные и бетонные; здания с крупнопанельными стенами, перекрытия железобетонные).
Таблица 24