Понятие договора аренды зданий и сооружений, его особенности
По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Особенность данного договора в объекте – в аренду передаются здания (архитектурно-строительные объекты, предназначенные для пребывания в них людей) и сооружения (любые архитектурно-строительные объекты, кроме здания). Особенность зданий (сооружений) проявляется в том, что они имеют высокую экономическую стоимость и строго индивидуальны и неразрывно связаны с землей. По договору может передаваться как здание или сооружение в целом, так и его часть (помещение). Также особенностью договора является передача прав на земельный участок, на котором расположено арендуемое здание или сооружение (ст. 652 ГК РФ). Аренда объекта незавершенного строительства по договору аренды зданий и сооружений возможна после регистрации такого объекта в качестве объекта недвижимости.
2. Заключение и форма договора аренды зданий и сооружений. Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений
В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). В случае подписания сторонами договора сроком не менее одного года и уклонения другой стороны от государственной регистрации договора, Договор аренды здания или сооружения сроком до одного года будет заключенным и без государственной регистрации при наличии простой письменной формы.
3. Содержание договора аренды зданий и сооружений
К числу существенных условий договора относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы. При отсутствии этих условий договор считается незаключенным. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды.. Для этого к договору аренды здания или сооружения могут прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание (сооружение), технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов.
Цена на пользование зданием, сооружением может включать и плату за земельный участок, на котором оно расположено. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (ст. 652 ГК РФ).
4. Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений и их исполнение
Передача здания, сооружения осуществляется по передаточному акту, подписание акта и предоставление объекта во владение и пользование свидетельствуют об исполнении арендодателем своего обязательства. Уклонение от подписания акта рассматривается как отказ одной из сторон от исполнения обязательств. При прекращении договора передача здания, сооружения осуществляется также по передаточному акту. Основные права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений урегулированы общими положениями об аренде с учетом особенностей объекта аренды – недвижимого имущества. Необходимо особо учитывать вопрос улучшения имущества при аренде зданий и сооружений, так как характер улучшений (отделимые и неотделимые) с строительстве и ремонте требует квалифицированной оценки.
5. Особенности договора аренды нежилых помещений
В вопросе государственной регистрации договора аренды нежилого помещения применяются правила п. 2 ст. 651 ГК РФ о регистрации договоров аренды зданий, сооружений. Особенностью аренды нежилых помещений является также нередкое отсутствие необходимости решать вопрос о передаче земельного участка.