Субъекты договора социального найма

Субъектами договора социального найма являются стороны договора- наниматель и наймодатель. Далее мы рассмотрим их права и обязанности по договору социального найма.

При передаче нанимателю по договору социального найма жилого помещения одной из главных обязанностей является свободность от прав иных лиц предоставленного наймодателем жилого помещения. Есть случаи, когда жилое помещение принадлежит другим лицам, незаконно вселившиеся туда, поэтому для устранения лишних судебных разбирательств для наймодателя следует проверять наличие незаконных прав иных лиц на предоставленное по договору социального найма жилого помещения, даже если они фактически не живут в нём.

Ещё одним обязательством наймодателя является принятие участия в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение, а также осуществлять капитальный ремонт сдаваемого в наём жилого помещения для предотвращения несчастных случаев с нанимателем и соблюдении всех правил технической и санитарной безопасности. То же самое относится и к коммунальным услугам.

Если указанные обязанности отсутствуют в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, поскольку эти обязанности установлены в Жилищном кодексе Российской Федерации.

Приведенный перечень обязанностей наймодателя не является исчерпывающим: наймодатель несет и иные обязанности, которые можно предусмотреть также непосредственно в договоре социального найма жилого помещения[26].

Основанием ответственности наймодателя по договору социального найма является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных Жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения (при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения).

При указании ответственности наймодателя перед нанимателем по договору социального найма Жилищный кодекс установил отсылочную норму, согласно которой наймодатель несет ответственность, «предусмотренную законодательством».[27] Имеется в виду, в частности, законодательство об административных правонарушениях. Например, кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях предусматривает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений[28], нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами[29]. При приведённых нарушениях предусматривается штраф в денежном выражении.

Если наймодатель не исполняет такие юридические обязанности, как своевременное проведение капитального ремонта переданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, находящихся в жилом помещении устройств, предназначенных для оказания коммунальных услуг, то наниматель вправе по своему выбору предъявить к наймодателю любое из требований, а это - уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме; возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме; возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Рассмотрев права и обязанности наймодателя, рассмотрим права и обязанности нанимателя.

Наниматель имеет права и несет обязанности, установленные в данной статье, независимо от того, предусмотрены ли они договором социального найма жилого помещения.

Главное право нанимателя по договору социального найма жилого помещения - вселять членов своей семьи и иных лиц.

Наниматель вправе вселить супруга (супругу), детей и родителей, а также других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Для этого необходимо согласие в письменной форме остальных членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих). В случае на вселение к родителям несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

При вселении других граждан необходимо согласие в той же форме и всех членов семьи нанимателя, и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение, если после вселения общая площадь жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы. Из этого можно сделать вывод о том, что жилищные права и обязанности пользователей жильем основываются на семейных отношениях и на совместном проживании в предоставленном жилом помещении по договору социального найма.

Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.

Членов семьи нанимателя можно разделить на две основные группы:

1) супруги, дети, родители нанимателя, проживающие совместно с ним;

2) другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы.

Признание членами семьи нанимателя других лиц осуществляется, при непризнании их нанимателем, в судебном порядке.

Наниматель и члены его семьи (включая бывших, если они продолжают проживать совместно с нанимателем) обладают равными правами. В данном случае наниматель является представителем членов семьи перед наймодателем.

Каждый из членов семьи вправе сохранять права и обязанности по договору в случае временного отсутствия и, так как они имеют равные права с нанимателем, участвовать в решении вопросов: переустройства и перепланировки жилого помещения, вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц, обмена жилого помещения, сдачи жилья в поднаем, вселения временных жильцов, переселения в жилое помещение меньшего размера, изменения договора социального найма, расторжения договора.

Никто из членов семьи нанимателя не может быть ограничен в праве пользования жилым помещением или выселен из него, кроме как по основаниям и в порядке, установленных законом.

Если члены семьи нанимателя имеют схожие с ним права, то и они также имеют и схожие обязательства, а это: использовать жилое помещение по назначению, поддержание надлежащего состояния; соблюдать права и законные интересы проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей; не нарушать требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства; следовать правилам пользования жилыми помещениями, а также условиям договора социального найма.

Оплата жилья в государственном и муниципальном жилищном фондах и коммунальных услуг, оказываемых гражданам, проживающим в жилых помещениях в жилищном фонде независимо от форм собственности, осуществляется в порядке и на условиях, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Оплата жилья включает в себя внесение платы за содержание жилья, платы за ремонт жилья и наем жилого помещения.

Плата за содержание и ремонт жилья – плата, взимаемая с нанимателя жилого помещения по договору социального найма, за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в том числе, подвала, чердака, подъезда, крыши) и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и инженерных сооружений жилого дома. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилого фонда.

Плата за наем жилого помещения – плата, взимаемая собственником жилья с нанимателя жилого помещения и являющаяся доходом собственника жилья от предоставления жилого помещения в наем.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма жилого помещения осуществляют оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг по установленным в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг ценам и тарифам в размерах, не превышающих установленной федеральным стандартом максимально допустимой доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Сумма превышения максимально допустимых размеров таких расходов должна компенсироваться предоставлением гражданину субсидии.

За нарушение нанимателем обязанности вносить оплату, предусмотрена ответственность. Так, в случае если оплата по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение более шести месяцев без уважительных причин, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, то есть не менее 6 кв. м на человека.

Наниматель может извлекать при возможности выгоду от данного ему жилья по договору социального найма. Речь идёт о поднайме жилого помещения.

Передача жилья в поднаем предполагает предоставление нанимателем жилого помещения или его части (при временном отъезде) поднанимателю за плату при согласии членов семьи нанимателя и наймодателя, то есть договор поднайма является производным от договора социального найма, ранее заключенного в отношении того же жилого помещения. Ответственность за поднанимателя передаётся нанимателю. [30]

То же самое касается и по отношению к временным жильцам. Отличие состоит лишь в том, что они живут на безвозмездной основе и срок их проживания составляет не более 6 месяцев. [31] Нужно уделить внимание тому, что наймодатель вправе запретить передачу в поднаём или во временное пользование, если после их вселения общая площадь квартиры станет менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.[32]

Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.[33]

Ещё одним правом нанимателя по договору социального найма жилого помещения является обмен жилым помещением с другим нанимателям по аналогичному договору с согласия наймодателей и членов семьи нанимателей. Если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение, то любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке при приведении доводов и законных интересов лиц.[34]

Так же наниматель требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.[35]

Основной обязанностью нанимателя перед наймодателем по договору социального найма является сохранность и использование жилого помещения по назначению, то есть для проживания и другой профессиональной деятельности, которая не будет ущемлять права других собственников, например писательская деятельность. Также ещё в числе обязанности нанимателя есть своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги и информирование наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий договора социального найма жилого помещения.[36]

Выполнение нанимателем жилого помещения перечисленных обязанностей призвано обеспечивать возможность использования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назначением этого помещения и не допускать ущемления интересов третьих лиц, прежде всего соседей.

Согласно Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25, помимо обозначенных обязанностей, в качестве пользователя жилым помещением наниматель также обязан «при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг».

По поводу ответственность нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма в Жилищном кодексе Российской Федерации сказано лишь то, что он несёт ответственность, предусмотренную законодательством.[37]

В случае необходимости уменьшения размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении нанимателю жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Без согласия хотя бы одного из указанных лиц замена гражданам жилого помещения невозможна.

На исполнение наймодателем указанной обязанности отведено три месяца со дня подачи соответствующего заявления. Подчеркнем, что в таком случае наймодатель не решает вопрос о даче согласия или отказе в даче согласия на замену жилого помещения, а просто обязан изыскать возможность в установленный срок осуществить такую замену.

Однако наймодатель, помимо предоставления нанимателю жилого помещения, обязан обеспечить бесперебойную подачу проживающим в жилом помещении коммунальных услуг. Предоставление коммунальных услуг является неотъемлемой частью договора социального найма жилого помещения.

2.

3.

3.1.

3.2.

1.

2.

2.1.

2.2.